Qu'est-ce que l'épargne immobilière ?

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Immobilier

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2025

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Vous cherchez à faire fructifier votre argent sans vous lancer dans un achat immobilier compliqué ? L'épargne immobilière est peut-être la solution qu’il vous faut. Accessible à tous, elle permet d’investir dans l’immobilier de manière simple, tout en bénéficiant de revenus potentiels et d’avantages fiscaux.

Découvrez ce qu’est l’épargne immobilière, ses avantages, et comment l’intégrer facilement à votre stratégie d’investissement.

L'épargne immobilière, qu'est-ce que c'est ? Définition.

Définition de l’épargne immobilière : on parle d'épargne immobilière lorsque vous placez de l'argent dans des actifs liés à l'immobilier, dans l'objectif de faire fructifier votre capital ou de générer des revenus. Plus simplement, l'épargne immobilière peut être définie comme le fait d'investir une somme d'argent dans l'acquisition d'un actif immobilier.

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On distingue aujourd'hui deux formes principales d'épargne immobilière :

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L'épargne immobilière directe : Cela consiste à acheter un bien immobilier en direct, comme un appartement, une maison ou un local commercial. L'objectif est de valoriser ce bien pour espérer réaliser une plus-value lors de la revente, ou de le louer afin de percevoir des revenus complémentaires réguliers. Cette forme d'épargne immobilière est la plus connue, mais elle demande souvent un capital de départ important, ainsi qu'une contrainte importante de gestion active du bien : recherche de locataires, travaux, entretien, etc.
L'épargne immobilière indirecte (ou pierre-papier) : Ici, l'épargnant n'achète pas directement un bien immobilier. Il acquiert plutôt des parts d'un fonds d'investissement immobilier, comme une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) par exemple. Ces fonds détiennent un portefeuille d'actifs immobiliers généralement diversifiés (bureaux, commerces, entrepôts logistiques, habitations, établissements de santé…), gérés par des professionnels. Cette forme d'épargne immobilière permet de générer des revenus réguliers, tout en évitant les contraintes de gestion.

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Pourquoi investir dans l'épargne immobilière ?

Investir dans l'épargne immobilière pour diversifier votre portefeuille

Investir dans l'épargne immobilière indirecte permet de répartir vos placements sur différents parcs immobiliers diversifiés, aussi bien sur le plan géographique que sectoriel. Vous pouvez ainsi investir sur des fonds d'épargne immobilière diversifiés ou choisir plusieurs fonds spécialisés : logistique, santé, commerces de proximité, etc. Cette diversification concerne également la localisation : fonds français, européens ou ciblant un pays comme l'Allemagne, offrant parfois une fiscalité plus avantageuse sur les revenus.

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Diversifier son épargne immobilière, c'est mutualiser les risques en multipliant les locataires et s'exposer à plusieurs marchés pour réduire l'impact d'une crise sur un seul type d'actif.

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L’AVIS DE GOODVEST

« Vous pouvez combiner rentabilité et engagement pour la transition énergétique en optant pour des fonds d'épargne immobilière ayant pour stratégie la valorisation des biens par la mise aux normes énergétiques par exemple. Cette approche, en plus d’être éthique, est source de valeur face aux réglementations environnementales et aux objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre. »

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Pas de contraintes de gestion avec l'épargne immobilière indirecte

L'un des grands atouts de l'épargne immobilière indirecte est l'absence de contraintes de gestion pour l'investisseur. Une équipe de professionnels se charge de tout : sélection des biens, travaux, gestion locative, négociation des baux, provision des charges et distribution des revenus.

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Cette prise en charge réduit à néant votre implication personnelle dans la gestion d’un bien immobilier et garantit une expertise dans l'analyse des opportunités et des risques.

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Profiter de la faible volatilité du marché immobilier

L'épargne immobilière repose par définition sur la pierre, une classe d'actifs considérée comme moins volatile que les marchés financiers. Sur le long terme, l'immobilier a souvent pris de la valeur avec l'augmentation de la demande.

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Toutefois, il est essentiel de rester vigilant : la hausse des taux d'intérêts a récemment entraîné une baisse générale des valorisations sur le marché immobilier, et l'émergence du télétravail a pesé sur certains fonds immobiliers de bureaux. L’immobilier n’est donc pas dénué de risques, une sélection rigoureuse et accompagnée reste donc indispensable pour préserver votre épargne immobilière.

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Percevoir des revenus réguliers sur le long terme

L'épargne immobilière permet de générer des revenus stables et réguliers sur le long terme grâce aux loyers. Ces revenus sont nets de charges, car les sociétés de gestion qui gèrent les fonds immobiliers provisionnent les potentiels travaux de rénovations.

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L’AVIS DE GOODVEST

« Privilégiez des fonds d'épargne immobilière avec des baux longs et un taux d'occupation élevé pour limiter les risques de vacances locatives.»

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Quels sont les différents types d'épargne immobilière indirecte (pierre-papier) ?

Voici un tableau récapitulatif présentant les principaux types de fonds immobiliers permettant d’investir en épargne immobilière directe, ainsi que leurs caractéristiques essentielles :

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Caractéristiques	SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)	SCI (Société Civile Immobilière)	OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier)	SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées)
Objectif	Distribution de revenus	Valorisation d’un parc immobilier	Valorisation d’un parc immobilier et financier	Distribution de revenus
Types de revenus	Revenus distribués aux associés	Revenus réinvestis	Revenus réinvestis	Revenus distribués aux associés
Performances moyennes annualisées	4 à 6% / an	2 à 5% / an	0 à 4% / an	7% / an
Horizon de placement	Long terme	Moyen terme	Moyen terme	Moyen/long terme
Frais de souscription	10% en moyenne	2% en moyenne	4% en moyenne	Inférieurs à 1%

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Comment investir dans l'épargne immobilière ?

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Il existe principalement deux façons d'investir dans l'épargne immobilière, en particulier dans l'épargne immobilière de type pierre-papier.

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La première consiste à investir dans l'épargne immobilière en direct, par exemple en achetant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Vous devenez ainsi directement détenteur des parts, percevez les revenus locatifs, et vous acquittez de l'impôt sur les revenus fonciers ainsi que potentiellement de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si la valeur de votre patrimoine immobilier est suffisamment élevée.

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La deuxième méthode est d'investir dans l'épargne immobilière à travers une enveloppe d'épargne comme l'assurance-vie, le contrat de capitalisation ou le Plan Epargne Retraite (PER). Cette approche permet de détenir des parts de SCPI, d'OPCI ou de SCI au sein du compartiment unités de compte de votre contrat, tout en profitant des avantages fiscaux propres à ces enveloppes d'épargne.

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Pourquoi investir dans l'épargne immobilière à travers une assurance-vie ?

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Investir dans l'épargne immobilière via une assurance-vie permet de diversifier votre portefeuille d'unités de compte en intégrant des supports d'épargne immobilière, tout en tirant parti des avantages fiscaux spécifiques à l'assurance-vie.

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L'un des principaux intérêts est d'atténuer l'impact fiscal sur les revenus locatifs. En détenant directement des parts de SCPI, les loyers perçus sont soumis à la fiscalité des revenus fonciers selon le barème de l’impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Pour une personne imposée à la tranche marginale de 30 %, cela représente une imposition globale de 47,2 %. En revanche, lorsque l'épargne immobilière est détenue via une assurance-vie, aucune fiscalité ne s'applique sur les loyers tant qu'aucun rachat n'est effectué. En cas de rachat, après 8 ans, les gains bénéficient d'un prélèvement forfaitaire de 7,5 %, assorti d'un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), auxquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

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Pour plus de détails, consultez notre article Goodvest sur la fiscalité de l'assurance-vie en cas de rachat.

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Autre avantage, l'investissement dans l'épargne immobilière à travers l'assurance-vie réduit souvent le ticket d'entrée. Il est ainsi possible d'acquérir des parts pour un montant moins élevé qu'en investissement direct, ce qui favorise la diversification de votre épargne immobilière. Vous pouvez ainsi répartir votre épargne immobilière sur plusieurs fonds et classes d'actifs, comme les actions, les obligations, le fonds en euros, les produits structurés ou le private equity.

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La question de la liquidité est également un point fort. En investissement direct dans l'épargne immobilière (SCPI), revendre ses parts peut s'avérer complexe en l'absence d'acquéreurs. En revanche, dans le cadre d'une assurance-vie, l'assureur est tenu de garantir la liquidité des unités de compte. Même en l'absence d'acheteur, il est donc possible de revendre ses parts.

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D'un point de vue successoral, l'épargne immobilière détenue en direct intègre l'actif successoral et est soumise aux droits de succession. En revanche, l'assurance-vie bénéficie d'une fiscalité allégée sur le succession avec un abattement de 152 500 € par bénéficiaire. Cela permet de transmettre son épargne immobilière dans des conditions fiscales plus avantageuses qu’avec la détention en direct.

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Pour en savoir plus sur cet aspect, consultez notre article Goodvest sur la fiscalité de l'assurance-vie en cas de décès.

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CONSEIL DE GOODVEST

« Bien que l'épargne immobilière via assurance-vie soit fiscalement avantageuse, elle reste soumise à l'IFI si vous y êtes éligible. La société de gestion vous adressera un imprimé fiscal unique (IFU) pour vous aider à remplir votre déclaration. »

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Avec son PER et son contrat d’assurance-vie, Goodvest vous donne accès à deux SCI innovantes, engagées dans la transition écologique. Une excellente opportunité pour diversifier votre portefeuille avec de l’immobilier aux côtés d’autres classes d’actifs !

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Novaxia R : spécialiste du recyclage urbain en transformant des immeubles obsolètes ;
Iroko Next : acteur de la diversification immobilière et de la création de valeur.

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En investissant dans ces SCI, vous participez activement à la rénovation durable tout en renforçant la solidité de votre épargne.

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