Commencer à investir dans l'immobilier : nos conseils

Choisir la bonne stratégie, évaluer son budget, comprendre la fiscalité et assurer une gestion efficace sont autant d’éléments à maîtriser pour réussir son projet.

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Dans cet article, nous vous guidons à travers les étapes essentielles pour bien débuter dans l’investissement immobilier et éviter les pièges les plus courants.

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En quoi consiste l’investissement immobilier ?

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L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de générer un rendement. Ce rendement peut prendre deux formes principales :

• Les loyers : en louant le bien, l’investisseur perçoit des revenus réguliers, qui peuvent constituer une source de revenus complémentaire ou servir à rembourser un emprunt immobilier.
• La plus-value : en revendant le bien plus cher que son prix d’achat, grâce à la valorisation du marché immobilier ou aux travaux réalisés.

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Toutefois, cette vision est réductrice. Il existe en réalité plusieurs façons d’investir dans l’immobilier, chacune avec ses avantages et ses inconvénients. Parmi les alternatives au classique investissement locatif, on retrouve :

• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : elles permettent d’investir indirectement dans l’immobilier en achetant des parts de sociétés qui détiennent un portefeuille de biens immobiliers.
• Les fonds immobiliers cotés en bourse (ETF immobiliers) : ces produits financiers offrent une exposition au marché immobilier sans avoir à gérer directement un bien physique.

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L’investissement immobilier offre donc de nombreuses possibilités. Certaines options sont plus accessibles et adaptées aux débutants, tandis que d’autres nécessitent une expertise plus poussée et une gestion active. Il est essentiel de bien comprendre les différentes stratégies avant de se lancer.

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Lire aussi : Faut-il investir en bourse ou dans l'immobilier ?

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Conseil n°1 : Choisir le type d’investissement immobilier et déterminer son plan d’action

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Pour bien commencer à investir dans l’immobilier, il faut procéder en silo c'est-à-dire définir d’abord son projet au sens large pour ensuite affiner en fonction des possibilités offertes par chaque type d’investissement.

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Par exemple, si vous faites le choix de faire un investissement locatif en nom propre, il faudra définir notamment : 

• Le type de bien (résidentiel, bureau, commerce…)
• Le type de location (location nue, location meublée longue durée ou courte durée..) duquel découle une fiscalité différente pour les particuliers et une cible locative spécifique
• La cible locative : famille, étudiants, touristes…
• Le financement : prêt immobilier ou achat au comptant
• La fiscalité et le montage fiscal adéquat : nom propre, SCI à l’IS ou à l’IR…
• Les types de travaux à réaliser
• Les modalités de la gestion locative : déléguée ou réalisée soi-même.

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La première étape consiste donc à trouver la solution d’investissement immobilier la plus adaptée à vos besoins.

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Le choix du type d’investissement dépend principalement de votre budget, de vos objectifs, du temps que vous avez à consacrer à votre projet et de votre niveau de compétence (oui, l’immobilier nécessite un niveau d’expertise à de nombreux niveaux).

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Conseil n°2 : Bien mesurer les risques et la complexité d’un investissement locatif

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L’investissement locatif est l’une des stratégies les plus populaires en immobilier. Cependant, il est souvent perçu à tort comme un placement sûr et simple à mettre en œuvre. En réalité, il s’agit d’un projet complexe qui nécessite de nombreuses compétences et une bonne préparation.

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Une gestion plus compliquée qu’il n’y paraît

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Contrairement aux idées reçues, investir dans un bien locatif ne se résume pas à acheter un appartement et percevoir des loyers. Il faut maîtriser plusieurs aspects :

• La recherche du bien : choisir un emplacement attractif, analyser le marché local, négocier le prix d’achat.
• Les travaux et la mise aux normes : un logement ancien peut nécessiter des rénovations coûteuses.
• La gestion locative : trouver des locataires fiables, gérer les entrées et sorties, l’entretien, les éventuels impayés.
• La fiscalité : comprendre le régime fiscal applicable (micro-foncier, régime réel, LMNP, SCI…).

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Des risques à ne pas sous-estimer

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Tout investissement comporte une part de risque, et l’immobilier locatif ne fait pas exception. Voici les principaux dangers à anticiper :

• Vacance locative : difficulté à trouver un locataire, générant une perte de revenus.
• Impôts et charges élevées : taxe foncière, impôts sur les revenus locatifs, frais de copropriété…
• Risques de dévalorisation : un bien peut perdre de la valeur selon l’évolution du marché ou du quartier.
• Locataires défaillants : loyers impayés, dégradations, conflits juridiques.

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Une solution adaptée à un profil expérimenté

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Un investissement locatif réussi demande des compétences en immobilier, en travaux, en droit, en fiscalité et en gestion. Sauf à s’entourer d’expert pour combler certaines lacunes, pour un investisseur débutant, il peut être plus prudent de :

• Commencer par l’achat de sa résidence principale avant d’investir dans le locatif.
• Se tourner vers des solutions clé en main où un professionnel gère l’ensemble du processus.
• Opter pour un fonds d’investissement immobilier (SCPI, ETF immobiliers) pour diversifier son exposition sans gestion active.

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Conseil de Goodvest : Les investissements locatifs en nom propre sont tous différents. Certains sont de véritables réussites, d’autres moins. Dire que l'immobilier locatif est un bon placement n’a pas plus de sens que de dire que les actions ou les obligations sont de bons placements. Tout dépend de l’opération réalisée. La qualité d’un investissement s’apprécie au cas par cas, d’où l’intérêt de bien s’y connaître pour être capable de flairer les bonnes affaires !

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Conseil n°3 : Définir son budget et sa capacité d’emprunt

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Avant d’investir dans l’immobilier, il est primordial de bien évaluer son budget et sa capacité d’emprunt. Cette étape permet d’éviter les mauvaises surprises et d’adopter une stratégie d’investissement cohérente avec ses finances personnelles.

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Déterminer son apport personnel

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L’apport personnel représente la somme que vous pouvez investir immédiatement sans emprunter. En général, les banques exigent un apport d’au moins 10 % à 20 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes :

• Frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf)
• Frais d’agence si vous passez par un intermédiaire
• Éventuels travaux avant mise en location

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Conseil de Goodvest : Certains investisseurs réussissent à financer un bien immobilier sans apport, mais cela dépend du profil de l’emprunteur et des conditions du marché.

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Calculer sa capacité d’emprunt

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La capacité d’emprunt est déterminée par plusieurs critères :

• Vos revenus : salaire, revenus locatifs futurs (70 % sont pris en compte par les banques généralement) et autres sources de revenus.
• Votre taux d’endettement : il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets.
• Votre reste à vivre : montant restant après le paiement de vos charges fixes.
• La durée du prêt : plus elle est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit augmente.

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Exemple de calcul :
Si vous gagnez 3 000 € nets par mois, votre mensualité maximale ne devrait pas dépasser 1 050 € (35 % d’endettement).

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Anticiper les coûts cachés

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En plus du prix d’achat et des frais de crédit, d’autres dépenses doivent être prises en compte :

• Charges de copropriété si le bien est en immeuble
• Taxe foncière, qui varie selon la commune
• Assurance propriétaire non occupant (PNO) pour couvrir les risques
• Travaux et entretien : un bien locatif nécessite un budget pour maintenir son attractivité

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Simuler son investissement

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Avant d’acheter, il est conseillé de faire des simulations de crédit et de rendement locatif pour s’assurer de la viabilité du projet. Voici quelques indicateurs utiles :

• Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat) × 100
• Rentabilité nette = (loyers – charges et impôts) / prix d’achat × 100
• Cash-flow = loyers perçus – toutes les charges et mensualités de crédit

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Un bon investissement immobilier repose sur une préparation rigoureuse et une bonne gestion financière. Plus vous serez précis dans vos calculs, plus votre projet aura de chances d’être rentable.

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Conseil n°4 : Choisir la bonne stratégie d’investissement

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Une fois votre budget défini et votre capacité d’emprunt évaluée, il est temps de choisir la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre situation. Chaque approche a ses avantages et ses inconvénients, et il est essentiel de sélectionner celle qui correspond le mieux à vos objectifs.

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L’investissement locatif en nom propre

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L’investissement locatif consiste à acheter un bien pour le louer et générer des revenus réguliers. Plusieurs options sont possibles :

• Location nue : bail longue durée, fiscalité simple, mais rendement souvent plus faible.
• Location meublée (LMNP ou LMP) : fiscalité avantageuse, mais gestion plus contraignante.
• Location courte durée (type Airbnb) : rendements élevés, mais réglementation stricte et forte implication nécessaire.

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Pour qui ? Les investisseurs prêts à s’impliquer activement et personnellement dans la gestion et la fiscalité de leur bien.

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L’investissement via une SCI

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Créer une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’acheter et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Cela offre :

• Une gestion facilitée pour les investissements familiaux.
• Une meilleure transmission du patrimoine.
• Une optimisation fiscale en optant pour l’imposition à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

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Pour qui ? Ceux qui souhaitent investir en famille, entre amis ou structurer un patrimoine sur le long terme.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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L’investissement en SCPI

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer un bien. L’investisseur achète des parts d’une société qui détient et gère un parc immobilier (bureaux, commerces, logements…).

• Rendement attractif (entre 4 et 6 % en moyenne).
• Aucun souci de gestion locative.
• Accessibilité avec un investissement initial modeste (à partir de quelques centaines d’euros).

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Pour qui ? Ceux qui recherchent un placement passif et diversifié sans contrainte de gestion.

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L’investissement via des fonds immobiliers (ETF immobiliers)

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Les ETF immobiliers permettent d’investir en bourse sur des sociétés du secteur immobilier (foncières cotées, promoteurs, etc.).

• Liquidité plus grande que l’immobilier physique.
• Accessible avec un petit budget.
• Volatilité plus importante liée aux marchés financiers.

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Pour qui ? Les investisseurs qui préfèrent une approche boursière avec une exposition indirecte à l’immobilier.

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Quelle stratégie choisir ?

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Le choix de la meilleure stratégie dépend de plusieurs facteurs :

• Votre budget : les SCPI et ETF sont plus accessibles que l’achat en direct.
• Votre implication : un bien locatif nécessite du temps et des compétences.
• Votre appétence au risque : l’immobilier physique est plus stable que les investissements en bourse.
• Votre horizon d’investissement : certaines stratégies sont plus adaptées à long terme.

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En fonction de votre profil et de vos objectifs, vous pourrez opter pour une combinaison de ces stratégies afin de diversifier votre patrimoine et sécuriser votre investissement.

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Conseil de Goodvest : Les SCPI, ETF immobilier et autres fonds immobiliers sont disponibles dans certaines assurances-vie. Une solution idéale pour investir facilement dans l'immobilier tout en profitant de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie !

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Conseil n°5 : Trouver le bon bien immobilier

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Tous les biens immobiliers ne se valent pas. Selon leur typologie et leur emplacement, ils ne correspondent pas forcément à votre stratégie d’investissement. Faire le bon choix est essentiel pour assurer la rentabilité et limiter les risques.

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Adapter le bien à votre stratégie d’investissement

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Le type de bien doit être en adéquation avec votre objectif :

• Location courte durée (Airbnb, saisonnière) : privilégiez une zone touristique ou une ville avec une forte demande de courts séjours, tout en vérifiant les éventuelles restrictions locales sur la location meublée de courte durée.
• Investissement locatif longue durée : un appartement ou une maison dans une zone avec une forte demande locative (grandes villes, bassins d’emploi, proximité des transports et services).
• Investissement patrimonial : un bien dans un quartier prisé, avec un bon potentiel de valorisation sur le long terme.
• Colocation ou location étudiante : privilégiez les villes universitaires avec une forte demande de logements abordables.

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Conseil de Goodvest : Une bonne adéquation entre votre bien et votre stratégie réduit le risque de vacance locative et optimise le rendement.

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Analyser l’emplacement

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L’emplacement est le critère numéro un d’un bon investissement immobilier. Voici les points à évaluer :

• Demande locative : y a-t-il suffisamment de locataires potentiels dans la zone ?
• Dynamisme économique : présence d’entreprises, de commerces, de transports…
• Évolution démographique : le secteur attire-t-il de nouveaux habitants ou est-il en déclin ?
• Projets urbains à venir : une future gare, un projet de rénovation urbaine peuvent valoriser votre bien.

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Conseil de Goodvest : Évitez les zones où la population risque de diminuer. En France, certaines régions sont confrontées à un déclin démographique, ce qui peut entraîner une baisse de la valeur des biens.

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Vérifier l’état du bien et ses charges

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Un bien attractif peut cacher des défauts qui impacteront votre rentabilité. Lors des visites, soyez attentif à :

• L’état général du bâtiment et des parties communes.
• La nécessité de travaux (électricité, toiture, plomberie).
• Le coût des charges de copropriété et la taxe foncière.
• Les performances énergétiques (DPE) : un logement mal classé peut être difficile à louer.

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Conseil de Goodvest : Consultez les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété pour détecter d’éventuels litiges ou travaux à venir.

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Se projeter sur la demande future

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L’investissement immobilier doit être pensé sur le long terme. Outre la rentabilité immédiate, il est crucial d’évaluer la valeur future du bien :

• Quartier en développement : présence de nouveaux projets urbains.
• Risque de dévalorisation : secteur vieillissant, désertification, déclin économique.
• Adaptabilité du bien : possibilité de transformation ou de revente à une large cible.

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En tenant compte de tous ces critères, vous maximisez vos chances de faire un investissement rentable et pérenne.

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Conseil n°6 : Pensez à la fiscalité immobilière

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L’un des pièges courants de l’investissement immobilier est de sous-estimer l’impact de la fiscalité sur la rentabilité. Contrairement aux revenus financiers qui bénéficient parfois d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU), les revenus locatifs sont imposés selon votre tranche marginale d’imposition. Il est donc crucial de bien choisir son régime fiscal pour optimiser sa rentabilité.

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En France, les revenus locatifs sont donc fortement taxés puisqu’ils s’ajoutent aux autres revenus et sont soumis à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %). Il est donc essentiel de choisir le régime fiscal le plus adapté pour limiter votre imposition selon votre situation : 

• Le régime micro-foncier (location nue) : accessible si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Le régime réel foncier (location nue) : il permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière…) des revenus locatifs. Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
• Le régime micro-BIC (location meublée) : applicable si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 € par an. Il offre un abattement de 50 % (idem pour les meublés de tourisme classés), ce qui simplifie la déclaration, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
• Le régime réel BIC (location meublée) : permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien, réduisant ainsi l’imposition sur les loyers. Ce régime est souvent plus intéressant pour les investisseurs, mais nécessite une comptabilité plus complexe.
• La SCI à l’IS : au lieu d’être imposés à l’impôt sur le revenu, les bénéfices sont soumis à l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %). Ce montage permet d’amortir le bien et de réinvestir les bénéfices, mais la revente est fiscalement moins avantageuse qu’en nom propre.

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Le choix du régime fiscal doit être fait dès le départ en fonction de sa stratégie d’investissement et de sa situation personnelle. Une simulation avec un expert-comptable ou un fiscaliste peut être utile pour optimiser son imposition et éviter les mauvaises surprises.

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Conseil n°7 : Trouver le bon financement

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Le financement est une étape essentielle dans tout projet d’investissement immobilier. Plusieurs options existent, chacune avec ses avantages et ses inconvénients.

• Le prêt amortissable : la solution la plus courante. Chaque mois, l’investisseur rembourse une part du capital ainsi que les intérêts. Plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, mais plus le coût total du crédit est élevé.
• Le prêt in fine : ici, l’investisseur ne paie que les intérêts durant toute la durée du prêt, avec un remboursement du capital en une seule fois à l’échéance. Cette option est souvent choisie pour optimiser sa fiscalité et préserver sa trésorerie, mais elle nécessite un capital disponible en fin de prêt.
• Le prêt à différé de remboursement : il permet de ne payer que les intérêts (ou rien du tout) pendant une période définie avant de commencer à rembourser le capital. Cela peut être utile pour financer un bien nécessitant des travaux avant d’être mis en location.

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L’objectif principal d’un bon financement est d’atteindre un cashflow neutre ou positif, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent au minimum les mensualités du prêt et les charges associées. Pour cela, il est souvent conseillé d’emprunter sur une longue durée et d’apporter un capital initial suffisant pour limiter le poids des remboursements.

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Il est également essentiel de négocier les conditions du crédit, notamment le taux d’intérêt, l’assurance emprunteur et les garanties demandées. Passer par un courtier immobilier peut être une solution efficace pour obtenir les meilleures offres du marché et optimiser le coût de son emprunt.

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Conseil n°8 : Assurer une bonne gestion du bien immobilier

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Une gestion efficace est essentielle pour garantir la rentabilité et la pérennité de votre investissement locatif. Cela passe par plusieurs étapes clés, de l’optimisation du bien à la sélection des locataires et à la gestion courante.

• Optimiser le bien avant la mise en location : réaliser quelques travaux peut rendre le logement plus attractif et limiter les périodes de vacance locative. Une rénovation bien pensée permet aussi d’attirer des locataires plus fiables et d’éviter des dégradations précoces.
• Sélectionner rigoureusement ses locataires : un bon dossier repose sur des critères objectifs tels que les revenus, la stabilité professionnelle et les garanties proposées. Si vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), l’assureur exigera un dossier validé selon ses propres critères.
• Privilégier les garanties : demander une caution solidaire ou faire appel à des dispositifs comme Visale permet de sécuriser le paiement des loyers. Ces précautions réduisent le risque de loyers impayés et facilitent la gestion du bien.
• Gérer efficacement les relations avec le locataire : un bon suivi administratif et une communication fluide permettent d’éviter les litiges et d’assurer une occupation durable du logement.
• Déléguer la gestion locative si nécessaire : confier l’administration du bien à une agence immobilière peut être une solution pour éviter les contraintes quotidiennes. Cela représente un coût supplémentaire, mais apporte un gain de temps et une tranquillité d’esprit.

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Une gestion rigoureuse permet de sécuriser votre investissement, d’optimiser vos revenus locatifs et de réduire les risques liés à la location.

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Les alternatives pour les débutants souhaitant commencer à  investir dans l’immobilier

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Investir dans l’immobilier peut sembler complexe lorsqu’on débute. Heureusement, il existe des solutions plus accessibles que l’investissement locatif classique, qui nécessitent moins de gestion et de connaissances techniques.

• L’achat de sa résidence principale : souvent négligé, cet investissement permet d’économiser un loyer tout en se constituant un patrimoine. Contrairement à un investissement locatif, il n’y a pas de risque de loyers impayés ou de vacance locative. De plus, en cas de revente, la plus-value réalisée est exonérée d’impôt, ce qui en fait une stratégie intéressante pour un premier achat.
• Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : elles permettent d’investir dans l’immobilier de manière indirecte en achetant des parts d’un portefeuille de biens gérés par une société spécialisée. Les SCPI offrent une diversification et une rentabilité souvent attractive, sans nécessiter de gestion locative.
• Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) : proches des SCPI, ces fonds sont composés d’actifs immobiliers et financiers. Ils sont plus liquides et permettent un accès plus souple au marché immobilier.
• Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) : ces foncières cotées en bourse investissent dans l’immobilier commercial, résidentiel ou tertiaire. Elles offrent un moyen de s’exposer au marché immobilier avec un capital réduit et une liquidité supérieure à l’immobilier physique.

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Ces alternatives sont idéales pour les investisseurs souhaitant se lancer progressivement, sans subir les contraintes de la gestion locative ou les risques liés à un crédit immobilier.

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Conseil de Goodvest : Pour investir facilement dans l’immobilier indirect tout en optimisant la fiscalité, vous pouvez passer par une assurance-vie comme celle de Goodvest !

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