SCPI : avis et conseils pour bien investir

SCPI : définition et fonctionnement simplifié

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Bref rappel sur les SCPI 

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Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement collectif permettant d’accéder à l’immobilier locatif sans avoir à acheter directement un bien. Concrètement, les épargnants achètent des parts de SCPI, qui sont gérées par une société de gestion spécialisée.

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Cette dernière se charge d’acquérir, d’administrer et de louer un patrimoine immobilier diversifié (bureaux, commerces, logements, entrepôts, etc.). En contrepartie, les investisseurs perçoivent régulièrement des revenus locatifs (et exceptionnellement d’autres revenus tels que des plus-values) proportionnels au nombre de parts détenues, généralement sous forme de dividendes versés chaque trimestre.

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L’investissement en SCPI est souvent qualifié de placement "pierre-papier" : il permet de profiter des atouts de l’immobilier (revenus potentiels, valorisation du capital) tout en déléguant intégralement la gestion à des professionnels.

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Ce mode d’investissement est accessible à partir de quelques centaines d’euros et s’inscrit dans une logique de placement à long terme.

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SCPI de rendement, fiscale, de plus-value : quelles différences ?

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Il existe trois grandes catégories de SCPI, chacune répondant à des objectifs différents :

• SCPI de rendement : elles génèrent des revenus réguliers grâce à la location de biens professionnels (bureaux, commerces...). C’est le type le plus courant, avec un rendement moyen entre 4 et 6 % par an.
• SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux issus de certaines niches fiscales immobilières (Loi Malraux par exemple) en investissant dans des logements résidentiels. Une partie de leur rentabilité est tirée des réductions d’impôt qu’elles proposent.
• SCPI de plus-value : elles misent sur la revalorisation des biens à long terme plutôt que sur des loyers réguliers. Elles conviennent aux investisseurs à la recherche de valorisation du capital, sans besoin de revenus immédiats.

Notre avis sur les avantages des SCPI

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Investir en SCPI présente plusieurs atouts, qui expliquent leur succès croissant auprès des épargnants.

• Des revenus réguliers : les SCPI distribuent généralement des loyers tous les trimestres ou tous les mois, constituant un complément de revenu intéressant, notamment à la retraite.
• Un accès facilité à l’immobilier : il est possible d’investir à partir de quelques centaines d’euros, bien en dessous du budget nécessaire à l’achat d’un bien en direct.
• Une diversification immédiate : en achetant des parts, vous investissez dans un portefeuille de biens variés (secteurs, zones géographiques), ce qui limite les risques.
• Aucune gestion à assurer : c’est la société de gestion qui s’occupe de tout : sélection des biens, location, travaux, gestion administrative… Vous n’avez donc rien à gérer contrairement à un investissement locatif en nom propre qui peut prendre du temps.
• Des possibilités d’optimisation fiscale : via l’assurance vie ou le démembrement de propriété, les SCPI peuvent s’intégrer dans des stratégies patrimoniales plus larges.
• Une fiscalité avantageuse avec les SCPI européennes.

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Notre avis sur les inconvénients des SCPI

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Si les SCPI présentent des avantages, elles comportent aussi certains risques et limites à connaître avant d’investir.

• Un placement à long terme : la durée de détention recommandée est d’au moins 8 ans pour compenser les frais et lisser les cycles du marché immobilier.
• Une liquidité limitée : contrairement à des placements financiers, les parts de SCPI ne se revendent pas instantanément. Il peut y avoir un délai ou une décote. En assurance-vie la liquidité peut être drastiquement améliorée puisque l’assureur va jouer un rôle de contrepartie afin de faciliter les réallocations. Mais attention, certaines assurances-vie peuvent exiger une durée d’investissement minimum ou facturer des frais supplémentaires en cas de sortie anticipée.
• Des frais d’entrée élevés : les commissions de souscription peuvent atteindre 8 à 12 %, ce qui oblige à investir sur le long terme pour rentabiliser le placement.
• Une fiscalité potentiellement lourde : en détention directe, les revenus sont imposés comme des revenus fonciers, soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Aucun rendement garanti : comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement peut varier selon la conjoncture du marché immobilier.

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Avis de Goodvest : Il faut être lucide quant aux faits que les SCPI ne sont pas un placement miracle. L’immobilier nécessite une gestion active coûteuse. Si vous la déléguez, elle vous sera facturé d’une manière ou l’autre. Ainsi, les frais d’une SCPI peuvent être particulièrement élevés. Tout l'enjeu réside dans sa capacité à générer une rentabilité suffisante pour compenser ses frais et tirer le meilleurs parti des économies d’échelle de la gestion d’un parc immobilier (plutôt que d’un seul bien immobilier).

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Dans quel cas est-il pertinent d’investir en SCPI ?

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Les SCPI ne sont pas un placement universel. Elles sont adaptées à certains profils d’épargnants et à des objectifs bien définis.

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Pour générer un complément de revenus

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Les SCPI sont particulièrement intéressantes pour les personnes souhaitant percevoir des revenus réguliers sans les contraintes de la gestion locative. C’est un placement souvent privilégié par les retraités ou les futurs retraités qui cherchent à compléter leur pension.

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Si vous souhaitez faire fructifier votre capital à long terme, d’autres solutions capitalisantes peuvent être plus adaptées. C’est le cas par exemple des ETF capitalisants, réinvestissant automatiquement les dividendes ou les contrats d’investissement en gestion pilotée (assurance-vie, PER…), quitte à investir notamment dans des SCPI ou des produits immobiliers via ces enveloppes (si vous tenez à exposer une partie de votre épargne au marché immobilier). 

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Lire aussi : Comment investir dans l'immobilier avec un ETF ?

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Conseil de Goodvest : À noter qu’il existe des SCPI de capitalisation, qui ne distribuent pas de revenus et les réinvestissent automatiquement pour augmenter la valorisation des parts.

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Lire aussi : Faut-il investir en bourse ou dans l'immobilier ?

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Pour investir dans l’immobilier avec un budget limité

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Avec un ticket d’entrée à partir de quelques centaines d’euros, les SCPI permettent d’accéder à l’immobilier sans avoir besoin d’un apport conséquent ni de recourir à un crédit important. Cela en fait un placement accessible pour les jeunes actifs ou les investisseurs débutants.

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Pour diversifier son patrimoine

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Les SCPI s’intègrent bien dans une stratégie de diversification. Elles permettent d’exposer une partie de son épargne à l’immobilier sans concentrer tout le risque sur un seul bien. C’est un bon moyen d’équilibrer un portefeuille comprenant déjà des actions, obligations ou livrets.

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La diversification est la clé pour améliorer la résilience de votre portefeuille et optimiser son couple rentabilité/risque.

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Pour investir sur le long terme

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Les SCPI sont conçues pour un horizon de placement d’au moins 8 à 10 ans. Elles conviennent donc aux personnes qui n’ont pas besoin de leur capital à court terme et qui peuvent se projeter dans la durée.

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Pour ceux qui souhaitent investir sans contraintes

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Enfin, les SCPI sont faites pour les investisseurs qui ne veulent pas s’occuper de la gestion d’un bien immobilier : recherche de locataires, travaux, impayés, etc. Tout est délégué à une société de gestion.

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En résumé, les SCPI s’adressent à un épargnant :

• à l’aise avec un horizon de placement long,
• disposé à immobiliser son argent plusieurs années,
• cherchant à percevoir des revenus ou à diversifier son patrimoine,
• et prêt à accepter une certaine dose de risque et de fiscalité.

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Comment se faire un avis sur la qualité d’une SCPI ?

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Toutes les SCPI ne se valent pas. Pour investir sereinement, il est essentiel d’évaluer plusieurs critères permettant d’estimer la solidité et le potentiel d’un véhicule d’investissement immobilier.

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Le taux de distribution

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Le taux de distribution correspond au rendement brut annuel versé par la SCPI. Il permet de mesurer la performance, mais ne doit pas être le seul critère. Un taux élevé peut cacher un manque de réserve, une prise de risque excessive ou une dévaluation récente de la valeur des parts.

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Il est donc préférable d’observer l’évolution du rendement sur plusieurs années, afin de s’assurer de sa régularité.

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Le taux d’occupation financier (TOF)

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Ce taux indique la part des loyers réellement perçus par rapport à ce que la SCPI pourrait encaisser si tous ses biens étaient loués. Un bon TOF (au-dessus de 90 %) traduit une bonne gestion locative et une attractivité des actifs détenus.

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Le report à nouveau (RAN)

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Le report à nouveau est une réserve de trésorerie constituée par la SCPI en cas de baisse temporaire des loyers ou de vacance locative. Un RAN élevé permet de lisser la distribution des dividendes sur les années plus difficiles.

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La qualité du patrimoine immobilier

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Il est important d’examiner :

• la nature des biens (bureaux, commerces, santé…),
• leur emplacement (France, Europe, zones dynamiques ou non),
• leur diversification (évite de dépendre d’un seul secteur ou d’une seule ville).

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Plus le patrimoine est diversifié et bien situé, plus la SCPI est résiliente. Il faut aussi ajouter une part de prospective en posant les bonnes questions quant à l’avenir de certains types de location. Par exemple : 

• Est-ce que la demande de bureaux va croître dans les années à venir ? Quid des zones commerciales en périphérie des villes ? etc.
• La demande d’immobilier résidentielle va-t-elle se concentrer sur les centres-villes ou se concentrer vers les zones péri urbaines ?
• Quelles seront les futures exigences en termes de normes énergétiques ? Est-ce que le parc locatif de la SCPI ne risque-t-il pas de subir les effets de normes écologiques plus strictes ?

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‍Conseil de Goodvest : Pour cette dernière question, nous vous proposons chez Goodvest d’investir d’emblée dans l’immobilier durable grâce à votre assurance-vie ou votre PER. C’est la garantie d’éviter de voir le patrimoine de votre SCPI se dégrader à mesure que les normes écologiques toujours plus exigeantes voient le jour.

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La capitalisation

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La taille de la SCPI, exprimée en capitalisation, donne une idée de sa solidité. Les SCPI les plus capitalisées bénéficient d’une mutualisation plus forte du risque et de meilleurs leviers de négociation sur les marchés immobiliers.

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Le type de capital : fixe ou variable

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Les SCPI à capital variable permettent d’entrer ou de sortir plus facilement du capital, car les parts peuvent être achetées ou revendues directement auprès de la société de gestion. À l’inverse, les SCPI à capital fixe nécessitent d’attendre une augmentation de capital ou de passer par le marché secondaire.

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Les frais de souscription et de gestion

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Enfin, il est essentiel de comparer les frais : frais d’entrée (souvent entre 8 et 12 %), frais de gestion, frais d’arbitrage éventuels. Ils ont un impact direct sur la rentabilité nette de votre investissement.

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En combinant ces indicateurs, il est possible de se forger une opinion objective sur la qualité d’une SCPI, au-delà des discours marketing.

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Notre avis sur les SCPI populaires

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Le marché des SCPI compte plus de 200 sociétés civiles de placement, mais quelques-unes se démarquent par leur performance, leur transparence ou leur stratégie d’investissement. Voici un aperçu de celles qui retiennent l’attention, ainsi qu’un regard critique sur leurs caractéristiques.

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Iroko Zen et Remake Live : les SCPI sans frais d’entrée

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Ces deux SCPI relativement récentes ont bouleversé le marché en supprimant les frais de souscription, ce qui permet une rentabilité plus rapide pour les investisseurs. En contrepartie, elles appliquent des frais de gestion un peu plus élevés.

• Iroko Zen : créée en 2020, elle affiche un taux de distribution de 7,12 % en 2023. Diversifiée et totalement digitale, elle mise sur la simplicité et la transparence.
  
  
• Remake Live : autre SCPI sans frais d’entrée, avec un rendement de 7,79 % en 2023. Elle adopte également une stratégie diversifiée avec un volet social (logements abordables, zones en développement).

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Notre avis : ces SCPI sont intéressantes pour les investisseurs souhaitant éviter les frais initiaux, mais leur historique est encore limité. À suivre avec prudence, en surveillant leur capacité à maintenir leurs performances dans la durée.

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Transitions Europe : la SCPI de la transition durable

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Gérée par Arkéa REIM, cette SCPI vise une exposition large en Europe avec une approche sectorielle tournée vers l’immobilier d’avenir : santé, logistique, mobilité. Elle a affiché un rendement de 8,16 % en 2023, avec une forte collecte.

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Notre avis : une SCPI ambitieuse et engagée, mais récente. Elle séduit par sa promesse de durabilité et de diversification européenne, même si les frais d’entrée restent dans la moyenne haute (10 %).

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CORUM Origin : la référence historique

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Créée en 2012, CORUM Origin est l’une des SCPI les plus connues pour sa régularité. Avec un rendement supérieur à 6 % sur longue période, elle investit principalement à l’international.

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Notre avis : une SCPI robuste et bien gérée, mais avec une fiscalité spécifique liée à ses investissements hors de France. À privilégier dans une optique de diversification et pour ceux à la recherche d’un rendement stable.

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Iroko Next et Novaxia R : les deux solutions d’immobilier durable proposé par Goodvest

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Goodvest propose, via son assurance-vie responsable, deux supports d’immobilier non coté à impact : Iroko Next et Novaxia R. Ces deux SCI accessibles au sein de l’assurance-vie ou du PER de Goodvest permettent d’investir dans l’immobilier tout en donnant du sens à son épargne.

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Remarque : A noter qu’il ne s’agit pas de SCPI, mais de SCI. Le fonctionnement est relativement le même avec très peu de différence.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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Iroko Next : une SCI engagée dans les transitions de demain

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Iroko Next est une SCI sans frais d’entrée, labellisée Finansol, qui combine performance financière et impact social. Elle repose sur deux moteurs :

• Immobilier de rendement : via des fonds tels que Iroko Zen, elle génère des revenus stables tout en respectant des critères extrafinanciers (ISR, SFDR).
• Immobilier à création de valeur : elle investit dans des projets immobiliers à fort potentiel de revalorisation (réhabilitation, transition énergétique, hôtels, logistique…).

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En 2024, Iroko Next affiche une performance de 6,21 %, avec un objectif de rendement cible de 6 % pour 2025. Elle consacre au moins 5 % de sa capitalisation à des investissements à impact social, notamment via des structures de l’économie sociale et solidaire (ESUS).

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Lire aussi : Investir dans les bâtiments écologiques avec Iroko Next

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Novaxia R : investir dans le recyclage urbain responsable

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Novaxia R est un fonds pionnier de recyclage urbain résidentiel, labellisé ISR et Finansol. Il transforme des bureaux obsolètes en logements, contribuant à lutter contre l’artificialisation des sols et à répondre à la pénurie de logements.

• Il finance plus de 70 projets en France et en Europe, dont plus de 6 000 logements, dont 500 sociaux.
• Le fonds repose sur deux moteurs : les loyers perçus pendant la phase de transformation, et la valorisation du bien une fois converti en logement.
• En 2022, il a délivré une performance de 5,04 %, avec un objectif de 5 % à moyen terme (non garanti).

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Novaxia R va au-delà de l’investissement immobilier classique : ses actifs vacants sont temporairement mis à disposition d’acteurs de l’économie sociale, et ses projets ont permis de restituer plus de 34 000 m² de pleine terre en ville.

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Lire aussi : Investir dans le recyclage urbain avec Novaxia R

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Ces deux solutions sont accessibles dans l’assurance-vie Goodvest, offrant aux épargnants la possibilité de combiner diversification patrimoniale, performance potentielle et engagement environnemental et social.

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