Faut-il investir dans l'immobilier en 2025 ?

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Faut-il investir dans l'immobilier en 2025 ? Avec la baisse des prix immobiliers, une éventuelle diminution des taux d’intérêt et des opportunités liées à la transition énergétique, le marché immobilier semble regorger de possibilités.

Mais attention : entre réformes fiscales et incertitudes économiques, chaque possibilité doit être envisagée. Découvrez dans cet article pourquoi 2025 pourrait être une année charnière pour les investisseurs immobiliers.

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Point de contexte sur le marché immobilier en 2024

L'immobilier est historiquement considéré comme l'investissement préféré des Français, réputé pour sa stabilité et sa capacité à constamment prendre de la valeur dans le temps. Cependant, l'année 2024 a révélé que ce secteur n'est pas à l'abri des turbulences économiques.

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Tout d’abord, le marché immobilier a connu un ralentissement significatif en 2024. Le nombre de transactions a diminué de 17 % par rapport à l'année précédente, passant de 935 000 à environ 780 000 ventes de logements anciens. Cette diminution s’explique par un durcissement des conditions de financement et une demande en retrait, les investisseurs adoptant une attitude attentiste dans l’espoir d’une éventuelle baisse plus prononcée des prix.

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Les taux d'emprunt immobilier ont fluctué au cours de l'année. Après une hausse en début d'année en prolongement de ce qui se passait en 2023, une légère baisse a été observée, avec un taux moyen de 3,83 % en mai 2024 à la suite de l’annonce de la baisse des taux directeurs par la banque centrale européenne. Cette évolution a permis une amélioration progressive de la capacité d'achat des ménages, sans toutefois relancer pleinement le marché.

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Un fait marquant du marché de l’investissement immobilier en 2024 est la baisse générale des prix sur le territoire français, une situation inédite depuis de nombreuses années. Les prix des logements anciens ont reculé de 3,9 % sur un an au troisième trimestre 2024. À Paris, la baisse a été plus marquée, avec une diminution de 6,1 %, le prix moyen au mètre carré s'établissant à 9 286 euros. Cette tendance remet en question l’idée que l’immobilier est un investissement entièrement sécurisé, en montrant qu’il peut, comme d’autres placements, être impacté par les événements économiques et macroéconomiques.

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Dans le domaine de l’immobilier professionnel, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), généralement considérées comme des placements sécurisés, ont également été impactées. Les SCPI investies dans l’immobilier de bureau ont particulièrement souffert, subissant une importante décote en raison de la baisse générale des prix immobiliers, aggravée par une crise de la demande liée à l’essor du télétravail. Plusieurs d'entre elles ont abaissé le prix de leurs parts en 2024 pour refléter la dévaluation de leurs actifs immobiliers. Par exemple, la SCPI Primopierre, mastodonte du marché de la SCPI composée d’immeubles de bureaux en région parisienne, a réduit le prix de ses parts de 25 % en octobre 2024, après une première baisse en septembre 2023, cumulant une dépréciation totale de 39,4 %.

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En résumé, l’année 2024 a révélé que, malgré sa réputation de stabilité, le marché immobilier peut être sujet à d’importantes fluctuations. Pour évoluer dans ce secteur en perpétuelle mutation, fortement influencé par l’environnement économique et macroéconomique, les investisseurs doivent faire preuve de vigilance et s’appuyer sur des informations et conseils avisés.

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Quelle prévision concernant une baisse des taux d'intérêts en 2025 ?

Le marché de l’investissement immobilier est étroitement lié aux fluctuations des taux d’intérêt, qui influencent directement la dynamique de l’offre et de la demande. Ces variations impactent les prix de l’immobilier et les décisions des investisseurs à plusieurs niveaux.

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Quel est l’impact des taux sur le marché immobilier

Lorsqu’on observe une augmentation des taux d’intérêt, comme entre juin 2022 et fin 2023, les conditions de financement deviennent moins avantageuses. Cela entraîne une réduction des investissements, car les acheteurs potentiels peinent à accéder au crédit immobilier. Cette baisse de la demande, combinée à une offre constante, a tendance à faire chuter les prix immobiliers selon la loi de l’offre et de la demande.

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À l’inverse, lorsque les taux d’intérêt baissent, comme ce fut le cas après la crise financière de 2008 jusqu’en juin 2022, le crédit devient plus accessible et à des conditions attractives. Cette facilité d’accès au financement stimule la demande, provoquant une augmentation des prix immobiliers. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier ont connu une croissance soutenue pendant plus d’une décennie, jusqu’à la hausse des taux amorcée en 2022.

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Politique monétaire en 2024 : un tournant pour le marché de l’investissement immobilier

En 2024, la Banque Centrale Européenne (BCE) a adopté une politique monétaire plus accommodante en réponse à une inflation en voie de stabilisation. Par exemple, en juin 2024, la BCE a abaissé ses taux de 0,25 point, ramenant le taux de dépôt à 3,75 % et le taux de refinancement à 4,25 %. Cette dynamique s’est poursuivie avec des baisses successives en octobre et décembre 2024, signalant une volonté de soutenir l’économie et de rendre les crédits plus accessibles.

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L’AVIS DE GOODVEST

« Le taux de refinancement est le taux auquel les banques empruntent de l’argent auprès de la Banque Centrale Européenne (BCE). Il détermine en partie le coût des crédits pour les particuliers et les entreprises : plus il est bas, plus les prêts sont accessibles. »

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Prévisions pour 2025 : la baisse des taux en perspective

En 2025, les perspectives restent optimistes concernant une poursuite de la baisse des taux d’intérêt par la BCE. Avec une inflation proche de son objectif de 2 %, la BCE pourrait encore réduire ses taux pour stimuler l’activité économique.

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Ce scénario est d’autant plus probable que la Réserve Fédérale Américaine (Fed), souvent suivie par la BCE pour des raisons de compétitivité monétaire, prévoit elle-même une baisse progressive de ses taux. Lors de sa réunion de décembre 2024, la Fed a abaissé son taux directeur de 0,25 point et anticipe deux baisses supplémentaires d’ici la fin de 2025.

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Quel impact sur le marché immobilier en 2025 ?

Si ces baisses de taux se concrétisent, elles pourraient avoir un impact significatif sur le marché immobilier. En rendant les emprunts immobiliers plus abordables, ces ajustements encourageraient de nouveaux acheteurs à investir, augmentant ainsi la demande. Cela pourrait entraîner une reprise des transactions immobilières et une stabilisation, voire une hausse modérée des prix de l’immobilier.

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Investir dans l'immobilier en 2025, un marché plein d'opportunités ?

En 2025, investir dans l'immobilier pourrait s'avérer particulièrement judicieux. La récente baisse des prix immobiliers dans certaines zones de France a ouvert la porte à de nombreuses opportunités pour les acheteurs. Ces baisses, couplées à une probable diminution des taux d’intérêt à moyen terme, laissent entrevoir un potentiel de hausse des prix dans les années à venir. Les investisseurs prêts à agir rapidement pourraient ainsi tirer parti de ces conditions favorables.

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La loi Climat et Résilience : un catalyseur d’opportunités

Au-delà de la baisse des prix, un autre facteur renforce l’intérêt pour l’investissement immobilier en 2025 : la loi Climat et Résilience. Cette législation, qui vise à encourager la transition énergétique et à réduire les émissions de gaz à effet de serre, interdit progressivement la mise en location des logements considérés comme passoires thermiques. Ces biens, classés F ou G sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), sont jugés trop énergivores et responsables de factures élevées pour leurs occupants.

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Voici un aperçu des échéances prévues pour l’interdiction de mise en location des logements en fonction de leur DPE :

Date	DPE plus autorisés à la location
1er janvier 2025	G
1er janvier 2028	F
1er janvier 2034	E

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Cette réglementation a engendré une augmentation du nombre de biens décotés par rapport à leur valeur réelle sur le marché. Les propriétaires, incapables de financer les travaux nécessaires pour rendre leurs logements conformes, préfèrent souvent vendre à un prix réduit. Pour les investisseurs, ces biens représentent une double opportunité : acquérir un bien en dessous du prix du marché tout en bénéficiant d’avantages fiscaux conséquents grâce aux travaux de rénovation.

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Les travaux réalisés sur ces biens permettent d’optimiser la fiscalité de l’investissement immobilier. Deux dispositifs fiscaux particulièrement avantageux s’appliquent :

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Le déficit foncier pour un investissement en location nue, qui permet de déduire fiscalement le montant des travaux de vos revenus fonciers, voire de vos revenus globaux sous certaines conditions.
Le régime réel pour les investisseurs en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), qui permet de déduire les travaux, mais également d’amortir la valeur du bien, réduisant ainsi votre base imposable.

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Investir dans des passoires thermiques décotées et les rénover ne se limite pas à une optimisation fiscale ou à un achat stratégique. Cela s’inscrit également dans une démarche environnementale en contribuant à la transition énergétique. En remettant en état des logements très énergivores, vous participez activement à la lutte contre le changement climatique, tout en améliorant la qualité des habitations disponibles sur le marché locatif.

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Investissement immobilier : attention aux réformes fiscales qui pourraient tout changer

L’investissement immobilier en 2025 peut sembler prometteur, mais il est essentiel de rester vigilant face aux réformes fiscales qui pourraient bouleverser ce marché. Ces réformes, souvent motivées par des besoins budgétaires ou des enjeux sociaux, risquent de remettre en question la rentabilité de certains types d’investissements.

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Les niches fiscales dans le viseur

Tout d’abord, la dette publique, toujours plus élevée, pousse le gouvernement à chercher des ressources supplémentaires. Certaines niches fiscales, bien que très attractives pour les investisseurs, entraînent un manque à gagner important pour l’État.

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Un exemple concret est la loi Pinel, qui offrait un avantage fiscal important en échange d’un investissement immobilier dans le neuf. Ce dispositif, qui a longtemps été un pilier de l’investissement immobilier en France, a pris fin au 31 décembre 2024. Ce type de suppression pourrait se généraliser à d’autres dispositifs fiscaux, notamment ceux jugés coûteux ou inefficaces.

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Impact de la crise du logement

Également, la crise du logement exacerbe la pression sur le marché immobilier, notamment dans les grandes villes où de nombreux Français peinent à se loger. Cette situation pourrait entraîner une révision des avantages fiscaux accordés à la location courte durée, notamment pour les biens proposés sur des plateformes comme Airbnb, qui ont largement investi le marché de l’investissement immobilier ces dernières années grâce à leur forte rentabilité.

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Un premier pas a déjà été franchi en 2024 avec la réforme du régime fiscal des Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP). Désormais, les revenus issus de la location courte durée ne bénéficient plus de l’abattement de 50 % prévu par le régime micro-BIC classique, mais seulement de 30 %. Cette mesure vise à encourager les investisseurs à privilégier la location longue durée, davantage en adéquation avec les besoins de logement des Français.

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Réforme attendue du statut LMNP

Une réforme plus large du statut de LMNP est en discussion et pourrait être appliquée prochainement. L’une des propositions les plus significatives consiste à réintégrer les amortissements déduits fiscalement dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien.

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Actuellement, le régime réel du LMNP permet de déduire l’amortissement du bien de manière fiscale, réduisant, voire effaçant complètement les revenus imposables. Cependant, en cas de revente, ces amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. La réforme vise à intégrer ces amortissements, ce qui augmenterait mécaniquement la plus-value imposable et, par conséquent, l’imposition sur la plus-value. Cette mesure, si elle est adoptée, pourrait réduire considérablement l’attrait fiscal de ce type d’investissement, notamment en cas de revente du bien.

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Avec ces réformes et celles à venir qui semblent inévitables, le contexte fiscal des investissements immobiliers reste marqué par de nombreuses incertitudes. Ces éléments doivent être pris en compte dans vos choix stratégiques, qu’il s’agisse d’investir dans un bien neuf, de privilégier la location longue durée ou de s’engager dans des travaux de rénovation énergétique.

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