SCPI : quel danger pour votre épargne ?

Bref rappel sur ce que sont les SCPI 

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Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à acheter directement un bien. Concrètement, en achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier géré par des professionnels. Vous percevez en contrepartie une part des loyers collectés, généralement sous forme de revenus réguliers.

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Ce type de placement est particulièrement apprécié pour :

• Accéder facilement au marché immobilier avec des tickets d’entrée plus faibles que l’achat en direct ;
• Déléguer la gestion locative à une société spécialisée ;
• Diversifier son patrimoine en investissant sur plusieurs actifs (bureaux, commerces, résidentiel…).

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Cependant, avant de se lancer, il est essentiel de bien comprendre les risques associés aux SCPI. Comme tout investissement immobilier, il n'est pas sans aléas. La valeur des parts, le niveau de rendement ainsi que la liquidité de votre placement peuvent varier au fil du temps.

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Ainsi, connaître les dangers potentiels des SCPI est indispensable pour prendre une décision éclairée et adaptée à votre situation financière.

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SCPI : est-ce un placement dangereux ?

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Investir dans une SCPI n'est pas sans risques. Contrairement à d'autres produits financiers sécurisés comme le livret A (ou le Livret Goodvest), les SCPI ne garantissent pas le capital investi. Cela signifie que l’épargnant peut subir des pertes, soit parce que la valeur de ses parts baisse, soit, par opportunité, parce que les revenus attendus ne sont pas au rendez-vous.

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Sur l’échelle du risque financier, les SCPI sont généralement considérées comme un placement à risque modéré :

• Moins risquées que les actions dont la valeur peut fluctuer très fortement ;
• Plus risquées que les obligations de qualité ou les livrets réglementés.

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En pratique, les risques se traduisent principalement de deux manières :

• Perte en capital : si la valeur des actifs immobiliers détenus par la SCPI diminue, la valeur de vos parts peut baisser.
• Coût d’opportunité : si la SCPI ne génère pas de rendement (ou un rendement inférieur aux attentes), votre capital est immobilisé sans véritable gain, alors que d’autres placements auraient pu mieux performer.

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Même si l’immobilier est réputé pour être plus stable que les marchés actions, il reste sensible aux cycles économiques, aux évolutions des taux d’intérêt et aux tendances sectorielles (ex : crise du commerce en centre-ville ou mutation du marché des bureaux).

Quels sont les dangers des SCPI ?

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Même si les SCPI peuvent représenter une alternative intéressante pour diversifier son épargne, elles comportent plusieurs risques qu’il est important de connaître avant d’investir. Analysons-les en détail.

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Danger n°1 : La dévaluation des parts

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La valeur d’une part de SCPI dépend directement de la valeur du parc immobilier détenu par la société de gestion. Cette valorisation est réalisée régulièrement par des experts immobiliers indépendants, en fonction du prix de marché des immeubles.

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Ainsi, si le marché immobilier baisse, la valeur des actifs diminue… et mécaniquement, celle des parts aussi.

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Depuis 2023, cette réalité s'est matérialisée concrètement :

Avec la remontée des taux d’intérêt et la pression sur le marché immobilier français, de nombreuses SCPI ont annoncé des baisses significatives du prix de leurs parts. Voici quelques exemples marquants :

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Source : Portail-SCPI.fr

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Au total, ce sont 33 SCPI qui ont été concernées par une baisse de leur prix de part.

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Concrètement, pour un épargnant, cela signifie :

• Une perte en capital immédiate pour ceux ayant acheté des parts avant la baisse ;
• La nécessité de plusieurs années de distribution de revenus pour espérer compenser cette perte.

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Conseil de Goodvest : Si vous investissez en SCPI, gardez à l'esprit que la valorisation de vos parts n'est pas garantie et peut être affectée par des cycles économiques défavorables.

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Danger n°2 : la baisse du rendement des parts

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Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous visez généralement un rendement annuel sous forme de revenus distribués. Chaque SCPI affiche ainsi un taux de rendement cible. Cependant, il est important de comprendre que ce taux n’est ni garanti, ni constant dans le temps.

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Même si certaines SCPI ont historiquement atteint voire dépassé leurs objectifs, plusieurs facteurs peuvent venir remettre en cause ces performances :

• Tendances économiques : un ralentissement économique peut entraîner une hausse du nombre de locaux vacants ou une pression sur les loyers perçus.
• Crises sectorielles : par exemple, les SCPI investies dans les commerces de centre-ville subissent de plein fouet la concurrence du e-commerce et la baisse de fréquentation des boutiques physiques.
• Évolutions des usages : la crise du télétravail a également affecté certaines SCPI spécialisées dans l’immobilier de bureaux.

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Pour limiter ce risque, il est recommandé de :

• Analyser le TOF (Taux d'Occupation Financier), qui mesure la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers facturables ;
• Prêter attention à la qualité des actifs détenus (bureaux prime, commerces d’avenir, actifs de santé...) et leurs perspectives à long terme ;
• Diversifier vos investissements entre plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires.

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Par exemple, avec l’assurance-vie Goodvest, vous pouvez investir dans deux SCI tournées vers l’avenir dédiées à l’immobilier durable :

• Novaxia R : spécialisée dans la transformation de bureaux vides en logements dans les zones tendues.‍
• Iroko Next : investis dans des actifs immobiliers qui accompagnent les transitions générationnelles, digitales et démographiques.

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Danger n°3 : La liquidité des SCPI

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Contrairement à des placements plus classiques comme les livrets d’épargne ou les actions cotées, les SCPI présentent un risque de liquidité. Cela signifie que si vous souhaitez vendre vos parts, vous pourriez rencontrer des difficultés ou devoir attendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, avant de trouver un acheteur.

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La revente de parts en SCPI fonctionne généralement de la manière suivante :

• Sur le marché secondaire, votre part doit être rachetée par un nouvel investisseur ou par la SCPI elle-même.
• En cas de déséquilibre entre l’offre et la demande (plus de vendeurs que d’acheteurs), la revente peut prendre du temps et/ou se faire à un prix inférieur à la valeur officielle.
  
  

Pour limiter ce risque, plusieurs solutions existent :

• Passer par une assurance-vie : certaines SCPI sont accessibles via des contrats d'assurance-vie, ce qui peut permettre à l'assureur de garantir une liquidité plus rapide (attention toutefois, cela s'accompagne souvent de frais de sortie spécifiques).
• Choisir une SCPI à capital variable : dans ce cas, la SCPI peut procéder elle-même au rachat de vos parts, à condition de disposer de suffisamment de liquidités.
• Privilégier les SCPI disposant de réserves financières : certaines SCPI mettent en place des dispositifs pour sécuriser la liquidité, mais ce n’est jamais totalement garanti.

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Conseil de Goodvest : Avant d’investir, il est donc crucial d’évaluer votre horizon de placement. Les SCPI doivent être envisagées comme un placement de long terme (généralement au moins 8 ans).

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Lire aussi : Comment investir dans l'immobilier avec son assurance-vie ?

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Danger n°4 : La fiscalité des SCPI

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L’un des aspects parfois sous-estimés de l’investissement en SCPI est la fiscalité. Celle-ci peut considérablement réduire la rentabilité nette de votre placement, en particulier si vous êtes déja fortement imposé.

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En SCPI, vous êtes imposé en toute transparence, c’est-à-dire comme si vous déteniez directement les biens immobiliers. Cela signifie notamment que :

• Les revenus locatifs perçus par la SCPI sont imposés dans votre impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
• Les plus-values réalisées à la revente des parts sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, avec une exonération progressive au bout de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

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Concrètement, il en résulte que : 

• Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée (30 %, 41 % ou 45 %), la fiscalité sur vos revenus de SCPI sera lourde.
• Vous devrez également régler les prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus perçus.

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Il existe néanmoins des solutions pour atténuer cet impact fiscal :

• Investir en SCPI via un contrat d'assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER), où les revenus sont capitalisés dans le contrat et bénéficient d'une fiscalité plus avantageuse.
• Utiliser le mécanisme du déficit foncier si la SCPI génère des charges déductibles supérieures aux revenus.
• Diversifier géographiquement en investissant dans des SCPI européennes, dont les revenus peuvent être exonérés d’impôt en France sous certaines conditions.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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Danger n°5 : La mauvaise gestion de la SCPI

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Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous confiez entièrement la gestion de votre investissement à une société spécialisée.

Cela signifie que vous n'avez aucun pouvoir décisionnel sur les choix stratégiques : acquisition de biens, sélection des locataires, gestion locative, arbitrages immobiliers...

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Or, une mauvaise gestion peut impacter négativement la performance de la SCPI et donc de votre investissement :

• Mauvaise sélection des actifs (biens mal situés, de qualité inférieure, etc.) ;
• Carence locative due à une gestion locative peu rigoureuse ;
• Endettement excessif pour financer de nouveaux projets risqués ;
• Mauvaise anticipation des évolutions du marché (télétravail, transformation des usages, etc.).

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Donc, avant d’investir dans une SCPI, prenez le temps de :

• Analyser la société de gestion (ancienneté, expérience, volume d’actifs sous gestion) ;
• Consulter les documents d'information clés (bulletins trimestriels, rapports annuels, note d'information) ;
• Vérifier la stratégie d’investissement annoncée : cohérente avec vos objectifs et adaptée aux tendances de long terme.

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Danger n°6 : L’achat de part de SCPI à crédit

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Bien que de moins en moins pratiquée, certaines banques proposent encore des financements à crédit pour l’acquisition de parts de SCPI. Sur le papier, utiliser l’effet de levier du crédit peut sembler séduisant : vous investissez un montant supérieur à votre épargne disponible et bénéficiez potentiellement d’un rendement supérieur au coût de l’emprunt.

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Cependant, cette stratégie comporte plusieurs risques supplémentaires :

• Risque de non-couverture du prêt : si les loyers perçus sont insuffisants pour couvrir les mensualités, vous devrez puiser dans votre épargne personnelle.
• Risque de baisse de la valeur des parts : en cas de revente anticipée, si la valeur de vos parts a baissé, le produit de la vente pourrait être insuffisant pour solder le capital restant dû du prêt.

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Si vous envisagez d’investir à crédit dans des SCPI, assurez-vous :

• D’avoir une capacité d’épargne de sécurité suffisante pour faire face à une baisse temporaire ou durable des loyers ;
• De bien comprendre l'ensemble des risques liés au crédit immobilier ;
• De privilégier un financement à taux fixe pour sécuriser vos mensualités dans le temps.

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Danger n°7 : L’endettement de la SCPI

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Pour financer l’acquisition de nouveaux immeubles ou réaliser des travaux d'amélioration, certaines SCPI peuvent recourir à l'endettement. Cette stratégie peut, sur le papier, sembler avantageuse : en empruntant, la SCPI peut augmenter la taille de son parc immobilier et, potentiellement, générer plus de revenus pour ses associés.

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Cependant, l’endettement rend aussi la SCPI plus vulnérable :

• En cas de baisse des loyers ou d'augmentation des vacances locatives, la SCPI pourrait avoir des difficultés à honorer ses remboursements.
• Une SCPI trop endettée devient plus fragile face à un retournement du marché immobilier ou à une remontée des taux d’intérêt.

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Ainsi, l’effet de levier peut amplifier les performances dans les périodes favorables, mais accentuer les pertes en cas de crise.

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Conseil de Goodvest : Un taux d’endettement raisonnable pour une SCPI se situe généralement en dessous de 20 %. Au-delà, la vigilance est de mise !

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Nos conseils pour limiter les danger en SCPI

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Même si les SCPI comportent des risques, il est tout à fait possible de limiter votre exposition en adoptant quelques bonnes pratiques avant d’investir. En résumé, voici nos conseils pour maximiser vos chances de réussite :

• Choisissez des SCPI bien gérées : renseignez-vous sur la réputation, l’expérience et la solidité financière de la société de gestion.
• Analysez la qualité du portefeuille immobilier : préférez les SCPI investissant dans des actifs diversifiés, bien situés et adaptés aux évolutions du marché (bureaux de qualité, commerces d’avenir, immobilier résidentiel…) et de préférence tourné vers l’immobilier durable.
• Surveillez le taux d’occupation financier (TOF) : un TOF élevé (supérieur à 90 %) est souvent un bon indicateur de la solidité locative de la SCPI.
• Vérifiez le niveau d’endettement : privilégiez les SCPI dont le taux d’endettement reste raisonnable, afin de limiter le risque en cas de retournement du marché.
• Privilégiez un horizon d’investissement long terme : les SCPI doivent être envisagées sur un horizon d’au moins 8 à 10 ans pour lisser les aléas du marché.
• Diversifiez vos investissements : il est judicieux de ne pas concentrer toute votre épargne dans une seule SCPI, mais d’investir dans plusieurs SCPI complémentaires ou d’envisager d’autres supports, comme l’assurance-vie de Goodvest.

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Adaptez la fiscalité à votre profil : en fonction de votre tranche d’imposition, il peut être avantageux d’investir dans des SCPI via une assurance-vie ou un Plan d'Épargne Retraite (PER) pour bénéficier d'une fiscalité optimisée.

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