SCPI et IFI : Comment déclarer et optimiser votre fiscalité en 2025 ?

Alors, comment bien déclarer ses SCPI à l’IFI ? Existe-t-il des stratégies pour optimiser sa fiscalité et réduire l’impact de cet impôt sur son patrimoine ? Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI et l’IFI, et vous dévoilons les meilleures solutions pour alléger votre charge fiscale sans compromettre votre rentabilité.

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Les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un excellent moyen d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de gestion associées à un bien en direct. En permettant d’acquérir des parts de sociétés détenant un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, etc.), elles offrent aux investisseurs une rentabilité attractive, en moyenne 4,5 % par an. Cependant, une question revient souvent : les SCPI sont-elles soumises à l’IFI ?

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne tous les biens immobiliers détenus par des particuliers, qu’ils soient en direct ou par l’intermédiaire de véhicules d’investissement comme une SCPI, une SCI ou encore une SARL de famille. SCPI et IFI restent donc étroitement liés, car la valeur des actifs immobiliers sous-jacents doit être intégrée dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune. 

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Lire aussi : Comment devenir rentier immobilier ?

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SCPI et IFI : Qu’est-ce que l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt Sur la Fortune (ISF) en 2018, marquant un tournant fiscal important. Contrairement à son prédécesseur, l’IFI ne concerne plus que les biens immobiliers : les placements financiers comme par exemple les actions, les obligations, les unités de compte ou encore le fonds en euros d’un contrat d’assurance-vie sont totalement exonérés. En revanche, tout patrimoine immobilier, y compris les SCPI, est taxé à l’IFI.

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Qui est concerné par l’IFI ?

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L’IFI s’applique aux personnes dont la valeur du patrimoine net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année en cours. Cependant, le barème progressif démarre dès 800 000 €, prenons deux exemples concrets :

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• Un investisseur avec 1 million d’euros en immobilier ne sera pas soumis à l’IFI, car son patrimoine reste en dessous du seuil.
• Un investisseur possédant 1,5 million d’euros en biens immobiliers sera imposé à l’IFI sur la tranche de 800 000 € à 1,5 million d’euros.

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Il est donc essentiel d’anticiper l’IFI dans votre stratégie d’investissement immobilier, car un nouvel achat pourrait vous faire dépasser le seuil d’imposition et alourdir votre fiscalité. Cette charge supplémentaire pourrait ainsi réduire la rentabilité nette finale de votre placement.

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Comment calculer son IFI ?

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Le calcul de l’IFI se fait en plusieurs étapes :

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• Déterminer l’actif brut immobilier : il s’agit de la somme totale des actifs immobiliers imposables détenus, qu’ils soient en direct ou via une SCPI, une SCI ou une SARL de famille.
• Déduire les dettes admissibles : cela inclut les crédits immobiliers en cours et certains abattements, comme les 30 % sur la résidence principale.
• Appliquer le barème de l’IFI défini par l’article 977 du Code Général des Impôts (CGI).

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Exemple concret du calcul de l’IFI : 

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Prenons le cas d’un foyer disposant d’un patrimoine immobilier net de 1 000 000 €. S’il décide d’investir 500 000 € supplémentaires en SCPI, il dépasse alors le seuil d’imposition et devient assujetti à l’IFI.

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Calcul de l’IFI avec un actif net taxable de 1 500 000 € :

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• Les 800 000 premiers euros sont exonérés.
• La part comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € est taxée à 0,5 % → 2 500 €
• La part de 1 300 000 € à 1 500 000 € est taxée à 0,7 % → 1 400 €
• Résultat : une charge fiscale supplémentaire de 3 900 € par an.

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Cet exemple illustre bien l’importance de prendre en compte l’IFI avant d’investir en SCPI, afin d’évaluer son impact sur la rentabilité nette de votre patrimoine.

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Lire aussi : Faut-il investir en bourse ou dans l'immobilier ?

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Parts de SCPI et IFI : Comment déclarer vos parts de SCPI ?

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Si vous détenez des parts de SCPI, vous devez impérativement les déclarer chaque année à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) via le formulaire 2042-IFI. Comme tout bien immobilier, les SCPI sont soumises à cet impôt, et leur valeur doit être intégrée à votre déclaration de patrimoine immobilier.

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Chaque année, la société de gestion de votre SCPI vous envoie un IFU (Imprimé Fiscal Unique). Ce document est essentiel puisqu’il indique :

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• La valeur imposable des parts de SCPI à déclarer à l’IFI.
• Les cases spécifiques à remplir dans votre déclaration 2042-IFI.

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L’objectif de cet IFU est de vous simplifier la tâche en vous fournissant directement les montants à reporter dans votre déclaration.

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Les SCPI détenues dans un contrat d’assurance-vie sont-elles soumises à l’IFI ?

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L’investissement en SCPI via un contrat d’assurance-vie séduit de plus en plus d’épargnants. En effet, ce mode de détention offre une fiscalité avantageuse sur les plus-values ainsi qu’un cadre fiscal optimisé pour la transmission du patrimoine. Mais qu’en est-il de l’IFI et des SCPI dans une assurance-vie ?

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Contrairement à ce que l’on pourrait penser, détenir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne permet pas d’échapper à l’IFI. En effet, les actifs immobiliers logés dans une assurance-vie restent assujettis à l’IFI au même titre que les parts de SCPI détenues en direct. Ainsi, la quote-part immobilière de votre contrat d’assurance-vie doit être déclarée et sera intégrée dans le calcul de votre impôt sur la fortune immobilière. En revanche, tous les actifs financiers présents dans votre contrat ne sont pas concernés par l’IFI.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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SCPI et IFI : Quelles solutions pour optimiser l’IFI ?

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L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) peut peser lourdement sur les investisseurs fortement exposés à l’immobilier, notamment ceux qui détiennent des parts de SCPI. Heureusement, il existe des stratégies efficaces pour réduire son assiette taxable et optimiser son patrimoine. 

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Détenir la nue-propriété de parts de SCPI : une solution fiscale avantageuse

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L’une des stratégies les plus efficaces pour limiter l’impact de l’IFI et des parts de SCPI est d’investir dans la nue-propriété de parts de SCPI sur une période prédéfinie.

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Lorsqu’un bien est démembré, sa propriété est répartie entre deux parties :

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• L’usufruitier : il perçoit les revenus locatifs et dispose du droit d’usage des biens immobiliers.
• Le nu-propriétaire : il récupère la pleine propriété une fois la période de démembrement terminée.

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L’avantage fiscal est clair : tant que le démembrement est en cours, le nu-propriétaire n’a pas à déclarer la valeur de ses parts de SCPI à l’IFI. En effet, c’est l’usufruitier qui est redevable de cet impôt.

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Le démembrement permet d’éviter l’IFI sur la valeur des parts de SCPI détenues en nue-propriété, offrant ainsi un avantage fiscal significatif. De plus, comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyers pendant la durée du démembrement, il n’a aucune imposition sur les revenus à supporter. À l’issue de cette période, il récupère la pleine propriété des parts de SCPI, lui permettant ainsi de bénéficier des loyers pour compléter ses revenus, notamment à la retraite. 

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Cette stratégie est particulièrement adaptée aux investisseurs à hauts revenus, qui n’ont pas besoin de percevoir des loyers immédiatement et souhaitent faire croître leur patrimoine sans augmenter leur fiscalité à court terme. Elle leur permet de préparer sereinement un complément de revenu pour la retraite, tout en optimisant la gestion de leur charge fiscale.

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Lire aussi : Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

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Diversifier ses placements sur des actifs financiers

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Lorsqu’un patrimoine est trop exposé à l’immobilier, l’IFI sur les parts de SCPI et les autres biens peut devenir un frein à la rentabilité. Dans certains cas, il est préférable d’éviter un nouvel investissement immobilier si cela entraîne une charge fiscale excessive.

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Contrairement aux SCPI soumises à l’IFI, certains actifs financiers offrent une fiscalité plus avantageuse et échappent totalement à cet impôt. C’est le cas de l’assurance-vie, qui permet d’investir sur des unités de compte (actions, obligations, ETF) sans être taxé à l’IFI, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif et d’une transmission optimisée du patrimoine. Le PER (Plan d’Épargne Retraite) constitue également une alternative intéressante, offrant des avantages fiscaux sur les versements et permettant d’anticiper efficacement sa retraite. 

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Diversifier son patrimoine sur ces supports permet non seulement d’échapper à l’IFI, mais aussi de générer des revenus complémentaires peux fiscalisés grâce aux rendements des marchés financiers.

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Pourquoi cette stratégie est-elle efficace ?

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• Optimisation fiscale : ces placements ne sont pas soumis à l’IFI et sont fiscalement plus avantageux que les revenus fonciers.
• Meilleure répartition du patrimoine : un mix entre immobilier et actifs financiers permet de réduire le risque en cas de fluctuations d’un marché.
• Souplesse et transmission optimisée : l’assurance-vie permet une flexibilité sans limite et offre des avantages successoraux bien plus attractifs que l’immobilier.

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Lire aussi : Faut-il investir dans une assurance vie ou dans l'immobilier ?

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