Comment investir dans l'immobilier quand on débute ?

Tour d’horizon des différentes façons d’investir dans l’immobilier‍

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Quand on débute, on pense souvent que le seul moyen d'investir dans l'immobilier est d'acheter un bien pour le louer. C'est faux : il existe aujourd'hui une dizaine de portes d'entrée, qui se distinguent par trois critères décisifs pour un débutant : 

• le budget nécessaire, 
• la possibilité d'emprunter (l'effet de levier), 
• le temps de gestion à y consacrer.

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Voici une vue d'ensemble pour situer chaque solution avant d'entrer dans le détail.

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* Le crowdfunding immobilier est simple à souscrire en ligne, mais la santé du secteur s'est dégradée : une part importante des projets accuse des retards et le capital n'est pas garanti. À réserver à une fraction limitée de votre épargne, sur des projets diversifiés.

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Comment lire ce tableau ? Deux enseignements pour un débutant : 

• L'accès au crédit est le grand séparateur : seul l'investissement « en dur » (résidence principale, locatif, immeuble de rapport) permet d'investir avec l'argent de la banque et de profiter de l'effet de levier, principal moteur de la rentabilité immobilière. 
• Plus une solution est accessible et déléguée, plus elle est adaptée à un premier pas : la pierre-papier logée dans une assurance-vie permet d'investir dès 100 €, sans gestion ni travaux, tout en conservant une bonne liquidité.

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Reste à savoir par où commencer concrètement, c'est l'objet de la section suivante 

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Lire aussi : Quels sont les meilleurs placements immobiliers en 2026 ?

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La méthode en 3 étapes pour bien démarrer votre investissement dans l’immobilier

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Face à la diversité des solutions, l'erreur classique du débutant est de choisir un produit avant d'avoir défini son projet. La bonne démarche est inverse : on part de ses objectifs et de ses moyens, et c'est cette analyse qui désigne la solution adaptée. Voici les trois étapes à suivre, dans l'ordre, avant de vous engager.

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Lire aussi : Commencer à investir dans l'immobilier : nos conseils

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1. Clarifiez votre objectif, en le chiffrant

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Tout découle de ce que vous attendez de votre investissement. Cherchez-vous un revenu complémentaire régulier, la constitution d'un capital à long terme, la préparation de votre retraite, ou la transmission d'un patrimoine ? 

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Chaque objectif n'appelle pas la même stratégie : viser un revenu mensuel oriente vers des solutions à fort rendement locatif, tandis que se constituer un capital sur 15 ans privilégie la valorisation et la capitalisation.

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Donnez à cet objectif une dimension concrète : « 300 € de revenus nets par mois dans 10 ans » est un cap exploitable, « investir dans la pierre » ne l'est pas. C'est ce chiffre qui rendra mesurables vos progrès et comparables les différentes options.

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Conseil de Goodvest : L’immobilier n’est pas la seule solution pour atteindre ces objectifs. L’assurance-vie par exemple vous permet de mettre en place ce type de stratégie dans un cadre confortable avec une approche misant sur la diversification de différents types d’actifs (dont de l’immobilier).

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2. Pouvez-vous, et voulez-vous, emprunter ?

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C'est l'étape la plus souvent négligée, et pourtant déterminante. Commencez par estimer votre capacité d'emprunt : les banques limitent généralement votre taux d'endettement à environ 35 % de vos revenus, assurance comprise. À titre de repère, les taux de crédit immobilier s'établissaient autour de 3,25 % en moyenne à la mi-2026, après le pic de fin 2023.

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Mais la capacité d'emprunt n'est qu'un critère qui élargit le champ des possibles, pas une obligation de passer par le direct :

• Vous ne pouvez pas emprunter (taux d'endettement déjà élevé, revenus irréguliers, âge proche de la retraite) : la pierre-papier reste pleinement ouverte. Vous renoncez au levier, mais vous accédez à l'immobilier dès quelques centaines d'euros, sans gestion, avec une bonne liquidité.
• Vous pouvez emprunter, mais sans envie de gérer : c'est un cas tout aussi fréquent et légitime. Disposer d'une capacité d'emprunt ne vous oblige pas à devenir bailleur. Vous pouvez privilégier des solutions déléguées (locatif clé en main, pierre-papier tel que les SCPI, les OPCI…), quitte à renoncer à une part de rentabilité en échange de votre tranquillité.
• Vous pouvez emprunter et acceptez de vous impliquer : l'investissement locatif en direct prend alors tout son sens, car vous cumulez effet de levier et contrôle de votre projet.

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Conseil de Goodvest : Dans tous les cas, un réflexe de prudence : conservez une épargne de précaution et ne mobilisez jamais toutes vos liquidités dans un actif aussi peu liquide que l'immobilier.

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Avec quel budget débuter ? Investir avec un petit budget, voire sans apport

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Bonne nouvelle : il n'est plus nécessaire de disposer d'un capital important pour investir dans l'immobilier. Le budget de départ dépend surtout de la voie choisie.

• Avec quelques dizaines à quelques centaines d'euros, la pierre-papier vous ouvre déjà les portes de l'immobilier : une SCI en assurance-vie est accessible dès 100 €, sans gestion ni frais d'entrée prohibitifs.
• Avec un apport modeste (5 000 à 20 000 €), un premier achat locatif reste envisageable sur un petit bien (studio, T2) dans une ville à forte demande, à condition de présenter un dossier bancaire solide.
• Sans aucun apport, le financement à 110 % (bien + frais) existe toujours, mais il est devenu l'exception : les banques le réservent aux profils aux revenus stables et au reste à vivre confortable. Dans la plupart des cas, un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie (environ 10 %) est attendu.

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Le principe à retenir : un petit budget ne ferme aucune porte, il oriente vers la bonne solution. Faute de capacité d'emprunt, la pierre-papier permet de commencer petit, puis de renforcer progressivement votre épargne investie, quitte à viser un achat en direct plus tard, une fois votre situation consolidée.

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Lire aussi : Où placer son argent en attendant un achat immobilier ?

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3. Tenez compte de la fiscalité, propre à chaque solution

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Le choix d'une solution ne s'arrête pas à son fonctionnement : sa fiscalité pèse lourdement sur le rendement net, et elle diffère radicalement d'une voie à l'autre. Trois cas de figure pour un débutant.

• En direct, pour votre résidence principale, la fiscalité joue en votre faveur : aucun impôt sur le « loyer économisé », et surtout une exonération totale de plus-value à la revente. C'est l'un des rares investissements immobiliers entièrement défiscalisés, ce qui en fait une première étape souvent pertinente.
• En direct, pour un investissement locatif, c'est l'inverse : les loyers sont imposés à votre tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux. Il est néanmoins possible d'atténuer l’imposition selon les situations avec un montage adapté.
• En pierre-papier, le choix de l'enveloppe devient l'arbitrage clé. Une SCPI détenue en direct génère des revenus fonciers imposés au barème ; la même SCPI logée dans une assurance-vie (par exemple) échappe à ce barème, n'est fiscalisée qu'au retrait et profite, après huit ans, d'un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple). À rendement brut égal, l'écart net est considérable sur le long terme.

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Retenez le principe : il n'existe pas de fiscalité « de l'immobilier » en général, mais une fiscalité par solution. L'intégrer dès le départ évite les mauvaises surprises et oriente vers le montage le plus efficace pour votre situation.

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Conseil de Goodvest : Rien ne vous oblige à choisir une seule voie. De nombreux investisseurs combinent un bien en direct, financé à crédit, avec une poche de pierre-papier logée en assurance-vie pour diversifier sans gestion supplémentaire. Cette complémentarité permet de cumuler effet de levier d'un côté et souplesse de l'autre. Investir comporte toujours un risque de perte en capital, en particulier sur les supports en unités de compte.

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Faire un investissement locatif en nom propre quand on est débutant

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L’investissement locatif en nom propre est une des méthodes les plus populaires pour entrer dans l’immobilier. Cependant, elle s’avère également être l’une des plus complexes à maîtriser, en particulier pour les débutants. Ce type d’investissement nécessite des connaissances approfondies en immobilier, en fiscalité, gestion locative, et même en travaux de rénovation. De plus, il demande du temps et un engagement sur la durée pour être rentable.

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Ceci dit, l’investissement locatif en nom propre présente au moins quelques avantages qui peuvent justifier d’y passer du temps et d’acquérir les compétences requises :

• Revenus complémentaires : Les loyers perçus génèrent une source de revenus régulière.
• Valorisation patrimoniale : Le bien peut prendre de la valeur avec le temps, offrant un potentiel de plus-value à la revente.
• Effet levier du crédit : Financer l’achat avec un prêt permet de maximiser la rentabilité grâce à l’endettement.
• Contrôle total : Vous gérez directement le bien, les choix de travaux et les relations avec les locataires.

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Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

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Réussir son investissement locatif en nom propre requiert une certaine assiduité. Il est indispensable de bien définir les contours de votre projet avant de vous lancer :

• Définir vos objectifs : Identifiez vos priorités entre rentabilité élevée, valorisation patrimoniale, ou un équilibre entre revenus stables et appréciation à long terme. À noter que plus la rentabilité est élevée, plus le risque est théoriquement important (vacances locatives, impayés, dégradations…).
• Choisir le type de location et le régime fiscal : Optez pour la location meublée (LMNP) pour ses avantages fiscaux grâce à l’amortissement, ou pour la location nue, plus stable, mais plus imposée. Une SCI à l’IS peut être avantageuse pour des projets à plusieurs lorsque les associés sont fortement imposés à titre personnel.
• Préciser le montage juridique : Investissez seul pour une gestion simplifiée, ou choisissez une SCI pour une répartition claire des responsabilités dans le cas d’un investissement collectif.
• Optimiser le financement : Profitez de l’effet levier en souscrivant un prêt, avec un apport suffisant pour atteindre l’autofinancement et éviter des difficultés de trésorerie. À noter que le financement immobilier est le principal avantage comparatif de l’investissement locatif en nom propre, si vous comptez y renoncer, vous avez peut être meilleur temps de vous orienter vers d’autres solutions de placement !
• Choisir le bon emplacement : Privilégiez les zones à forte demande locative comme les centres urbains, zones proches des universités ou bien desservies par les transports pour minimiser vos risques. Pour une rentabilité élevée, vous serez souvent forcé d’investir dans des endroits moins demandés. À vous de trouver le juste équilibre !
• Gérer les travaux efficacement : Effectuez des rénovations ciblées pour augmenter la valeur ou l’attrait du bien, et assurez un entretien régulier pour conserver sa qualité. 
• Assurer une gestion locative professionnelle : Gérez vous-même pour réduire les coûts ou déléguez à une agence pour un gain de temps, tout en maintenant une communication proactive avec les locataires.

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Lire aussi : Faut-il investir en bourse ou dans l'immobilier ?

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Les risques et inconvénients d’un investissement locatif en nom propre pour les débutants

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L’investissement locatif en nom propre présente de nombreux inconvénients dont il faut tenir compte avant d’investir :

• Fiscalité à anticiper : sauf montage à l'IS, les loyers sont imposés à votre tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux, 17,2 % en location nue (jusqu'à 62,2 % d'imposition pour les plus taxés), 18,6 % en meublé depuis 2026. Le LMNP limite la note grâce à l'amortissement, mais celui-ci est désormais réintégré dans la plus-value à la revente (loi de finances 2025) : l'avantage devient un report d'imposition plutôt qu'un gain définitif. 
• Ticket d’entrée élevé : Acheter un bien pour le mettre en location nécessite la mobilisation de capitaux importants, même en sollicitant un crédit immobilier. La banque exige généralement un apport entre 10 et 30 % du montant de l’opération.
• Faible liquidité : Vendre un bien immobilier est une étape longue et chronophage. N'espérez pas mobiliser rapidement des liquidités en faisant un investissement locatif en nom propre.
• Gestion locative : Une fois le bien mis en location, il faudra le gérer. Cela peut prendre du temps, surtout avec des locataires compliqués. La gestion locative peut être déléguée, mais au prix d’une partie de votre rentabilité, surtout en cas de turnover important.

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Au-delà de ces inconvénients, l’investissement locatif en nom propre présente un certain nombre de risques, dont l’intensité dépend de votre stratégie d’investissement : 

• Impayés de loyers : Un locataire en défaut de paiement peut affecter votre trésorerie, surtout si le bien est financé par un crédit.
• Vacance locative : Une difficulté à trouver des locataires peut réduire significativement la rentabilité.
• Erreurs d’évaluation : Acheter un bien mal situé ou mal évalué peut limiter la rentabilité ou compliquer une revente.
• Problèmes juridiques et fiscaux : Une méconnaissance des lois (bail, fiscalité, diagnostics obligatoires) peut entraîner des sanctions ou des surcoûts inattendus.
• Coûts de rénovation imprévus : Les travaux mal estimés ou des réparations urgentes peuvent alourdir les charges.
• Complexité de la gestion locative : Gérer les relations avec les locataires, les conflits, ou les interventions techniques peut être chronophage et stressant.

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Investissement locatif clé en main : une solution idéale pour les débutants

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Pour simplifier l’expérience, des solutions d’investissement clé en main sont disponibles. Ces services prennent en charge toutes les étapes du projet :

• Recherche et achat du bien.
• Réalisation des travaux éventuels.
• Mise en location et gestion locative.

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Cela permet aux investisseurs débutants de se lancer sereinement, sans se soucier des tâches techniques ou administratives. Cependant, cette tranquillité a un coût. Ces services sont généralement facturés sous forme de pourcentage de l’opération (entre 5 et 12 %), ce qui réduit la rentabilité nette du projet. Malgré cela, ils constituent une excellente option pour éviter les écueils d’un premier investissement et acquérir une expérience progressive.

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Alternative pour débutant : investir dans l’immobilier indirectement

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Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien en direct. Une solution particulièrement adaptée aux débutants est l’investissement indirect, aussi appelé "pierre-papier". Cela consiste à acquérir des parts dans des structures comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) grand public, ou encore des fonds immobiliers tels que les REIT (Real Estate Investment Trusts) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ces supports permettent de profiter des avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion.

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Lire aussi : 5 idées d'investissement rentables et accessibles à tous

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Quels avantages à investir dans l’immobilier en pierre papier ?

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L’investissement immobilier indirect présente de nombreux avantages par rapport l’investissement locatif en nom propre : 

• Accessibilité financière : Contrairement à l’achat d’un bien, il est possible de commencer avec un budget réduit en achetant quelques parts de SCPI ou fonds immobiliers.
• Gestion déléguée : La gestion locative, les travaux ou les démarches administratives sont entièrement pris en charge par des professionnels.
• Diversification des investissements : Les fonds investissent dans un portefeuille varié (bureaux, commerces, résidentiel), réduisant les risques liés à un seul bien.
• Revenus passifs : Les investisseurs perçoivent des dividendes réguliers issus des loyers ou des performances du fonds.
• Liquidité accrue : Certains fonds comme les REIT (ou SIIC en français) sont cotés en bourse, offrant une possibilité de revente bien plus rapide que l’immobilier classique. Au demeurant, bien que non cotés, les SCPI sont aussi relativement liquides (plus qu’un bien immobilier).
• Fiscalité avantageuse : Lorsque intégrés dans une assurance-vie, les SCPI ou fonds immobiliers bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En cas de retrait, les gains ne sont pas intégrés dans les tranches de l’impôt, mais fiscalisés à un taux forfaitaire de 30 % avant 8 ans et, après 8 ans, 24,7 % avec un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple) !

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Quels sont les inconvénients de la pierre papier ?

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Toutefois, la pierre papier ne présente pas que des avantages. Le premier inconvénient est l’impossibilité d’investir à crédit, sauf dans de rares cas. Or, l’emprunt est l’élément clé de la rentabilité immobilière par rapport aux autres classes d’actifs. Autrement dit, avec la pierre papier, vous ne pouvez pas investir avec l’argent de la banque en pariant sur vos revenus futurs, mais seulement avec votre épargne.

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Par ailleurs, d’autres inconvénients sont à prendre en compte : 

• Frais d’entrée et de gestion : Les SCPI et OPCI facturent des frais parfois élevés, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
• Rendement variable : La performance dépend des conditions économiques et du marché immobilier. Une mauvaise conjoncture peut impacter les dividendes.
• Moins de contrôle : Contrairement à un bien en direct, vous n’avez pas la main sur la gestion ou les décisions stratégiques liées aux biens détenus.
• Moins tangible : L’investissement en pierre-papier n’offre pas le même sentiment de propriété qu’un bien physique.

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Comment investir dans l’immobilier en pierre papier ?

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Investir dans l’immobilier en pierre-papier est une démarche simple et accessible. Plusieurs options s’offrent à vous pour acquérir des parts de SCPI, SCI ou fonds immobiliers :

• Souscription directe : Vous pouvez acheter des parts de SCPI ou fonds immobiliers directement auprès des sociétés de gestion. Cela vous permet d’accéder à des portefeuilles immobiliers diversifiés sans posséder de biens en direct.
• Investissement via une assurance-vie : Une autre approche consiste à intégrer ces actifs dans une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie. Pour ce faire, vous devez souscrire une assurance-vie proposant ce type d’investissement.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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Le crowdfunding immobilier : rendement élevé, risque élevé

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Souvent rangé dans la pierre-papier, le crowdfunding immobilier en diffère sur un point essentiel : vous ne détenez pas de patrimoine, vous prêtez de l'argent à un promoteur pour financer une opération (construction, rénovation). En échange, vous percevez des intérêts et récupérez votre capital au terme du projet, généralement sous 12 à 36 mois.

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L'attrait, c'est le rendement : environ 11 % brut en moyenne en 2025. La contrepartie est réelle, surtout en 2026 : votre épargne est bloquée jusqu'au terme, le capital n'est pas garanti, et une part importante des projets accuse aujourd'hui des retards de remboursement, voire des défauts. Investissez uniquement via une plateforme agréée PSFP par l'AMF, sur une fraction limitée de votre épargne, et en diversifiant sur plusieurs projets.

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Conseil de Goodvest : En clair, le crowdfunding peut dynamiser un patrimoine déjà constitué, mais reste mal adapté à un premier placement. Si ce couple rendement/risque vous semble trop déséquilibré, il existe une façon plus sereine d'accéder à l'immobilier sans gestion ni mauvaise surprise.

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Investir dans l'immobilier durable avec Goodvest, dès 100 €

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Pour le débutant qui veut accéder à l'immobilier sans gestion, sans crédit et sans ticket d'entrée élevé, une solution s'est dégagée tout au long de cet article : la pierre-papier logée dans une enveloppe fiscale avantageuse. C'est ce que propose Goodvest, avec une dimension supplémentaire : l'impact environnemental et social.

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En choisissant l'option Immobilier durable, vous investissez dans des SCI qui financent des bâtiments écologiques et solidaires (coliving, logements accessibles, crèches, foncières solidaires), via votre assurance-vie, ou votre PER :

• Dès 100 €, sans gestion locative ni travaux, dans la limite de 30 % de votre contrat.
• Approche capitalisante : les loyers sont réinvestis, ce qui fait jouer les intérêts composés.
• Rendement cible jusqu'à 5 % par an net des frais du fonds (objectif de gestion, ni garanti ni contractuel).

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Contrairement à un bien en direct, vous n'avez ni locataire à trouver ni fiscalité foncière à gérer, et vos gains restent dans le cadre avantageux de votre contrat. Cet investissement vise toutefois le long terme (horizon supérieur à 5 ans, sans rachat sur les SCI pendant les 4 premières années) et comporte un risque de perte en capital ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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