Débutant : comment investir dans l'immobilier ?

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Goodvest

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2025

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Investir dans l’immobilier est une ambition partagée par de nombreux Français, mais le parcours peut sembler intimidant, notamment pour les débutants. Entre la gestion locative, la fiscalité et les choix stratégiques, les défis sont nombreux.

Cependant, il existe une multitude de façons d’accéder à ce secteur, allant de l’achat d’une résidence principale à des solutions plus indirectes comme la pierre-papier. Dans cet article, découvrez les différentes options qui s’offrent à vous, leurs avantages, leurs inconvénients, et des conseils pour choisir celle qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre situation.

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Tour d’horizon des différentes façons d’investir dans l’immobilier

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Lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier, il est fréquent de penser que l’investissement locatif en nom propre est la seule option. Bien que cette approche soit populaire, elle peut être complexe et nécessiter des compétences variées. Heureusement, plusieurs alternatives permettent de se lancer dans l’immobilier, avec des niveaux d’implication et de gestion différents.

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Regardons ensemble les différentes possibilités.

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Lire aussi : Dans quoi investir en 2025 ?

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Acheter sa résidence principale

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Un investissement accessible et défiscalisé : Acquérir votre résidence principale est une première étape simple pour investir dans l’immobilier. Ce type d’investissement est entièrement exonéré d’impôts, et vous permet d’économiser sur les loyers.
Un patrimoine personnel à construire : Il s’agit d’une solution idéale pour ceux qui souhaitent sécuriser leur situation personnelle tout en constituant un actif immobilier.
Niveau de difficulté : Moyen

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Conseil de Goodvest : Acheter sa résidence principale est une étape de vie importante, présentant son lot de difficultés. Mais dans la mesure où vous jouissez personnellement de votre investissement, vous n’êtes pas soumis aux risques locatifs. De plus, l’achat de votre résidence principale est une très bonne première étape pour vous familiariser avec l’investissement locatif si vous êtes débutant !

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L’investissement locatif en nom propre

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La méthode classique : Cette solution consiste à acheter un bien pour le louer, que ce soit en meublé ou non. Elle offre un potentiel de rentabilité intéressant, notamment grâce aux revenus locatifs.
Un engagement important : Gérer un bien en direct demande du temps et des compétences en fiscalité, gestion locative, et parfois même en rénovation.
Niveau de difficulté : Élevé

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L’investissement locatif clé en main

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Un accompagnement professionnel : Pour simplifier la gestion et minimiser les risques, certaines entreprises proposent des solutions clé en main. Elles s’occupent de toutes les étapes, de l’achat à la location.
Un coût supplémentaire : Ces services sont généralement facturés en pourcentage du prix de l’opération, ce qui peut réduire la rentabilité globale.
Niveau de difficulté : Facile

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Les SCPI en direct (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

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Investir dans l’immobilier collectif : En achetant des parts de SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d’un portefeuille immobilier diversifié, sans avoir à gérer un bien.
Des revenus réguliers : Les SCPI génèrent des dividendes issus des loyers perçus par la société.
Niveau de difficulté : Facile

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Les SCPI ou SCI en assurance-vie

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Une double optimisation : En intégrant des SCPI ou une Société Civile Immobilière (SCI) dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’avantages fiscaux et d’une diversification accrue.
Un placement long terme : Cette stratégie est particulièrement intéressante pour ceux qui souhaitent maximiser les rendements tout en préparant leur avenir.
Niveau de difficulté : Très facile

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Les fonds d’investissement immobilier (REIT’s et OPCI)

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Investir en bourse dans l’immobilier : Les REITs (Real Estate Investment Trusts) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) permettent de participer au marché immobilier via des produits financiers cotés.
Une grande liquidité : Contrairement à l’immobilier classique, ces placements sont facilement revendables, offrant une flexibilité précieuse.
Niveau de difficulté : Facile si enveloppe en gestion pilotée ou moyen en stock picking (en choisissant vous-même les fonds).

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Faire un investissement locatif en nom propre quand on est débutant

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L’investissement locatif en nom propre est une des méthodes les plus populaires pour entrer dans l’immobilier. Cependant, elle s’avère également être l’une des plus complexes à maîtriser, en particulier pour les débutants. Ce type d’investissement nécessite des connaissances approfondies en immobilier, en fiscalité, gestion locative, et même en travaux de rénovation. De plus, il demande du temps et un engagement sur la durée pour être rentable.

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Ceci dit, l’investissement locatif en nom propre présente au moins quelques avantages qui peuvent justifier d’y passer du temps et d’acquérir les compétences requises :

Revenus complémentaires : Les loyers perçus génèrent une source de revenus régulière.
Valorisation patrimoniale : Le bien peut prendre de la valeur avec le temps, offrant un potentiel de plus-value à la revente.
Effet levier du crédit : Financer l’achat avec un prêt permet de maximiser la rentabilité grâce à l’endettement.
Contrôle total : Vous gérez directement le bien, les choix de travaux et les relations avec les locataires.

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Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

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Réussir son investissement locatif en nom propre requiert une certaine assiduité. Il est indispensable de bien définir les contours de votre projet avant de vous lancer :

Définir vos objectifs : Identifiez vos priorités entre rentabilité élevée, valorisation patrimoniale, ou un équilibre entre revenus stables et appréciation à long terme. À noter que plus la rentabilité est élevée, plus le risque est théoriquement important (vacances locatives, impayés, dégradations…).
Choisir le type de location et le régime fiscal : Optez pour la location meublée (LMNP) pour ses avantages fiscaux grâce à l’amortissement, ou pour la location nue, plus stable, mais plus imposée. Une SCI à l’IS peut être avantageuse pour des projets à plusieurs lorsque les associés sont fortement imposés à titre personnel.
Préciser le montage juridique : Investissez seul pour une gestion simplifiée, ou choisissez une SCI pour une répartition claire des responsabilités dans le cas d’un investissement collectif.
Optimiser le financement : Profitez de l’effet levier en souscrivant un prêt, avec un apport suffisant pour atteindre l’autofinancement et éviter des difficultés de trésorerie. À noter que le financement immobilier est le principal avantage comparatif de l’investissement locatif en nom propre, si vous comptez y renoncer, vous avez peut être meilleur temps de vous orienter vers d’autres solutions de placement !
Choisir le bon emplacement : Privilégiez les zones à forte demande locative comme les centres urbains, zones proches des universités ou bien desservies par les transports pour minimiser vos risques. Pour une rentabilité élevée, vous serez souvent forcé d’investir dans des endroits moins demandés. À vous de trouver le juste équilibre !
Gérer les travaux efficacement : Effectuez des rénovations ciblées pour augmenter la valeur ou l’attrait du bien, et assurez un entretien régulier pour conserver sa qualité.
Assurer une gestion locative professionnelle : Gérez vous-même pour réduire les coûts ou déléguez à une agence pour un gain de temps, tout en maintenant une communication proactive avec les locataires.

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Les risques et inconvénients d’un investissement locatif en nom propre pour les débutants

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L’investissement locatif en nom propre présente de nombreux inconvénients dont il faut tenir compte avant d’investir :

Fiscalité élevée : Certes, le régime LMNP permet de limiter l’imposition des loyers, mais ce régime est dans le collimateur des autorités, et devrait disparaître un jour. Pour le reste, sauf à investir via une société à l’IS, les revenus locatifs sont imposés dans les tranches de l’impôt et sont soumis aux prélèvements sociaux. Dans le pire des scénarios, les recettes locatives peuvent donc être imposées jusqu’à 62,2 %...
Ticket d’entrée élevé : Acheter un bien pour le mettre en location nécessite la mobilisation de capitaux importants, même en sollicitant un crédit immobilier. La banque exige généralement un apport entre 10 et 30 % du montant de l’opération.
Faible liquidité : Vendre un bien immobilier est une étape longue et chronophage. N'espérez pas mobiliser rapidement des liquidités en faisant un investissement locatif en nom propre.
Gestion locative : Une fois le bien mis en location, il faudra le gérer. Cela peut prendre du temps, surtout avec des locataires compliqués. La gestion locative peut être déléguée, mais au prix d’une partie de votre rentabilité, surtout en cas de turnover important.

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Au-delà de ces inconvénients, l’investissement locatif en nom propre présente un certain nombre de risques, dont l’intensité dépend de votre stratégie d’investissement :

Impayés de loyers : Un locataire en défaut de paiement peut affecter votre trésorerie, surtout si le bien est financé par un crédit.
Vacance locative : Une difficulté à trouver des locataires peut réduire significativement la rentabilité.
Erreurs d’évaluation : Acheter un bien mal situé ou mal évalué peut limiter la rentabilité ou compliquer une revente.
Problèmes juridiques et fiscaux : Une méconnaissance des lois (bail, fiscalité, diagnostics obligatoires) peut entraîner des sanctions ou des surcoûts inattendus.
Coûts de rénovation imprévus : Les travaux mal estimés ou des réparations urgentes peuvent alourdir les charges.
Complexité de la gestion locative : Gérer les relations avec les locataires, les conflits, ou les interventions techniques peut être chronophage et stressant.

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Investissement locatif clé en main : une solution idéale pour les débutants

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Pour simplifier l’expérience, des solutions d’investissement clé en main sont disponibles. Ces services prennent en charge toutes les étapes du projet :

Recherche et achat du bien.
Réalisation des travaux éventuels.
Mise en location et gestion locative.

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Cela permet aux investisseurs débutants de se lancer sereinement, sans se soucier des tâches techniques ou administratives. Cependant, cette tranquillité a un coût. Ces services sont généralement facturés sous forme de pourcentage de l’opération (entre 5 et 12 %), ce qui réduit la rentabilité nette du projet. Malgré cela, ils constituent une excellente option pour éviter les écueils d’un premier investissement et acquérir une expérience progressive.

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Alternative pour débutant : investir dans l’immobilier indirectement

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Investir dans l’immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien en direct. Une solution particulièrement adaptée aux débutants est l’investissement indirect, aussi appelé "pierre-papier". Cela consiste à acquérir des parts dans des structures comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) grand public, ou encore des fonds immobiliers tels que les REIT (Real Estate Investment Trusts) et OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Ces supports permettent de profiter des avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion.

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Quels avantages à investir dans l’immobilier en pierre papier ?

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L’investissement immobilier indirect présente de nombreux avantages par rapport l’investissement locatif en nom propre :

Accessibilité financière : Contrairement à l’achat d’un bien, il est possible de commencer avec un budget réduit en achetant quelques parts de SCPI ou fonds immobiliers.
Gestion déléguée : La gestion locative, les travaux ou les démarches administratives sont entièrement pris en charge par des professionnels.
Diversification des investissements : Les fonds investissent dans un portefeuille varié (bureaux, commerces, résidentiel), réduisant les risques liés à un seul bien.
Revenus passifs : Les investisseurs perçoivent des dividendes réguliers issus des loyers ou des performances du fonds.
Liquidité accrue : Certains fonds comme les REIT (ou SIIC en français) sont cotés en bourse, offrant une possibilité de revente bien plus rapide que l’immobilier classique. Au demeurant, bien que non cotés, les SCPI sont aussi relativement liquides (plus qu’un bien immobilier).
Fiscalité avantageuse : Lorsque intégrés dans une assurance-vie, les SCPI ou fonds immobiliers bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. En cas de retrait, les gains ne sont pas intégrés dans les tranches de l’impôt, mais fiscalisés à un taux forfaitaire de 30 % avant 8 ans et, après 8 ans, 24,7 % avec un abattement de 4 600 euros (9 200 euros pour un couple) !

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Quels sont les inconvénients de la pierre papier ?

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Toutefois, la pierre papier ne présente pas que des avantages. Le premier inconvénient est l’impossibilité d’investir à crédit, sauf dans de rares cas. Or, l’emprunt est l’élément clé de la rentabilité immobilière par rapport aux autres classes d’actifs. Autrement dit, avec la pierre papier, vous ne pouvez pas investir avec l’argent de la banque en pariant sur vos revenus futurs, mais seulement avec votre épargne.

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Par ailleurs, d’autres inconvénients sont à prendre en compte :

Frais d’entrée et de gestion : Les SCPI et OPCI facturent des frais parfois élevés, ce qui peut réduire la rentabilité nette.
Rendement variable : La performance dépend des conditions économiques et du marché immobilier. Une mauvaise conjoncture peut impacter les dividendes.
Moins de contrôle : Contrairement à un bien en direct, vous n’avez pas la main sur la gestion ou les décisions stratégiques liées aux biens détenus.
Moins tangible : L’investissement en pierre-papier n’offre pas le même sentiment de propriété qu’un bien physique.

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Comment investir dans l’immobilier en pierre papier ?

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Investir dans l’immobilier en pierre-papier est une démarche simple et accessible. Plusieurs options s’offrent à vous pour acquérir des parts de SCPI, SCI ou fonds immobiliers :

Souscription directe : Vous pouvez acheter des parts de SCPI ou fonds immobiliers directement auprès des sociétés de gestion. Cela vous permet d’accéder à des portefeuilles immobiliers diversifiés sans posséder de biens en direct.
Investissement via une assurance-vie : Une autre approche consiste à intégrer ces actifs dans une enveloppe fiscale comme l’assurance-vie. Pour ce faire, vous devez souscrire une assurance-vie proposant ce type d’investissement.

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