SCPI en direct ou assurance vie : quelle est la meilleure option pour investir ?

Chacune de ces options présente des spécificités : fiscalité, frais, souplesse, accessibilité, transmission... Autant de critères à prendre en compte pour faire le bon choix.

Dans cet article, nous comparons ces deux modes de détention afin de vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

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SCPI en direct : un accès brut à l’immobilier

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Un fonctionnement simple et direct

Investir en SCPI en direct consiste à acheter des parts directement auprès d’une société de gestion. Vous êtes alors détenteur des parts en votre nom propre, comme si vous possédiez directement un bien immobilier.

Cela vous donne un accès total à l’univers des SCPI disponibles sur le marché : résidentiel, bureaux, commerces, santé, Europe, etc. Cette liberté de choix permet de construire une stratégie immobilière sur mesure, adaptée à vos objectifs de rendement, de diversification ou de transmission.

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Les avantages

Investir en SCPI en direct séduit par sa simplicité et sa transparence. En tant qu’associé, vous percevez des loyers récurrents versés directement sur votre compte bancaire, souvent de manière trimestrielle. Ces revenus locatifs constituent une source appréciable de revenus complémentaires, notamment pour les investisseurs en quête de flux réguliers.

Ce mode d’investissement permet également un contrôle total sur le choix des SCPI, qu’il s’agisse de SCPI spécialisées dans le bureau, le résidentiel ou encore la logistique. Contrairement aux contrats d’assurance vie, aucun filtre n’est appliqué par un assureur ou une plateforme, ce qui permet d’accéder à des véhicules d’investissement très variés, y compris à des SCPI européennes ou innovantes.

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Autre point d’intérêt : la possibilité de recourir au démembrement de propriété. L’achat en nue-propriété permet, par exemple, de réduire la fiscalité pendant plusieurs années tout en préparant une reconstitution patrimoniale. De même, les SCPI peuvent être financées à crédit, et les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers, ce qui renforce l’attractivité du montage.

Côté performance, les taux de rendement proposés restent compétitifs. En 2023, la performance moyenne des SCPI s’est établie à 4,52 %, selon l’ASPIM. Certaines SCPI à dominante commerciale ou européenne peuvent afficher un rendement net supérieur à 5 %, bien que cela dépende des frais de gestion, de la stratégie d’acquisition, et du niveau d’occupation du parc immobilier.

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Les inconvénients

En contrepartie de cette liberté, l’investissement en direct implique aussi une fiscalité moins avantageuse. Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, souvent dans les tranches marginales les plus élevées, en plus de 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela peut représenter un poids non négligeable sur la rentabilité nette de l’investissement, surtout pour les contribuables fortement imposés.

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Les frais d’entrée représentent également un coût significatif. Ils varient généralement entre 8 % et 10 % du montant investi, ce qui impose un horizon de placement long pour espérer compenser ce ticket d’entrée. À court terme, cette contrainte peut freiner les rendements effectifs.

En l’absence d’enveloppe fiscale comme l’assurance vie ou le PEA, les SCPI en direct ne bénéficient d’aucune exonération ou différé d’imposition. De plus, lors de la succession, la transmission des parts est soumise aux règles classiques du droit civil et fiscal, ce qui peut impliquer des droits de mutation significatifs et une complexité administrative supplémentaire.

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Enfin, même si la gestion est totalement déléguée à la société de gestion, l’investisseur doit rester vigilant sur la liquidité. En période de tension sur les marchés ou de ralentissement économique, les délais de revente peuvent s’allonger, voire nécessiter une décote sur le prix de retrait.

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Lire aussi : SCPI et IFI : comment déclarer et optimiser votre fiscalité en 2025

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SCPI en assurance vie : un cadre plus souple et fiscalement avantageux

Un fonctionnement enveloppé

Vous pouvez loger vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Il s’agit alors d’un support en unités de compte, intégré dans une allocation diversifiée.

Le contrat est géré par un assureur, qui sélectionne les SCPI accessibles. Le nombre de SCPI proposées varie généralement de 5 à 15, selon les plateformes. 

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Les avantages

L’un des principaux atouts de la SCPI en assurance vie repose sur les avantages fiscaux associés à ce type de contrat. En effet, après 8 ans de détention, l’investisseur bénéficie d’un abattement annuel sur les gains (4 600 € pour une personne seule, 9 200 € pour un couple) ainsi que d’un taux d’imposition réduit. Cela en fait un cadre particulièrement fiscalement avantageux, notamment pour des objectifs de capitalisation à long terme.

Les frais d’entrée y sont généralement plus faibles qu’en direct : ils oscillent entre 2 % et 5 % selon les assureurs et les supports sélectionnés, ce qui réduit le seuil de rentabilité de l’investissement. De plus, les contrats permettent d’investir dès quelques centaines d’euros, parfois même en dessous de 300 €, ce qui rend l’immobilier accessible à un public plus large.

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La transmission est également simplifiée grâce à la fiscalité spécifique de l’assurance vie. En cas de décès, chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152 500 € sans droits de succession (hors prélèvements sociaux), ce qui permet d’organiser une succession optimisée tout en conservant le contrôle du capital de son vivant.

Enfin, les loyers issus des SCPI ne sont pas versés mais capitalisés automatiquement dans le contrat, ce qui favorise un effet boule de neige intéressant pour ceux qui cherchent à faire croître leur épargne dans la durée. Couplé à une gestion pilotée, ce mécanisme permet de lisser le risque et de profiter de la diversification propre à l’assurance vie.

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Les limites

Malgré ses nombreux atouts, la SCPI en assurance vie présente aussi certaines limites. Le principal inconvénient réside dans la restriction du choix de SCPI. L’assureur sélectionne en amont les SCPI qu’il intègre à son contrat, ce qui peut limiter la diversité ou l’accès à certaines stratégies immobilières plus spécialisées.

Autre limite : il est impossible de procéder à un démembrement de propriété dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité ou transmettre en nue-propriété, ce format ne convient pas.

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La performance des SCPI dans un contrat d’assurance vie peut également subir une légère érosion due aux frais de gestion du contrat, qui viennent s’ajouter à ceux déjà prélevés par la SCPI. Cela peut réduire le rendement global, même si la fiscalité plus douce vient en compenser une partie.

Enfin, comme en direct, les parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie sont soumises à un délai de jouissance de quelques mois (généralement 3 à 6), ce qui signifie qu’aucun revenu n’est perçu durant cette période. Il faut donc anticiper ce décalage dans sa planification financière.

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Lire aussi : SCPI sur assurance-vie : quels avantages ?

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SCPI en direct ou assurance vie : que choisir selon votre profil ?

Le choix dépend de vos objectifs, de votre horizon d’investissement et de votre fiscalité. En pratique, les deux options peuvent être complémentaires.

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Lire aussi : SCPI : avis et conseils pour bien investir

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En résumé : faut-il choisir la SCPI en direct ou en assurance vie ?

Le choix entre une SCPI en direct ou via l’assurance vie dépend essentiellement de votre profil d’investisseur, de vos objectifs patrimoniaux, et de votre situation fiscale. Si vous êtes fortement imposé, que vous souhaitez maîtriser chaque levier de votre investissement et que vous avez une stratégie patrimoniale précise (par exemple via le démembrement ou le levier du crédit), la SCPI en direct peut représenter une excellente option.

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En revanche, si votre objectif est de capitaliser à long terme dans un cadre fiscal favorable, avec une gestion déléguée et une accessibilité accrue, la SCPI en assurance vie s’impose comme un choix judicieux. Elle permet en effet de profiter d’une fiscalité avantageuse, de tickets d’entrée réduits, et d’un cadre juridique et successoral particulièrement souple.

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Ces deux options ne sont d’ailleurs pas exclusives. Il peut être pertinent de les combiner : investir en direct pour bénéficier du crédit immobilier ou du démembrement, tout en plaçant une autre partie de son capital en assurance vie pour profiter d’un cadre fiscal attractif et d’une capitalisation longue durée.

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