SCPI sur assurance-vie : quels avantages ?

Le blog Goodvest

Assurance-vie

Par

Goodvest

•

2025

•

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Investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une stratégie prisée pour se constituer des revenus réguliers tout en diversifiant son patrimoine immobilier. Mais savez-vous qu’il est possible de loger vos parts de SCPI dans une assurance-vie, et ainsi profiter d’une fiscalité allégée, de frais réduits ou encore d’une meilleure liquidité ?

Bref rappel sur les SCPI et leur fonctionnement

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Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement permettant d’accéder au marché immobilier sans avoir à acheter un bien en direct. Concrètement, en investissant dans une SCPI, vous achetez des parts d’une société qui détient et gère un parc immobilier locatif. En contrepartie, vous percevez une quote-part des revenus (principalement des loyers pour les SCPI de rendement), généralement sous forme de revenus trimestriels.

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Ce type de placement présente plusieurs avantages :

Une diversification géographique et sectorielle des biens détenus (bureaux, commerces, santé…).
Une gestion entièrement déléguée à la société de gestion.
Un accès à l'immobilier avec un ticket d'entrée souvent bien inférieur à celui d’un achat immobilier classique.

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Mais surtout, les SCPI peuvent être logées dans différentes enveloppes fiscales, dont l’assurance-vie. Et c’est là que les choses deviennent particulièrement intéressantes pour l’investisseur : loger ses parts de SCPI dans une assurance-vie permet de bénéficier d’avantages non négligeables sur le plan fiscal, successoral, ou encore en termes de frais.

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C’est ce que nous allons explorer en détail dans les sections suivantes.

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Avantages n°1 : optimiser la fiscalité des SCPI grâce à l’assurance-vie

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L’un des principaux intérêts d’investir dans une SCPI via une assurance-vie réside dans la fiscalité avantageuse qu’offre cette enveloppe. En effet, alors que les revenus issus d’une SCPI détenue en direct sont soumis à une imposition potentiellement très lourde, les gains générés au sein d’un contrat d’assurance-vie bénéficient d’un régime fiscal bien plus souple et forfaitaire.

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C’est particulièrement vrai pour les SCPI de rendement investies dans l’immobilier situé en France : en logeant ces supports dans une assurance-vie, vous échappez aux tranches marginales de l’impôt sur le revenu et profitez de celle de l’assurance-vie, généralement bien plus avantageuse à moyen et long terme.

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La transparence fiscale des SCPI

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En tant que véhicule de placement dit "fiscalement transparent", une SCPI ne paie pas d’impôt en son nom. Ce sont les porteurs de parts qui sont imposés sur les revenus perçus, comme s’ils détenaient directement les biens. Cela signifie que :

Les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, intégrés dans votre revenu imposable.
Ces revenus sont soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI), à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Ainsi, un contribuable fortement imposé peut voir les revenus issus de SCPI taxés jusqu’à 62,2 % ! Une fiscalité particulièrement pénalisante pour un placement censé offrir un rendement régulier.

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La fiscalité des SCPI sur l’assurance-vie

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Placées dans une assurance-vie, les SCPI profitent du régime fiscal de cette enveloppe :

Les revenus distribués peuvent être automatiquement réinvestis, sans taxation immédiate.
Tant qu’il n’y a pas de retrait, aucun impôt n’est dû.
En cas de retrait (appelé "rachat"), seule la part des gains dans le montant retiré est imposée.

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La fiscalité applicable dépend alors de l’ancienneté du contrat :

Avant 8 ans : les gains sont taxés à 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique), soit 12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Après 8 ans : l’imposition est réduite à 24,7 % (7,5 % d’impôt dans la limite de 4 600 € de gains annuels pour une personne seule, ou 9 200 € pour un couple, + 17,2 % de prélèvements sociaux), avec la possibilité d’un abattement.

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Autrement dit, utiliser l’assurance-vie pour investir en SCPI permet :

De différer l’imposition.
De profiter d’un taux forfaitaire réduit à terme.
De faire coïncider l’avantage fiscal avec l’horizon de placement conseillé en SCPI (souvent supérieur à 8 ans).

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Avantage n°2 : SCPI sur assurance-vie pour optimiser la transmission de son patrimoine

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En plus de ses atouts fiscaux en phase d’épargne, l’assurance-vie se révèle être un outil particulièrement efficace pour organiser la transmission de son patrimoine. En y logeant des SCPI, il est possible de préparer sereinement sa succession, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal très avantageux.

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Une fiscalité sur mesure en cas de décès

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Contrairement aux placements détenus en direct, les sommes investies dans une assurance-vie ne rentrent pas automatiquement dans la succession. Elles sont transmises aux bénéficiaires désignés dans le contrat, avec une fiscalité très allégée :

Pour les primes versées avant 70 ans : chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, puis les capitaux transmis sont taxés à 20 % jusqu’à 700 000 €, et à 31,25 % au-delà.
Pour les primes versées après 70 ans : un abattement global de 30 500 € est appliqué (tous contrats et bénéficiaires confondus), mais seuls les gains générés sont alors soumis aux droits de succession.

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Ce mécanisme permet de transmettre un capital conséquent sans fiscalité, ou avec une fiscalité fortement réduite.

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SCPI : une alternative à l’immobilier physique pour la transmission

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Opter pour des SCPI dans une assurance-vie, c’est également choisir une solution pratique et souple par rapport à l’immobilier détenu en direct :

Moins de contraintes : pas de gestion locative, pas de succession en indivision complexe, pas d’entretien des biens.
Visibilité sur la valeur : la valeur des parts est connue, facilitant l’évaluation et le partage.
Accès au capital : au décès, les parts de SCPI sont liquidées par l’assureur, et les bénéficiaires reçoivent directement le capital sans démarches supplémentaires.

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Vous bénéficiez ainsi d’un placement à la fois performant et accessible, permettant de transmettre votre patrimoine de manière simple, efficace, et fiscalement optimisée.

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Avantage n°3 : des SCPI aux frais réduits grâce à l’assurance-vie

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L’un des freins fréquents à l’investissement en SCPI réside dans les frais d’entrée, qui peuvent atteindre 8 % à 12 % du montant investi en souscription directe. En investissant dans des SCPI via une assurance-vie, il est possible de réduire significativement ces coûts, voire de les supprimer selon les contrats.

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Les assureurs, en négociant directement avec les sociétés de gestion, peuvent proposer des conditions d’accès plus avantageuses :

Les frais d’entrée sont généralement réduits à moins de 5 %, contre jusqu’à 10 % en direct.
Certains contrats offrent même un accès sans aucun frais d’entrée sur une sélection de SCPI ou SCI.

C’est notamment le cas chez Goodvest : la SCI Iroko Next, accessible via notre contrat d’assurance-vie responsable, ne facture aucun frais de souscription. Une opportunité intéressante pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement.

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Avantage n°4 : la liquidité garantie des SCPI garantie par l’assureur

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L’un des inconvénients majeurs des SCPI détenues en direct est leur manque de liquidité. En cas de besoin, il n’est pas toujours évident de revendre ses parts rapidement, surtout dans un contexte de tension sur le marché immobilier. L’investisseur dépend alors soit d’un acheteur en face, soit de la capacité de la SCPI à racheter les parts avec ses liquidités disponibles.

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Conseil de Goodvest : L’assurance-vie n’est pas la seule enveloppe permettant d’investir en pierre papier ! Le PER, le contrat dédié à la retraite, peut aussi servir d’enveloppe, afin notamment de défiscaliser vos versements ! C’est notamment le cas du PER de Goodvest dédié à l’investissement durable !

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Une sortie plus simple avec l’assurance-vie

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En intégrant les SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une garantie de liquidité assurée par l’assureur. Cela signifie que :

Vous pouvez demander un rachat (partiel ou total) à tout moment.
L’assureur procède à la vente des parts pour vous et vous verse les fonds, même s’il n’a pas encore trouvé un repreneur.

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Cela vous offre une souplesse précieuse pour gérer vos besoins de liquidités, en particulier dans les périodes où le marché est moins fluide.

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Attention aux conditions spécifiques

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Toutefois, il convient cependant de rester attentif à certaines clauses :

Certains contrats d’assurance-vie appliquent des pénalités en cas de rachat anticipé, notamment si vous revendez vos parts dans les 3 premières années suivant leur acquisition. Une pénalité de l’ordre de 3 % peut alors être appliquée.
Comme tout placement immobilier, les SCPI restent un investissement de long terme. Il est donc préférable de conserver les parts plusieurs années pour maximiser leur rendement et amortir les éventuels frais.

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Quelles sont les limites des SCPI sur une assurance-vie ?

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Investir dans des SCPI via une assurance-vie présente de nombreux avantages, mais il est essentiel de bien en comprendre aussi les limites. Certaines contraintes spécifiques à cette combinaison peuvent impacter le rendement ou la flexibilité de votre placement.

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SCPI sur assurance-vie : des frais supplémentaires

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Même si les frais de souscription peuvent être réduits ou supprimés, un contrat d’assurance-vie engendre des frais de gestion annuels (souvent autour de 1 %). Ces frais viennent s’ajouter à ceux des SCPI elles-mêmes. Cela signifie que le rendement net de votre placement peut être légèrement diminué par rapport à un investissement en direct.

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Cependant, cette charge supplémentaire est souvent compensée par la fiscalité plus favorable et par des conditions de souscription avantageuses.

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Les rendements de SCPI parfois atténués en assurance-vie

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Certaines compagnies d’assurance ne reversent pas 100 % des revenus générés par les SCPI. Elles peuvent en prélever une partie avant de créditer votre contrat. Il est donc important de bien lire les conditions spécifiques de votre contrat pour savoir exactement ce que vous percevrez.

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L’offre restreinte de SCPI éligible à l’assurance-vie

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Toutes les SCPI ne sont pas accessibles via une assurance-vie. L’assureur sélectionne un nombre limité de supports immobiliers, ce qui réduit vos possibilités de diversification. Pour accéder à une gamme plus large, certains investisseurs ouvrent plusieurs contrats chez différents assureurs.

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Chez Goodvest, l’offre est restreinte à deux SCI (Iroko Next et Novaxia R), mais orientée vers l’immobilier durable, alignée avec les engagements environnementaux de votre assurance-vie responsable !

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L’impossibilité d’une assurance-vie investie à 100 % en SCPI

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Certains contrats plafonnent la part investissable en SCPI à 30 %, 50 % ou 60 % du capital total. Cette limite vise à maintenir une diversification suffisante dans le portefeuille.

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Chez Goodvest, par exemple, les SCI durables ne peuvent représenter plus de 30 % du capital, un choix assumé pour préserver un bon équilibre entre les différentes classes d’actifs et maximiser la diversification des portefeuilles de nos clients.

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Le cas des SCPI possédant des immeubles hors de France

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Enfin, il faut noter que la fiscalité d’un bien immobilier dépend du pays où il est situé. Dans le cas de SCPI investies en Europe, certains pays prélèvent une retenue à la source sur les revenus locatifs.

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Contrairement à une détention en direct, où l'investisseur peut bénéficier d'un crédit d'impôt en France pour éviter la double imposition, ce mécanisme n'est pas applicable dans le cadre d'une assurance-vie. Ainsi, les revenus sont imposés dans le pays d'origine, et lors d'un rachat du contrat, les gains sont soumis à la fiscalité française de l'assurance-vie, sans possibilité de déduction de l'impôt étranger déjà payé.

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Ainsi, dans certains cas, investir dans une SCPI européenne en direct peut être plus avantageux fiscalement que via une assurance-vie. Il n’en demeure pas moins que pour la plupart des SCPI de rendement investies en France, l’assurance-vie est un excellent véhicule pour optimiser le rendement net de votre investissement !

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