SCPI de capitalisation : définition, fonctionnement et avis

Parmis toutes ces SCPI, il en existe plusieurs types :

• les SCPI de rendement, qui représentent plus de 90 % du marché et visent à distribuer régulièrement des loyers,
• les SCPI fiscales, plus marginales, conçues pour offrir un avantage fiscal (ex-Pinel, Malraux, déficit foncier),
• et les SCPI de capitalisation (ou SCPI de plus-value), dont l’objectif n’est pas le revenu mais la revalorisation progressive des parts dans le temps.

Dans cet article, nous allons donc nous concentrer sur ces dernières : les SCPI de capitalisation, en détaillant leur fonctionnement, leurs avantages et leurs inconvénients.

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SCPI de capitalisation : de quoi parle-t-on ?

Premièrement, il faut distinguer deux notions du terme “capitalisation” en SCPI. La première est un simple indicateur financier : la capitalisation d’une SCPI, qui correspond à la taille du véhicule, mesurée par le nombre de parts multiplié par le prix unitaire. 

La seconde, beaucoup plus spécifique, fait référence à une SCPI de capitalisation, c’est-à-dire un type de SCPI qui ne distribue pas de revenus réguliers mais qui vise la croissance patrimoniale à travers la revalorisation du prix des parts.

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La capitalisation d’une SCPI (taille)

La capitalisation d’une SCPI, en tant qu’indicateur, reflète la stabilité et la mutualisation des risques. Une SCPI de grande taille, parfois plusieurs centaines de millions d’euros d’encours, dispose d’un parc immobilier très diversifié, tant en typologie d’actifs que de locataires.

La capitalisation d’un SCPI est un élément de sécurité car elle réduit la dépendance à un immeuble ou à un locataire unique. Les sociétés de gestion publient d’ailleurs chaque semestre cette donnée dans leurs bulletins d’information.

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La SCPI de capitalisation (stratégie)

À l’inverse, une SCPI de capitalisation (ou de plus-value) n’est pas définie par sa taille mais par sa stratégie. Contrairement aux SCPI de rendement, elle ne cherche pas à distribuer des loyers chaque trimestre mais à réinvestir la totalité des revenus perçus. 

Le prix de la part progresse ainsi avec le temps, ce qui permet à l’investisseur de capitaliser sur la durée sans subir immédiatement la fiscalité lourde sur les revenus fonciers.

C’est l’un des grands avantages de ce type de SCPI : vous n’êtes imposés qu’au moment de la cession des parts, sous le régime des plus-values immobilières. Ce régime prévoit un abattement progressif : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.

Lire aussi : SCPI en direct ou assurance vie : quelle est la meilleure option pour investir ?

Parmi les principales SCPI de capitalisation, on retrouve Novapierre Résidentiel, qui mise sur l’immobilier résidentiel ancien dans les grandes métropoles, ou encore Immorente 2 et Patrimmo Compact 2, orientées vers des actifs à fort potentiel de valorisation. Certaines SCPI adoptent également une approche thématique, comme Sofriprime, spécialisée dans l’immobilier haut de gamme, ou Patrimmo Croissance, une SCPI à impact qui investit en nue-propriété de logements sociaux. Dans ce dernier cas, il n’y a pas de distribution de loyers, mais une perspective de plus-value sur le long terme grâce à la sortie progressive des usufruits.

Une nouvelle SCPI responsable sera bientôt disponible chez Goodvest. Elle sélectionne rigoureusement des actifs à fort potentiel, et alignés sur des critères environnementaux et sociaux.

Vous pouvez dès aujourd’hui vous inscrire en avant-première pour être informé de son lancement et échanger avec un conseiller Goodvest lors d’une consultation découverte gratuite.

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Tableau comparatif des SCPI de capitalisation, de rendement, et fiscales

Pour mieux comprendre où se situent les SCPI de capitalisation dans le paysage des SCPI, comparons les avec les autres grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales, chaque type ayant des objectifs et des mécanismes différents :

Les SCPI de rendement représentent la majorité du marché français (> 90 %) et sont particulièrement adaptées si vous recherchez un revenu régulier (loyers). Elles investissent majoritairement dans des bureaux, commerces et entrepôts, avec une fiscalité immédiate sur les revenus perçus (fonciers, assurance-vie), sauf dans le cas spécifique d’une SCPI détenue en nue propriété.

Les SCPI fiscales, plus marginales, offrent des avantages fiscaux intéressants mais imposent souvent un horizon d’investissement long et un rendement faible, voire nul.

Enfin, les SCPI de capitalisation, encore minoritaires, ont un objectif exclusivement patrimonial. En ne distribuant pas les loyers mais en les réinvestissant dans le parc immobilier, elles permettent de bénéficier de la valorisation (potentielle) des parts sur le long terme et par conséquent d’une fiscalité différée.

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Les avantages des SCPI de capitalisation

Après avoir défini ce qu’est une SCPI de capitalisation et comparé les trois types de SCPI, analysons les avantages spécifiques de ce type de stratégie. 

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Valorisation du capital sur le long terme

Dans une SCPI de capitalisation, les loyers perçus ne sont pas distribués mais réinvestis, ce qui entraîne (potentiellement) une progression du prix des parts dans le temps. 

Cette approche peut vous convenir si vous avez des objectifs patrimoniaux à long terme, que ce soit pour préparer une transmission ou pour constituer un capital valorisable dans le futur. 

La performance dépend donc de la qualité des biens acquis, de leur localisation et des cycles immobiliers. Dans les marchés en baisse, comme celui des bureaux parisiens depuis 2023, la revalorisation peut être ralentie, voire négative.

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Fiscalité des SCPI de capitalisation

Vous l'aurez compris, l’atout principal des SCPI de capitalisation est la fiscalité différée. Pendant la phase de détention, vous ne déclarez pas de revenus fonciers, puisque les loyers sont réinvestis. 

L’imposition ne survient qu’au moment de la cession des parts, selon le régime des plus-values immobilières : exonération de l’impôt sur le revenu après 22 ans, et exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

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SCPI de capitalisation ou de distribution (rendement) ?

La première vise la valorisation du capital sur le long terme, tandis que la seconde se concentre sur la perception de loyers réguliers. Comprendre ces différences permet de choisir la SCPI la plus adaptée à vos objectifs.

SCPI de capitalisation : pour qui ?

Les SCPI de capitalisation s’adressent principalement aux investisseurs orientés croissance et disposés à laisser leur capital se valoriser sur plusieurs années. 

Elles réinvestissent automatiquement les loyers dans le parc immobilier, ce qui favorise l’augmentation du prix des parts. Cette approche est particulièrement adaptée pour :

• Préparer la transmission du patrimoine, avec une fiscalité différée sur les plus-values pouvant être avantageuse après 22 à 30 ans.
  
• Avoir un placement passif, sans devoir gérer les déclarations fiscales (formulaire 2044).
  
• Une diversification sur des biens à plus fort potentiel de valorisation, souvent situés dans des zones à forte demande.

SCPI de distribution : une alternative plus souple

Les SCPI de distribution (ou de rendement) perçoivent régulièrement des loyers, donc un flux de revenus passif immédiat, ce qui peut être rassurant pour vous. Elles restent idéales si vous souhaitez un complément de revenus immédiat (ou par exemple différé au départ à la retraite avec la nue-propriété).

La fiscalité sur les SCPI de distribution peut être assez punitive (revenus fonciers).

Heureusement, il existe des stratégies pour optimiser la fiscalité de ces SCPI :

• Investir via une assurance-vie : les revenus des SCPI sont alors intégrés dans l’enveloppe de l’assurance-vie et bénéficient de sa fiscalité avantageuse (abattement après 8 ans).
• Acquérir la SCPI en nue-propriété : vous ne percevez pas de revenus immédiats, et la pleine propriété (les revenus) est récupérée au terme de l’usufruit (5 à 15 ans).

Lire aussi : Tableaux de la fiscalité de l'assurance vie

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