SCPI en nue-propriété : est-ce un bon placement ?
Par
Félix Rivierre
•
Le
29
/
07
/
2025
•
7
minutes de lecture
Dans un contexte où l’immobilier locatif classique devient de plus en plus contraignant fiscalement, certains épargnants se tournent vers des solutions alternatives comme les SCPI en nue-propriété.
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L’essentiel
La SCPI en nue-propriété est un bon placement pour un épargnant fortement imposé qui n'a pas besoin de revenus : on achète avec une décote, on ne perçoit rien, donc on n'est pas imposé pendant toute la durée du démembrement.
- Une décote à l'entrée de 20 à 45 % selon la durée retenue : 200 000 € de parts s'achètent entre 110 000 et 160 000 €.
- Zéro revenu, donc zéro impôt pendant 5 à 20 ans, quand les mêmes parts en pleine propriété verraient leurs loyers imposés au barème de l'impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux.
- Une exonération d'IFI pendant toute la durée du démembrement, l'usufruitier étant seul redevable sur la valeur du bien.
- Un TRI attendu de 3 à 5 % net par an, non garanti, qui dépend de la décote obtenue et de l'évolution du prix des parts.
- Les risques de l'immobilier restent entiers, sans loyers pour les amortir : illiquidité pendant tout le démembrement, et des SCPI de bureaux ont perdu jusqu'à 45 % de valeur depuis 2022. À crédit, les échéances se remboursent sans aucun revenu en face.
Les SCPI en nue-propriété consistent à acheter des parts de SCPI sans en percevoir les revenus pendant plusieurs années, afin de :
- Profiter d’une décote à l’entrée (jusqu’à -45 % sur 20 ans),
- Éviter l’imposition durant la phase de démembrement,
- Contourner l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), dû par l’usufruitier.
Lire aussi : SCPI, avis et conseils pour bien investir.
Intéressons-nous aux SCPI en nue-propriété : est-ce un bon placement ?
Le principe du démembrement
Investir en SCPI en nue-propriété repose sur un mécanisme : le démembrement temporaire de propriété.
L’idée est de renoncer aux loyers aujourd’hui pour acquérir à prix réduit un capital immobilier de demain (le tout en optimisant sa fiscalité).
Lorsqu’une SCPI est achetée en nue-propriété, le droit de propriété est scindé en deux pendant une période définie :
- L’usufruitier perçoit 100 % des loyers durant toute la durée du démembrement.
- Le nu-propriétaire ne touche aucun revenu, mais récupère la pleine propriété à terme, sans frais ni formalités supplémentaires.
Durée typique : 5 à 20 ans.
La décote d’achat
En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire achète ses parts à prix réduit. Cette décote est directement liée à la durée du démembrement :
- Pour un démembrement de 5 ans : décote de 15 à 20 %
- Pour 10 ans : décote de 25 à 35 %
- Pour 15 ans ou plus : décote de 35 à 45 %
Exemple concret : 200 000 € de parts de SCPI en pleine propriété pourraient être achetées 130 000 € en nue-propriété sur 15 ans.
L’AVIS DE GOODVEST
« La nue-propriété de SCPI est particulièrement adaptée pour un(e) investisseur(euse) fortement imposé(e) qui n’a pas besoin de revenus à court terme, mais qui anticipe une baisse de ses revenus (notamment à sa retraite). »
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Pourquoi investir en SCPI en nue-propriété ?
En renonçant aux loyers temporaires, vous profitez de deux avantages principaux : une réduction du prix d’achat et une absence totale d’imposition sur les revenus fonciers.
Une fiscalité allégée
Vous ne percevez aucun revenu pendant toute la durée du démembrement. Cela signifie :
- 0 € de revenus fonciers = 0 € d’impôt pendant 5 à 20 ans.
- Pas de CSG/CRDS, ni de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR).
- Exonération totale d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la nue-propriété n'étant pas assujettie.
Exemple concret : si vous avec une TMI à 30 % et un portefeuille de SCPI en pleine propriété qui génère 10 000 € / an de loyers, vous serez imposés à environ 4 860 € par an.
L’AVIS DE GOODVEST
« La France est l’un des pays les plus imposés au monde, pensez donc à combiner la nue-propriété et les enveloppes non imposables (sous conditions) dans votre allocation (PEA, assurance-vie) et un plan d’épargne retraite (PER). »
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L’effet de levier des SCPI à crédit
Comme la plupart des investissements immobiliers, le principal intérêt est l'effet de levier possible grâce à l'emprunt bancaire : vous pouvez faire fructifier un capital que vous ne possédez pas encore.
Ainsi, des parts de SCPI en nue-propriété à crédit permettent de profiter de l’effet de levier, sans fiscalité sur les revenus.
TRI moyen attendu : entre 3 % et 5 % net par an, selon la durée, la décote obtenue et l’évolution du prix des parts.
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Les risques des SCPI en nue-propriété
Il est clair que les SCPI en nue-propriété présentent beaucoup d’avantages. Néanmoins, avant d'investir, il y a quelques points de vigilance à garder en tête.
Risque d’illiquidité
L’investissement en nue-propriété est illiquide par nature. Pendant toute la durée du démembrement, vos parts sont figées, sans possibilité de les revendre librement.
- En cas de revente anticipée, il faut obtenir l’accord de l’usufruitier, ce qui est rarement faisable en pratique.
- Pas de souscription via une assurance-vie : l’assureur ne peut donc pas garantir la liquidité comme pour les UC traditionnelles.
L’AVIS DE GOODVEST
« Mieux vaut viser une durée de démembrement cohérente avec vos projets (5 à 20 ans), tel que l’année de votre départ à la retraite. »
Risques liés au marché immobilier
Comme toute SCPI, vous êtes exposé à l’évolution du marché immobilier :
- En cas de hausse des taux d’intérêt, la valeur des parts peut baisser mécaniquement.
- Certaines SCPI orientées bureaux, notamment en Île-de-France, ont subi de fortes décotes (jusqu'à -45 % depuis 2022).
- Le risque de mauvaise sélection est réel si vous investissez dans des SCPI peu diversifiées ou mal gérées.
Pour vous guider dans vos choix, vous pouvez lire notre article : Débutant : comment investir dans l'immobilier ?
Risque de crédit
La nue-propriété à crédit peut être une très bonne opération, mais elle demande une gestion rigoureuse :
Contrairement à la pleine propriété, aucun loyer ne viendra alléger vos mensualités de crédit. Vous devez donc financer 100 % des échéances par vos revenus ou votre épargne.
SCPI en pleine propriété ou en nue-propriété ?
Pour trancher entre pleine propriété et nue-propriété, il faut bien comprendre à qui s’adresse chaque solution. Car si ces deux formes d’investissement reposent sur le même véhicule : la pierre papier, elles répondent à des objectifs patrimoniaux très différents.
Deux stratégies, deux profils
La pleine propriété convient à ceux/celles qui recherchent :
- Des revenus complémentaires immédiats (devenir rentier)
À l’inverse, la nue-propriété est idéale pour :
- Les investisseurs fortement imposés.
- Les actifs qui anticipent une baisse future de revenus (retraite, expatriation…).
- Les indépendants qui souhaitent investir via leur holding.
- Ceux qui veulent éviter l’IFI et la CEHR (dans la limite des règles fiscales).
Comparatif chiffré
|
Critère |
SCPI en pleine propriété |
SCPI en nue-propriété |
|
Revenus immédiats |
✅ Oui : loyers versés trimestriellement |
❌ Non : aucuns avant la reconstitution de la pleine propriété |
|
Fiscalité pour un TMI à 30 % |
≈ 48,6 % sur les loyers (30 % + 18,6 % prélèvements sociaux) |
0 % (pas de loyers, pas d’imposition) |
|
Exonération IFI |
❌ Non : valeur de la pleine propriété assujettie |
✅ Oui : pendant la durée du démembrement |
|
Prix d’achat pour 200 000 € de parts |
200 000 € |
110 000 € à 160 000 € selon la durée (décote de 45 à 20 %) |
|
TRI net estimé |
4 à 6 % nets de frais, 2 à 3 % nets d’impôts |
3 à 5 % nets de frais et d’impôts |
|
Horizon d’investissement conseillé |
10 à 30 ans |
5 à 20 ans |
|
Liquidité |
Moyenne (2 à 6 mois via marché secondaire SCPI) |
Faible voire nulle avant remembrement |
Comparatif chiffré : 200 000 € de SCPI en pleine propriété ou en nue-propriété
Notre conclusion sur les SCPI en nue-propriété
Investir en SCPI en nue-propriété est une stratégie puissante pour réduire votre fiscalité, notamment si vous êtes dans une TMI à 30 % ou plus.
En supprimant toute imposition pendant la durée du démembrement, vous bénéficiez d’un effet boule de neige sans alourdir vos revenus imposables.
Cette solution est particulièrement pertinente pour la préparation de la retraite : vous investissez aujourd’hui sans fiscalité, et vous récupérez la pleine propriété (et les loyers) à un moment où vos revenus baissent.
Combinez cela intelligemment avec un PER (pour défiscaliser vos revenus d’activité) ou une assurance-vie ISR comme Goodvie (pour loger vos revenus de placement à l’abri de l’impôt), afin de construire un patrimoine solide et optimisé.
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Félix Rivierre
Questions fréquentes en Immobilier
Quels sont les avantages fiscaux d’une SCPI en nue-propriété ?
Peut-on acheter une SCPI en nue-propriété via une assurance-vie ?
SCPI en nue-propriété ou pleine propriété : que choisir ?
Est-il possible de financer une SCPI en nue-propriété à crédit ?
Quelle durée de démembrement choisir pour une SCPI en nue-propriété ?
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