Assurance-vie ou SCPI : que choisir ?
Par
Goodvest
•
Le
03
/
07
/
2025
•
12
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Quand il s'agit de faire fructifier son épargne, deux options se démarquent : l’assurance-vie, enveloppe d’investissement multi-supports aux nombreux avantages fiscaux, et les SCPI, placements immobiliers réputés pour générer des revenus réguliers. Mais faut-il opposer ces deux solutions ? Et s'il était possible de les combiner ?
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Comparatif entre SCPI et l’assurance-vie
Pour bien comprendre les différences entre ces deux placements, commençons par un tableau synthétique comparant les principales caractéristiques des SCPI et de l’assurance-vie. Ce comparatif donne un aperçu global, mais il convient de garder à l’esprit que ces deux catégories regroupent des produits très variés, avec des objectifs, des niveaux de risque et des modalités de gestion parfois très différents. Nous aborderons cela en détail dans les développements qui vont suivre.
Comme on peut le constater, l’assurance-vie et les SCPI répondent à des logiques et des usages différents. L’assurance-vie est une enveloppe flexible, adaptée à une grande variété d’objectifs patrimoniaux, tandis que les SCPI sont plus ciblées, principalement orientées vers la génération de revenus ou l’optimisation fiscale via l’immobilier.
Lire aussi : Comment investir dans l'immobilier avec son assurance-vie ?
SCPI ou assurance-vie : pour quels objectifs ?
L’assurance-vie et les SCPI ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Chacune de ces solutions s’adresse à un profil d’épargnant spécifique en fonction de ses priorités : recherche de revenus, constitution de capital, transmission de patrimoine ou encore optimisation fiscale.
Les SCPI pour investir indirectement dans l’immobilier et générer des rendements réguliers
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent d’investir dans un parc immobilier diversifié sans avoir à gérer directement les biens. L’investissement est donc indirect, mais il repose sur des actifs tangibles.
Il existe plusieurs catégories de SCPI, chacune répondant à des objectifs spécifiques :
- Les SCPI de rendement : les plus courantes. Elles investissent dans l’immobilier locatif (bureaux, commerces, santé…) et redistribuent régulièrement une part des loyers perçus. Idéal pour générer des revenus passifs à long terme.
- Les SCPI de plus-value : leur stratégie repose sur l’achat puis la revente de biens dans le but de réaliser une valorisation. Ces SCPI visent un gain en capital, mais les revenus sont plus irréguliers.
- Les SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à des dispositifs comme Malraux, le déficit foncier ou la loi Denormandie. L’intérêt principal réside ici dans les réductions d’impôt, avec une rentabilité dépendante de ces leviers fiscaux.
L’assurance-vie, un contrat polyvalent pour l’épargne et la transmission
L’assurance-vie est une solution d’épargne extrêmement souple qui permet de répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux :
- Constitution et valorisation d’un capital sur le moyen et long terme.
- Préparation d’un projet (retraite, achat immobilier, études des enfants…).
- Transmission de patrimoine avec une fiscalité très avantageuse.
- Optimisation fiscale grâce aux abattements après 8 ans de détention.
Elle offre un accès à de nombreux supports :
- des fonds en euros, à capital garanti (avec rendement sécurisé) ;
- des unités de compte (UC), qui incluent des ETF, actions, obligations ou encore SCPI.
L’assurance-vie permet ainsi de construire une stratégie d’investissement personnalisée. À court terme, les fonds en euros assurent la sécurité du capital. À long terme, les UC en actions ou thématiques (comme les ETF durables proposés par Goodvest) permettent de capter le potentiel de croissance des marchés.
Néanmoins, si votre objectif principal est la perception de revenus réguliers, la SCPI de rendement est souvent plus adaptée que l’assurance-vie. Cette dernière reste davantage un outil de capitalisation que de distribution.
SCPI ou assurance-vie : quel est l’investissement le plus risqué ?
La question du risque est centrale dans tout choix d’investissement. SCPI et assurance-vie présentent des profils de risque très différents, en lien direct avec les actifs sous-jacents et l’horizon de placement. Analysons cela plus en détail.
La SCPI, un investissement à risque modéré à long terme
Les SCPI sont considérées comme des placements à risque modéré sur l’échelle de risque AMF (généralement entre 3 et 4 sur 7). Elles reposent sur un actif tangible, l’immobilier, ce qui limite la volatilité. Toutefois, plusieurs facteurs peuvent influer sur le niveau de risque :
- La qualité des biens immobiliers détenus (localisation, attractivité, usage).
- Le taux d’occupation : des locaux vacants réduisent les loyers perçus.
- Le niveau d’endettement : plus la SCPI est endettée, plus le risque de faillite est important.
- La diversification : une SCPI investissant dans plusieurs régions et secteurs (bureaux, santé, logistique…) est moins exposée à un retournement de marché localisé.
- Le mode de gestion : certaines SCPI sont plus actives dans l’arbitrage et peuvent prendre plus de risques pour viser la performance.
Un point crucial à considérer est l’horizon de placement. Sur le court terme, la SCPI est peu adaptée :
- la liquidité est faible, car la revente des parts peut prendre du temps ;
- les frais d’entrée élevés (souvent autour de 10 %) ne sont amortis qu’après plusieurs années de détention.
Ainsi, pour minimiser le risque d’un investissement en SCPI, il est recommandé d’envisager un horizon de placement supérieur à 8 ans.
L’assurance-vie pour moduler le risque en fonction de ses objectifs
L’un des plus grands atouts de l’assurance-vie est sa modularité. Elle permet d’adapter le niveau de risque à votre profil et à votre horizon d’investissement, notamment grâce aux deux grands types de supports proposés (qui peuvent être combinés entre eux) :
- Le fonds en euros : sécurisé, à capital garanti. L’épargne ne peut pas diminuer, même en cas de crise. Idéal pour les profils prudents ou les objectifs à court terme.
- Les unités de compte (UC) : investissement sur les marchés financiers (actions, obligations, SCPI, ETF...). Ces supports offrent un meilleur potentiel de rendement, mais avec un risque de perte en capital.
Grâce à la gestion pilotée (comme celle proposée par Goodvest), il est possible de déléguer la répartition entre ces supports à des experts, en fonction de votre profil (prudent, équilibré, dynamique…). Cette approche permet de viser un couple rendement/risque optimisé en toute simplicité.
En résumé :
- La SCPI s’adresse à des investisseurs acceptant une certaine illiquidité et un horizon long.
- L’assurance-vie convient à tous les profils de risque, grâce à la diversité de ses supports et à sa flexibilité.
Assurance-vie ou SCPI : quelle solution est la plus accessible ?
Lorsqu’on compare deux solutions d’investissement, la question de l’accessibilité est essentielle. Elle ne se limite pas au montant minimal nécessaire pour investir, mais englobe aussi la simplicité de compréhension et de gestion. Sur ces deux points, assurance-vie et SCPI offrent des profils relativement proches, tout en ayant leurs spécificités.
Accessibilité financière : un ticket d’entrée raisonnable pour les deux
- Les SCPI : pour investir, il faut généralement compter un minimum de 1 000 €, voire plus selon la SCPI. Certaines proposent l’achat de parts à partir de quelques centaines d’euros dans le cadre d’un plan de versement programmé. Mais des frais d’entrée élevés (jusqu’à 10 %) peuvent freiner les petits investisseurs.
- L’assurance-vie : elle est souvent accessible dès 100 à 300 €, avec la possibilité d’alimenter le contrat par versements réguliers. De nombreux contrats (dont celui de Goodvest) ont supprimé les frais d’entrée, ce qui la rend plus souple à démarrer.
Accessibilité technique : la simplicité d’un cadre unifié
- Les SCPI demandent une bonne compréhension de l’immobilier locatif, du risque de vacance, de la fiscalité des revenus fonciers et parfois du marché secondaire pour la revente des parts. Même si l’investisseur est déchargé de la gestion locative, le produit reste plus technique à appréhender.
- L’assurance-vie, en revanche, centralise une grande diversité de supports dans une même enveloppe, avec des outils de gestion assistée, une fiscalité homogène, et un contrat facilement pilotable en ligne. Cela en fait une solution plus lisible et intuitive, notamment pour les épargnants débutants.
En conclusion, les deux solutions sont accessibles, mais l’assurance-vie se démarque par sa souplesse, la diversité de ses supports et la simplicité de gestion. La SCPI peut être plus engageante, notamment en raison de ses frais et de sa liquidité réduite, mais reste une option pertinente pour un objectif de revenus réguliers à long terme.
SCPI ou assurance-vie : que choisir pour transmettre son patrimoine ?
La transmission du patrimoine est une étape clé dans la gestion de vos avoirs. Elle suppose d’anticiper les impacts fiscaux, mais aussi de s’assurer que les bénéficiaires pourront récupérer les sommes dans de bonnes conditions. SCPI et assurance-vie n’offrent pas les mêmes avantages dans ce domaine.
L’assurance-vie : un outil de transmission incontournable
L’assurance-vie est l’un des dispositifs les plus avantageux pour organiser la transmission de son patrimoine :
- Hors succession : les sommes versées au bénéficiaire désigné ne font pas partie de la succession classique, ce qui permet d’optimiser la répartition entre les héritiers.
- Abattement fiscal attractif : pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152 500 € exonérés de droits de succession.
- Souplesse dans le choix des bénéficiaires : il est possible de désigner des proches ou même des associations, avec une grande liberté de rédaction de la clause bénéficiaire.
L’assurance-vie permet donc une transmission optimisée, discrète et fiscalement allégée, en particulier lorsqu’elle est anticipée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale.
Lire aussi : Quelle est la fiscalité de l'assurance vie en cas de décès ?
Les SCPI : une transmission plus lourde et complexe
En comparaison, transmettre des parts de SCPI s’apparente à une transmission de biens immobiliers :
- Les parts intègrent l’actif successoral, et sont donc soumis aux droits de succession en fonction du lien de parenté.
- La valorisation des parts peut être complexe et sujette à interprétation selon les modalités retenues (valeur de retrait, valeur vénale…).
- Il n’est pas toujours facile pour les héritiers de revendre rapidement les parts, en raison d’un marché secondaire peu liquide.
Cependant, certaines stratégies peuvent permettre de préparer la transmission via des SCPI, par exemple en les démembrant (nue-propriété/usufruit), mais cela nécessite une ingénierie patrimoniale plus poussée.
En résumé : pour une transmission simple, efficace et fiscalement avantageuse, l’assurance-vie s’impose comme la meilleure option. Les SCPI, bien que transmissibles, sont à réserver à des patrimoines plus structurés ou à des transmissions spécifiques encadrées par un conseiller.
Les différences fiscales entre SCPI et assurance-vie
Si la fiscalité ne doit pas être le seul critère de choix, elle peut néanmoins avoir un impact significatif sur la rentabilité nette de votre investissement. Il est donc important de bien comprendre comment sont imposés les revenus issus des SCPI et ceux d’un contrat d’assurance-vie, afin de choisir la solution la mieux adaptée à votre situation.
La fiscalité des SCPI : défavorable aux contribuables à haut revenu
En tant que revenus fonciers, les loyers perçus via une SCPI sont intégrés dans l’impôt sur le revenu. Cela signifie qu’ils :
- s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal ;
- sont soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI) ;
- subissent 17,2 % de prélèvements sociaux.
Concrètement, un contribuable imposé dans la tranche marginale de 45 % verra ses revenus de SCPI imposés jusqu’à 62,2 %. Cela réduit fortement le rendement net, surtout si l’on ajoute les frais de gestion ou de souscription.
Plusieurs stratégies existent pour optimiser la fiscalité des SCPI :
- l’investissement en nue-propriété, qui décale la perception des revenus ;
- les SCPI fiscales, qui ouvrent droit à des réductions d’impôt via des dispositifs comme Malraux ou Denormandie ;
- la détention via une société à l’IS, pour lisser la fiscalité, mais cela complique la gestion et la déclaration.
Enfin, il est également possible d’investir dans une SCPI via un contrat d’assurance-vie pour bénéficier de la fiscalité de cette enveloppe, ce que nous verrons ci-dessous.
La fiscalité avantageuse de l’assurance-vie
L’assurance-vie bénéficie d’un régime fiscal distinct, qui s’applique uniquement lors des retraits (rachats) et non sur les revenus générés chaque année. Les gains sont alors imposés au titre des produits perçus, selon la durée de détention du contrat :
- Avant 8 ans : prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Après 8 ans : application d’un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple), puis imposition au taux réduit de 24,7 % (7,5 % + 17,2 %) pour la part des versements inférieurs à 150 000 € par assuré.
Lire aussi : La fiscalité applicable à un rachat partiel ou total d'une assurance vie
Cette fiscalité est indépendante de votre TMI, ce qui en fait une solution particulièrement avantageuse pour les contribuables fortement imposés.
Ainsi, un épargnant ayant investi dans une SCPI via une assurance-vie pourra bénéficier :
- d’une imposition différée (uniquement lors des rachats) ;
- et d’un taux plus favorable qu’en détention directe.
En résumé :
- La SCPI est fiscalement pénalisante pour les hauts revenus si détenue en direct.
- L’assurance-vie, au contraire, offre un cadre fiscal stable, différé et allégé, idéal pour optimiser les gains à long terme.
Assurance-vie et SCPI : la combinaison idéale ?
Plutôt que de choisir entre assurance-vie et SCPI, pourquoi ne pas combiner les deux ? Cette approche permet de cumuler les avantages de chaque solution : la régularité des revenus immobiliers d’un côté, et la souplesse fiscale et successorale de l’autre. C’est ce que permet l’investissement en SCPI via une assurance-vie.
Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?
Une fiscalité allégée
Loger des SCPI dans une assurance-vie permet d’échapper à la fiscalité lourde des revenus fonciers. En effet :
- les loyers perçus ne sont pas immédiatement imposés ;
- les gains ne sont taxés qu’en cas de retrait, selon la fiscalité allégée de l’assurance-vie (30 % avant 8 ans, 24,7 % après 8 ans avec abattement) ;
- les revenus peuvent être automatiquement réinvestis, favorisant l’effet boule de neige.
Une transmission simplifiée
L’assurance-vie reste l’un des outils les plus puissants pour transmettre son patrimoine. Y loger des SCPI permet :
- de sortir les sommes du cadre successoral ;
- de profiter des abattements fiscaux élevés (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans) ;
- de liquider facilement les parts : les bénéficiaires reçoivent un capital, sans gestion locative ni indivision à gérer.
Une réduction des frais
En direct, les SCPI facturent souvent entre 8 % et 10 % de frais d’entrée. En passant par une assurance-vie, ces frais peuvent être nettement réduits, voire nuls selon les contrats. Par exemple, chez Goodvest, les SCI durables comme Iroko Next ne prélèvent aucun frais de souscription.
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Une liquidité accrue
Contrairement aux SCPI en direct, parfois difficiles à revendre, les SCPI logées dans une assurance-vie bénéficient de la liquidité du contrat :
- l’assureur se charge de la revente ;
- vous pouvez effectuer un rachat partiel ou total à tout moment (selon les conditions du contrat).
En conclusion, investir en SCPI via une assurance-vie représente une solution puissante et équilibrée : elle permet de profiter du rendement de l’immobilier tout en bénéficiant de la flexibilité et des atouts fiscaux de l’assurance-vie. Une stratégie particulièrement pertinente pour les épargnants à long terme qui souhaitent optimiser leur patrimoine de manière durable et efficace.
Avec votre assurance-vie Goodvest, vous avez accès à deux SCI dédiées à l’immobilier durable : Iroko Zen et Novaxia R. Ces deux fonds immobiliers vous permettent de générer des revenus réguliers dans un cadre fiscal optimisé tout en finançant l’immobilier de demain !
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