OPCI ou SCPI : Quelles différences et points communs ?

Si la SCPI permet d’accéder principalement à de l’immobilier d’entreprise ou résidentiel locatif, avec des revenus réguliers et mutualisés, l’OPCI allie la détention immobilière et la gestion de titres financiers (actions, obligations, monétaires etc.), avec une structure bien différente de celle des SCPI. Cette distinction a un impact direct sur la performance, la fiscalité et la liquidité de votre investissement.

Afin de choisir entre ces deux véhicules, vous devez comprendre leurs mécanismes, leurs avantages et leurs limites. Dans cet article, nous vous proposons un comparatif complet des OPCI et SCPI, avec leurs différences et points communs, en abordant notamment leur fonctionnement, leur fiscalité et les critères pour orienter votre choix.

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OPCI vs SCPI

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont des fonds hybrides avec des actifs immobiliers physiques et des titres financiers, ce qui permet d’avoir une liquidité plus élevée et une diversification plus importante.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) investissent principalement dans de l’immobilier locatif physique, qu’il soit résidentiel, commercial ou d’entreprise. Elles offrent un revenu régulier sous forme de loyers et permettent une mutualisation du risque entre plusieurs biens et locataires.

Les OPCI et SCPI permettent tous deux d’investir collectivement dans l’immobilier sans avoir à gérer soi-même les biens, ce qui simplifie grandement l’investissement pour les particuliers.

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Tableau comparatif des OPCI et SCPI

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Principale différence : la composition des actifs

La première différence entre OPCI et SCPI est la composition de leurs actifs, qui influence directement leur gestion et leur performance.

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Composition des actifs d’un OPCI

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) combine immobilier et actifs financiers pour proposer une diversification plus complète.

• Immobilier (minimum 60 %) : L’OPCI investit dans des biens physiques (bureaux, commerces, résidentiel) ou indirectement via des parts de SCPI, foncières cotées ou SCI. Cette allocation constitue la base de revenus réguliers et de valorisation du capital.

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• Actifs financiers (jusqu’à 35 %) : Actions, obligations, OPCVM ou autres produits cotés sont utilisés pour dynamiser le portefeuille, améliorer la liquidité et limiter l’impact d’une baisse du marché immobilier (cyclique).
  
• Liquidités et fonds monétaires (jusqu’à 5 %) : Une part en trésorerie est maintenue pour permettre les rachats et gérer les flux entrants/sortants des investisseurs.

La combinaison immobilier/financier permet aux OPCI d’afficher un rendement de 2 à 5 % par an selon la stratégie. Malheureusement, ces chiffres sont un peu décevants étant donné que ces actifs ont une volatilité plus élevée que l’investissement direct en immobilier, y compris les SCPI.

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les OPCI misent sur une gestion plus active que les SCPI, avec possibilité de rééquilibrage du portefeuille selon les opportunités du marché et la liquidité disponible. Le principe est d’avoir une flexibilité supérieure à celle des SCPI.

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Composition des actifs d’une SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est centrée exclusivement sur l’immobilier locatif physique, avec une exposition directe au marché immobilier. Elle peut détenir plusieurs types de biens tels que des bureaux, des commerces, des locaux d’activités ou du résidentiel. 

Les revenus dépendent directement des loyers perçus, du taux d’occupation des locataires et de la gestion des biens (prix d’achat intéressant, rénovation etc.).

La diversification des SCPI peut être légèrement limitée : contrairement aux OPCI, elles n’ont presque aucun actif financier. La sécurité repose donc sur la qualité de la sélection des biens, des locataires et de la répartition géographique ou sectorielle.

La gestion des SCPI est axée sur les revenus : l’objectif principal est de générer des revenus réguliers et prévisibles, avec un rendement annuel moyen de 4 à 8 % nets (non garanti), selon la SCPI.

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Les autres différences entre OPCI et SCPI : liquidité et fiscalité

Pour comparer ces deux véhicules d’investissement pierre-papier (OPCI et SCPI), voyons comment la liquidité et la fiscalité impactent réellement vos investissements. 

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Liquidité des OPCI

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) ont une liquidité supérieure à celle des SCPI grâce à la combinaison d’actifs immobiliers et financiers. Les investisseurs peuvent généralement racheter leurs parts au moins 2 fois par an, voire tous les mois, selon les conditions fixées par la société de gestion.

La valorisation des parts est réévaluée régulièrement, en fonction de la performance de l’immobilier physique et des actifs financiers sous-jacents.

Cette fréquence permet aux investisseurs de disposer d’un accès relativement rapide à leurs liquidités, contrairement aux SCPI qui fonctionnent sur des cycles trimestriels ou semestriels.

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Liquidité des SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des produits exclusivement composés d’immobiliers physiques, ce qui rend la liquidité de leurs parts plus limitée que celle des OPCI. Les rachats dépendent de la disponibilité des fonds collectés auprès des nouveaux souscripteurs et peuvent prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

La valorisation des parts est recalculée généralement semestriellement, sur la base de la performance des actifs immobiliers détenus et de leurs valeurs de reconstitution.

Les SCPI ont peu de liquidités car elles doivent investir rapidement les fonds collectés auprès des nouveaux entrants, ce qui limite la rapidité des rachats.

Malgré cette moindre liquidité, les valeurs des parts de SCPI sont corrélées au marché immobilier (actifs tangibles). Ainsi, elles restent relativement stables voire augmentent dans le temps.

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Fiscalité des SCPI

Les SCPI génèrent des revenus fonciers qui sont directement soumis à l’impôt sur le revenu selon votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition), ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

• Exemple : un investisseur dans la tranche à 30 % percevant 5 000 € de loyers annuels verra 1 500 € d’IR + 860 € de prélèvements sociaux, soit 2 360 € d’imposition, et donc un revenu net de 3 640 €.
• Les plus-values de cession des parts suivent le régime des plus-values immobilières avec abattement progressif : 6 % par an entre la 6ᵉ et la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ pour l’exonération totale après 22 ans, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Lire aussi : SCPI en assurance-vie : quels avantages ?

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Fiscalité des OPCI

Dans le cas des OPCI, il y a plusieurs fiscalités possibles selon votre choix et la structure de votre fonds :

• Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % sur les revenus distribués, combinant 12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux.
  
• Option pour TMI + PS : vous pouvez opter pour l’intégration des revenus au barème de l’IR (TMI) avec ajout des 17,2 % de PS, ce qui peut être intéressant si votre TMI est inférieure au PFU.

Exemple : un OPCI qui distribue 4 % brut par an à un investisseur avec une TMI de 30 % peut opter pour le PFU et payer 12,8 % d’impôt + 17,2 % de PS = 1,2 %, soit un rendement net de 2,8 %.

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Défiscalisation : OPCI vs SCPI (Pinel, Malraux, déficit foncier...)

Il existe plusieurs types de SCPI défiscalisantes, avec des avantages fiscaux spécifiques :

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1. SCPI Pinel

• Investissement dans des logements neufs ou réhabilités, éligibles au dispositif Pinel.
• Réduction d’impôt proportionnelle au montant investi et à la durée d’engagement locatif : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, 21 % pour 12 ans.
• Plafonds d’investissement : 300 000 € par an et par foyer fiscal.
• Fin du dispositif : 31 décembre 2024, les nouvelles SCPI Pinel ne sont plus commercialisées. Les SCPI existantes continuent de bénéficier de la réduction si les conditions sont respectées.

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2. SCPI Malraux

• Investissement dans l’immobilier ancien situé en secteur sauvegardé ou zone protégée nécessitant des travaux de rénovation.
• Réduction d’impôt sur le revenu : 22 % à 30 % du montant des travaux, plafonné à 100 000 € par an sur 4 ans.

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3. SCPI Denormandie

• Investissement dans des logements anciens à rénover situés dans des villes éligibles au dispositif Denormandie.
• Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
• Objectif : rénover des logements anciens dans des centres-villes, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal similaire au Pinel.

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4. SCPI Déficit foncier

• Permet de déduire fiscalement les charges et travaux sur l’immobilier ancien.
• Les déficits générés peuvent réduire l’impôt sur le revenu global, jusqu’à 10 700 € par an.
• L’idée est de profiter des charges immobilières afin d’optimiser l’imposition des revenus fonciers (y compris les biens détenus en direct).

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5. SCPI Monuments Historiques

• Investissement dans des immeubles classés ou inscrits au patrimoine historique.
• Les travaux et charges sont déductibles à 100 % des revenus imposables.
• Adaptée aux patrimoines importants, avec une réduction d’impôt immédiate mais des tickets d’entrée souvent élevés (100 000 € minimum et plus).

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OPCI défiscalisantes (Pinel…) ?

Contrairement aux SCPI, les OPCI ne sont pas des véhicules de défiscalisation. Ce sont des placements collectifs immobiliers à vocation financière, combinant une partie immobilière (directe ou indirecte) et une partie financière (actions, obligations, liquidités), ce qui les distingue des SCPI classiques.

Lire aussi : Quels sont les meilleurs placements immobiliers en 2025 ?

Par exemple, les OPCI n’ont jamais été éligibles au Pinel, même lorsqu’il était en vigueur (31 décembre 2024).

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Points communs entre OPCI et SCPI

Bien que leurs structures et compositions diffèrent, les OPCI et les SCPI partagent plusieurs caractéristiques communes.

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Investissement collectif dans l’immobilier

Les OPCI et les SCPI permettent aux investisseurs de détenir une fraction d’un portefeuille immobilier, sans avoir à acheter un bien en direct. 

Concrètement, cela signifie que vous pouvez investir dans plusieurs biens (bureaux, commerces, logements) avec un ticket d’entrée bien inférieur à l’achat en direct d’un appartement ou d’un immeuble.

Cette approche mutualise le risque : la vacance locative d’un bien ou la dévalorisation ponctuelle impacterait dans une moindre mesure l’ensemble du portefeuille. 

Par exemple, une SCPI peut posséder 50 à 200 actifs différents répartis sur plusieurs villes, voire pays, tandis qu’un OPCI peut détenir une cinquantaine d’immeubles et des actifs financiers.

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Gestion déléguée à une société agréée

L’un des grands avantages de ces 2 placements est que la gestion est confiée à des professionnels. Les sociétés de gestion s’occupent de l’acquisition, de la location, de l’entretien et de la revente des biens. 

Elles suivent également la réglementation en vigueur et publient des rapports détaillés sur la performance et la valorisation des parts. 

Concrètement, cela signifie que l’investisseur n’a pas besoin de gérer les contrats de location, les travaux ou la recherche de locataires, ce qui réduit le temps et les compétences nécessaires pour investir dans l’immobilier.

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Disponibles dans l’assurance-vie

OPCI et SCPI peuvent être intégrés dans un contrat d’assurance-vie, ce qui offre des avantages fiscaux sur les plus-values et la transmission. 

Cela permet également, dans le cas des SCPI, d’avoir une meilleure liquidité (les rachats sont à la charge de l’assureur). 

Lire aussi : SCPI en direct ou assurance vie : quelle est la meilleure option pour investir ?

Pour être plus complet, les SCPI peuvents être détenus :

• En direct,
• En assurance vie,
• Dans un contrat de capitalisation,
• Ou dans un PER.

Quand à eux, les OPCI peuvent être détenus :

• En compte-titres ordinaire (CTO)
• En assurance vie
• Dans un contrat de capitalisation,
• Ou dans un PER.

À noter : ni les SCPI ni les OPCI ne peuvent être logés dans un PEA ou un PEA-PME. Ces enveloppes sont réservées aux actions européennes et à certains ETF éligibles.

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Comment choisir entre OPCI et SCPI ?

Les OPCI offrent une meilleure liquidité et une diversification plus complète grâce à la part d’actifs financiers dans leur portefeuille. 

Cependant, leur rendement historique reste décevant, souvent autour de 2 % à 5 % brut par an, avec une volatilité plus importante liée aux marchés financiers. La complexité de leurs structures peut aussi rendre les arbitrages moins évidents pour vous. 

En pratique, il peut être plus intéressant de séparer l’investissement immobilier et financier : par exemple une SCPI pour l’immobilier et une gestion pilotée (actions, ETF, obligations) pour le financier.

Les bonnes SCPI, en revanche, sont des actifs relativement stables (généralement à risque 2-3 sur 7) et distribuent des revenus réguliers. De plus, la revalorisation du prix des parts tend à augmenter (en plus des loyers de 4 à 8 % par an, selon France SCPI).

Ce type de placement est particulièrement adapté si vous recherchez une récurrence dans vos revenus (loyers) et que vous ne souhaitez pas gérer vous-même les biens immobiliers (gestion passive).

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Alternatives aux OPCI : les SCI responsables

Les SCI proposées par Goodvest permettent de combiner performance, impact social et responsabilité environnementale. Ces solutions offrent plus de transparence et de simplicité qu’un OPCI, tout en conservant les avantages d’un placement collectif.

Goodvest proposent deux SCI innovantes : Novaxia R qui est une SCI spécialisée dans le recyclage urbain. Elle transforme des bureaux obsolètes en logements pour répondre à la pénurie dans les zones tendues tout en adoptant une démarche socialement responsable.

• 12 411 logements en projet, dont 1 969 logements sociaux.
• -58 % de consommation d’énergie grâce à la rénovation et au recyclage urbain.
• Investissement possible dans des bâtiments écologiques ou des projets de recyclage urbain.

La deuxième SCI disponible est Iroko Next : elle investit dans des actifs locatifs à fort potentiel de valorisation tout en consacrant une partie de son portefeuille à des projets solidaires.

• 63 km² dédiés à la logistique du dernier kilomètre.
• 15 km² dédiés à la création de crèches et garderies.
• Participation à des projets comme coliving étudiant à Toulouse ou logements pour le personnel soignant à Paris.

Ces SCI sont accessibles via l’assurance-vie et le PER, avec un objectif de rendement de 5 % nets de frais (non garanti).

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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