SCI ou SCPI ? Le comparatif 2025 (rendement, fiscalité, différences...)

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Plus de 60 % des ménages français possèdent au moins un bien immobilier. Cet attachement à la pierre reste fort, mais la manière d’investir évolue. Entre l’immobilier détenu en direct, via une SCI familiale, ou à travers la pierre-papier comme les SCPI, les stratégies sont nombreuses. Le marché des SCPI continue d’ailleurs de séduire : selon l’ASPIM, la collecte nette a atteint près de 3,5 milliards d’euros en 2024, avec un rendement moyen de 4,72 % en 2024.

De leur côté, les SCI sont plébiscitées par les familles françaises fortunées et les investisseurs : plus de 1,5 million de SCI sont actives aujourd’hui en France (10% des sociétés en France), principalement pour organiser la transmission et/ou gérer un bien en commun.

Dans cet article, nous allons comparer en détail ces deux solutions très différentes : SCI et SCPI, afin de vous donner les clés pour choisir en fonction de votre profil et de vos objectifs.

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SCI ou SCPI : synthèse

Avant d'étudier dans le détail ces 2 solutions, voici une vue d’ensemble des différences entre SCI et SCPI. Ce tableau comparatif vous donnera une vision globale des critères essentiels selon nous : définition, fonctionnement, fiscalité, coûts, transmission, etc.

Nous reviendrons ensuite sur chacun de ces points pour bien comprendre dans quels cas privilégier l’un ou l’autre.

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Tableau comparatif : SCI vs SCPI

Critères	SCI (Société Civile Immobilière)	SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Définition	Structure juridique permettant à plusieurs personnes (notamment une famille) d’acheter, gérer et transmettre un bien immobilier.	Placement collectif immobilier (“pierre-papier”) géré par une société agréée, permettant d’investir dans un parc diversifié.
Accès au capital	Au moins 2 associés, capital libre (souvent à partir de 1 000 €), achat direct de biens.	Ticket d’entrée faible : de 200 € à 5 000 € selon les SCPI, via souscription de parts.
Gestion	Directe par les associés, ou par une société de gestion agréée AMF.	Déléguée à une société de gestion agréée AMF.
Implication	Forte : décisions collectives, formalités juridiques.	Faible : investissement passif, gestion 100 % externalisée.
Financement	Crédit bancaire possible.	Crédit possible pour acheter des parts, moins courant que l’immobilier locatif direct.
Rendement moyen	Très dépendant du bien et de la gestion : généralement entre 2 % et 10 % brut (4% en moyenne, source : Indy)	Depuis 35 ans : rendement net moyen de 6 %. Selon la SCPI, le rendement est compris entre 4 % et 8 %. (source : France SCPI)
Fiscalité	- IR : revenus fonciers imposés au barème progressif. - IS : amortissements possibles mais imposition des plus-values. Optimisation possible via l’assurance-vie.	- Revenus fonciers imposés directement au barème progressif. Optimisation possible via l’assurance-vie.
Transmission	Transmission facilitée avec les parts sociales (abattement 100 000 €/enfant/15 ans).	Transmission des parts simple, évite l’indivision.
Liquidité	Faible : revente des parts dépend d’un acheteur (sauf si logée en assurance-vie)	Moyenne : cessions organisées par la société de gestion ou l'assureur.
Coût de gestion	Frais de création (1 000 à 2 000 €), frais comptables annuels (500 à 1 500 €), notaire. Pas de frais de création en assurance-vie mais des frais d’entrée.	Frais de souscription (0 à 10 %), frais de gestion (8 à 18 % des loyers).
Type de biens accessibles	Résidentiel, maison familiale, immeuble locatif, biens choisis par les associés.	Immobilier tertiaire : bureaux, commerces, santé, logistique, résidences gérées.
Souplesse	Élevée : statuts personnalisés, démembrement possible, outil de transmission familial.	Limitée : cadre fixé par la société de gestion, démembrement possible.
Pour qui ?	Idéal pour ceux qui veulent contrôler, gérer et transmettre un patrimoine immobilier en famille ou investir via une holding.	Idéal pour ceux qui veulent investir sans gérer, avec un revenu passif et une diversification immédiate (géographique et sectorielle)

Tableau comparatif SCI vs SCPI

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour résumer ce tableau, la SCI est généralement un outil d’optimisation patrimoniale, tandis que la SCPI est un investissement passif qui permet d’avoir accès à un parc immobilier diversifié, et des loyers réguliers.

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Cependant, il existe également des stratégies hybrides : par exemple, une SCI familiale peut détenir des parts de SCPI afin de combiner leurs avantages.

Dans la suite de l’article, nous allons détailler chaque point de comparaison pour que vous puissiez décider si votre profil correspond plutôt à la SCI, à la SCPI, ou à une combinaison des deux.

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SCI ou SCPI : définition et rôle de chacun

Les SCI et les SCPI répondent toutes deux à un objectif immobilier, mais avec des mécanismes différents : commençons par définir ces 2 solutions.

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Définition d’une SCI (et SCI familiale)

Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique permettant à plusieurs associés d’acheter, gérer et transmettre un bien immobilier en commun.

Contrairement à l’indivision, elle offre une organisation claire et dans la gestion des biens.

Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport.
Les décisions sont prises collectivement selon les statuts définis.
Elle permet d’acheter tout type de bien : maison, immeuble, terrain…

Dans une SCI, on peut retrouver de l’immobilier en direct, mais aussi des parts de SCPI, des OPCI, des club deals immobiliers, des participations dans des sociétés foncières (SIIC), et même une poche de liquidités.

La SCI familiale, quant à elle, est très répandue en France. Elle permet à des parents et enfants d’organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier tout en évitant les blocages liés à l’indivision.

En pratique, elle facilite la donation progressive des parts sociales, en utilisant l’abattement successoral de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans.

Enfin, certaines SCI sont ouvertes aux investisseurs. Contrairement à la SCI familiale où vous devez créer votre propre société, ces SCI sont gérées par des professionnels et accessibles pour un particulier, au même titre qu’une SCPI.

Chez Goodvest, nous proposons par exemple :

Iroko Next, une SCI qui cible les actifs à fort potentiel de rendement ou d'appréciation.
Novaxia R, une SCI tournée vers le recyclage urbain et la réhabilitation d’actifs.

Ces SCI permettent d’investir collectivement dans l’immobilier tout en restant diversifié et aligné avec des critères environnementaux.

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Définition d’une SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), placement “pierre-papier” par excellence, est un placement collectif géré par une société de gestion agréée par l’AMF. Les investisseurs souscrivent des parts et perçoivent en contrepartie une quote-part des loyers encaissés.

Certaines SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros.
Elles investissent dans des centaines de biens (bureaux, commerces, santé, logistique), afin de diluer le risque locatif.
La société de gestion s’occupe de tout (administratif, sélection des actifs, travaux, locataires).

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SCI ou SCPI : quelles différences ?

Maintenant que nous avons défini SCI et SCPI, rentrons dans le vif du sujet afin de comprendre comment ces deux solutions diffèrent réellement en pratique.

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Gestion et contrôle

La gestion d’une SCI dépend du type de SCI. Une SCI familiale ou une SCI détenue par un entrepreneur via sa holding demande une implication active. Il faut suivre les loyers, les travaux, la comptabilité et prendre des décisions stratégiques sur l’achat, la vente ou la rénovation des biens.

Cette implication permet de maîtriser le patrimoine et d’optimiser fiscalement les revenus, notamment grâce au régime mère-fille pour les holdings.

À l’inverse, les SCI ouvertes aux investisseurs particuliers, comme celles proposées par Goodvest, sont entièrement gérées par des professionnels. L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion quotidienne, des travaux ou de la comptabilité. Ce type de SCI se rapproche d’une SCPI : un investissement accessible, diversifié et passif, tout en conservant certains avantages propres aux SCI.

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Investir en SCI ou en SCPI ? Les conditions

L’acquisition d’une SCI dépend fortement des biens que vous souhaitez détenir. Pour une SCI classique ou entrepreneuriale, le capital nécessaire peut être conséquent, surtout pour l’acquisition d’appartements ou d’immeubles entiers. Il est donc impossible de donner une réponse générale.

Prenez rendez-vous avec un conseiller Goodvest pour un accompagnement personnalisé (défiscalisation, holding, expatriés etc.).

Nos SCI responsables sont accessibles dès 100 €, ce qui permet à chacun d’investir dans l’immobilier collectif avec un faible ticket d’entrée : en savoir plus sur l’immobilier durable.

Pour une SCPI, le ticket d’entrée est également faible (souvent de quelques centaines à quelques milliers d’euros), et la gestion est entièrement déléguée. Cela permet d’investir dans un portefeuille diversifié sans effort de gestion ni capital important.

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Implication des investisseurs

Certaines SCI (notamment familiales et/ou détenues par une holding) demandent un engagement actif. L’investisseur ou l’entrepreneur doit suivre les performances, les loyers, les travaux et parfois gérer des aspects fiscaux via sa holding. Cette implication permet d’optimiser sa fiscalité et contrôler son patrimoine, mais nécessite du temps (et un bon expert-comptable).

En revanche, une SCI détenue par une société de gestion, comme celles proposées que nous proposons, ne demande aucune intervention de votre part : les revenus sont capitalisés dans la SCI et vous bénéficiez de la diversification de votre portefeuille sans contrainte.

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Caractéristiques technique : SCI et SCPI

Pour aller plus loin, intéressons-nous aux différences majeures entre la SCI et la SCPI en termes de rendement, fiscalité et transmission.

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Rendement et risques

Le rendement d’une SCI dépend essentiellement de la stratégie choisie et de la qualité des biens détenus. Pour une SCI familiale ou entrepreneuriale, le revenu locatif peut fortement varier fortement (4% en moyenne, source : Indy).

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’avantage, c’est que vous avez un contrôle total sur les décisions, en tant qu’actionnaire majoritaire, et selon les statuts de la SCI, et pouvez optimiser les loyers, effectuer des rénovations ou restructurer les biens afin d’optimiser votre fiscalité.

En comparaison, la SCPI offre un rendement mutualisé et relativement stable, compris entre 4 % et 8 % par an (non garanti) en moyenne (source : France SCPI). Le risque est lissé grâce à la diversification sur plusieurs dizaines, voire centaines de biens en France et/ou à l’étranger.

L’investisseur bénéficie donc d’un revenu régulier sans avoir à gérer les aspects opérationnels (recherche de biens, locataires, travaux…), ce qui en fait un choix particulièrement adapté aux investisseurs passifs.

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Fiscalité : SCI ou SCPI ?

La SCI offre de nombreuses options pour optimiser votre fiscalité. Elle peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) et aux Prélèvements Sociaux (PS) ce qui permet une transparence fiscale et une imposition directe des revenus fonciers dans la tranche marginale de chaque associé.

Alternativement, elle peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui permet d’amortir les biens et de réduire l’imposition sur les revenus locatifs, mais implique une imposition des plus-values à la sortie.

Enfin, les SCI peuvent être détenues en assurance vie et bénéficier de la fiscalité avantageuse de cette enveloppe.

Pour un entrepreneur qui détient une SCI via sa holding, le régime mère-fille est un vrai levier fiscal.

Concernant l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les SCI comme les SCPI entrent dans l’assiette taxable.

La SCPI, elle, génère des revenus fonciers imposés directement à l’IR + PS (17,2 %), mais il est possible d’optimiser la fiscalité via un contrat d’assurance-vie ou via une SCPI européenne (pas de prélèvements sociaux ni de double imposition, selon les conventions fiscales).

L’AVIS DE GOODVEST

« Pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition (TMI) dépasse 30 %, il peut être intéressant de souscrire des SCPI via une assurance-vie plutôt qu’en direct. En effet, les revenus générés par les parts de SCPI sont intégrés dans le contrat et bénéficient de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie : abattement d’IR après 8 ans (en dessous du seuil de 4 600 € de plus-values pour une personne seule et 9 200 € pour un couple). »

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Liquidité et transmission

La liquidité des SCI est souvent plus faible. Les parts sociales doivent être revendues à un autre associé ou à un tiers, ce qui peut prendre du temps. En revanche, la transmission familiale est très souple, grâce à la possibilité de donner progressivement des parts à ses enfants et d’organiser la succession selon les besoins patrimoniaux de chaque famille.

L’AVIS DE GOODVEST

« La liquidité est habituellement un point faible des SCI, puisque la revente des parts est plus complexe qu’en SCPI. Mais il existe une exception : les SCI logées dans un contrat d’assurance-vie. Dans ce cas, les parts sont détenues par l’assureur en votre nom, ce qui garantit une liquidité bien meilleure. »

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Pour les SCPI, la revente des parts est beaucoup plus fluide, car elle se fait via la société de gestion. Les investisseurs peuvent ainsi céder leurs parts relativement rapidement. Néanmoins, il est possible que le marché secondaire connaisse des délais, en particulier pour les mauvaises SCPI qui subissent une baisse importante de leur valeur de reconstitution et qui ne séduisent plus les investisseurs (plus que de nouveaux sortants que de nouveaux entrants pour racheter les parts).

En SCPI, la transmission est également simplifiée et beaucoup plus simple qu’en immobilier locatif direct, car il suffit de transférer les parts aux héritiers (dans les proportions souhaitées), sans gestion directe des biens immobiliers.

L’AVIS DE GOODVEST

« Les parts de SCPI sont divisibles, ce qui permet de répartir très simplement le patrimoine entre vos héritiers. Vous pouvez par exemple donner le même nombre de parts à chacun de vos enfants (répartition équitable) sans complication administrative. À l’inverse, lorsque vous détenez de l’immobilier en direct, la transmission est beaucoup plus complexe. Le bien immobilier ne peut pas être divisé, et les héritiers se retrouvent souvent en indivision. Cela signifie que les décisions importantes (comme la revente) nécessitent un accord majoritaire, ce qui peut rapidement générer des conflits familiaux. »

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Investir en SCI ou en SCPI : quel profil pour quel placement ?

Selon votre profil d’investisseur et vos objectifs, la balance penchera naturellement vers la SCI, la SCPI… ou parfois une combinaison des deux.

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Quand privilégier la SCI ?

La SCI s’adresse avant tout aux investisseurs qui souhaitent garder la main sur leurs décisions et organiser leur patrimoine immobilier de manière personnalisée (tout est écrit dans les statuts). C’est le cas des familles qui veulent acheter un bien ensemble pour éviter l’indivision, préparer une transmission progressive aux enfants, ou encore protéger le conjoint survivant.

C’est également une solution prisée par les entrepreneurs qui logent leurs murs professionnels (ou investissement externe) dans une SCI détenue par leur holding : cela permet de bénéficier du régime mère-fille, d’optimiser la fiscalité et de sécuriser la détention des actifs immobiliers en dehors de l’activité opérationnelle.

Enfin, concernant les SCI gérées par des sociétés de gestion, accessibles en assurance-vie : elles permettent de diversifier votre patrimoine immobilier bien au-delà d’un seul bien détenu en direct. Dans un même fonds SCI, on peut retrouver de d’immobilier en direct (résidentiel, bureaux, commerces), de parts de SCPI, d’OPCI, de club deals réservés à quelques investisseurs, voire de sociétés foncières cotées (SIIC).

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Quand choisir la SCPI ?

La SCPI est idéale pour ceux qui recherchent un placement passif et diversifié, sans avoir à gérer de locataires ni d’administratif. Avec un ticket d’entrée de quelques centaines d’euros seulement, il est possible d’investir progressivement et d’accéder à un portefeuille immobilier varié : bureaux, commerces, santé, logistique…

C’est un support particulièrement adapté aux investisseurs qui souhaitent générer un complément de revenus réguliers (les loyers distribués), et qui préfèrent confier totalement la gestion à une société agréée. Avec un rendement moyen entre 4 % et 8 % (source : France SCPI) et une revalorisation moyenne du prix des parts d’environ 1 à 2 % par an (source : EDHEC IEIF SCPI immobilier d’entreprise France), la SCPI offre un bon compromis entre performance et niveaux de risque (généralement compris en 2/7 et 3/7 de SRI, Summary Risk Indicator).

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Peut-on combiner SCI familiale et SCPI ?

Dans certains cas, la combinaison d’une SCI familiale et de parts de SCPI est une stratégie efficace, dans le sens où la SCI permet d’acheter et de gérer un bien immobilier en direct, de le transmettre de manière progressive et de protéger ses proches. Mais il est aussi possible, dans une logique plus avancée, de loger des SCPI directement au sein d’une SCI familiale. Cela permet de construire une transmission encore plus personnalisée (chaque héritier recevant un nombre précis de parts de SCI, elles-mêmes investies en SCPI), tout en profitant du rendement mutualisé de la pierre-papier.

Les entrepreneurs peuvent également aller plus loin dans cette approche en combinant leur holding avec une SCI qui détient des SCPI, afin de profiter du régime mère-fille.

Toutefois, il s’agit d’un montage technique et complexe, qui nécessite un accompagnement personnalisé afin de bénéficier pleinement de ses avantages. Chez Goodvest, notre service clientèle privée peut vous conseiller sur la mise en place d’une telle stratégie et vous accompagner pas à pas : demandez un accompagnement ici.

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