Investissement locatif meublé (LMNP) : Guide complet 2025

Les loyers d’un logement meublé sont en moyenne 11 à 13 % plus élevés (source : Pap) plus élevés qu’une location vide à surface égale, ce qui se traduit souvent par une rentabilité moyenne supérieure.

En régime réel, vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, entretien, mobilier. Ainsi, il est possible d’amortir le bien et le mobilier, ce qui permet de réduire voire d’annuler votre imposition pendant les premières années. 

Pour profiter pleinement de l'investissement locatif meublé, nous verrons dans ce guide les règles fiscales du LMNP en 2025, ses avantages, ses inconvénients, ainsi que les alternatives passives telles que la “pierre-papier”.

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Qu’est-ce que l’investissement locatif meublé et quand l’utiliser ?

Voyons d’abord ce qu’implique le statut LMNP, ses conditions, et dans quelles situations il est adapté.

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Définition du LMNP et conditions d’accès

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne les particuliers qui mettent en location un logement meublé à titre non professionnel.

• Les recettes locatives doivent être inférieures ou égales à 23 000 € par an, ou bien rester inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Le logement doit respecter la liste légale du mobilier obligatoire (lit, table, chaises, électroménager de base, etc.), afin de garantir la décence du logement (la liste complète est disponible ici).

En pratique, ce statut est particulièrement utilisé dans les villes étudiantes, avec des locations de courte durée (tourisme, mobilité professionnelle) ou des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD). 

Lire aussi : Débutant : comment investir dans l'immobilier ?

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LMNP micro-BIC vs régime réel : quel choisir ?

Pour faire de l’investissement locatif meublé, deux régimes fiscaux sont possibles :

• Micro-BIC : applicable si les loyers annuels sont inférieurs à 77 700 € ; il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
• Régime réel : permet de déduire les charges effectives (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) et surtout d’amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire l’imposition sur les loyers à zéro pendant plusieurs années.

À noter : En 2025, le seuil du micro-BIC reste fixé à 77 700 € par an pour la majorité des locations meublées classiques, mais il est abaissé à 15 000 € pour les locations de courte durée classées “meublés de tourisme”. Ces ajustements s’accompagnent d’autres changements importants, notamment sur le traitement fiscal de l’amortissement, que nous détaillerons plus loin.

Voici un tableau comparatif LMNP en micro-BIC vs régime réel pour y voir plus clair :

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Tableau comparatif : location meublée (LMNP) vs location meublée (nue)

L’une des grandes questions pour un investisseur immobilier est de savoir s’il vaut mieux louer son bien en meublé (LMNP) ou en non meublé (nue), voici notre tableau comparatif.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

La location meublée (LMNP) a généralement une rentabilité supérieure à la location nue. En moyenne, les rendements nets se situent autour de 3,66 % nets pour le meublé, contre 1,86 % nets pour la location nue. 

Cette différence tient principalement aux loyers plus élevés, souvent 10 à 20 % supérieurs (source : Avenue Des Investisseurs) et à la possibilité de profiter du régime réel pour amortir le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement l’imposition.

Néanmoins, la gestion du meublé est plus exigeante : rotation plus fréquente des locataires, entretien du mobilier, risque de vacance locative et par conséquent davantage d’administratif. 

À l’inverse, la location nue offre une stabilité incomparable, avec des baux plus longs (3 ans minimum) et des locataires généralement plus “fiables”, ce qui réduit les risques de vacance et de litiges.

L’arbitrage dépendra donc de votre profil investisseur, de votre tolérance au risque et du temps que vous souhaitez consacrer à la gestion de vos biens.

Lire aussi : SCPI : avis et conseils pour bien investir

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Fiscalité LMNP en 2025 : ce qui change (et comment l’optimiser)

La fiscalité évolue régulièrement. Pour sécuriser votre investissement et maximiser votre rendement net, rapprochez-vous d'un professionnel afin de connaître les règles en vigueur.

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Ce qui change en 2025 (régime, seuils, imposition)

Plusieurs évolutions fiscales importantes affectent le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à compter de l’imposition des revenus 2025 :

• Locations de meublés de tourisme non classés : le seuil est abaissé de 77 700 € à 15 000 €, avec un abattement forfaitaire réduit de 50 % à 30 %.
• Locations de meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : le seuil est réduit de 188 700 € à 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Ces modifications sont issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024 et s’appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.
• Régime réel : les obligations de tenue comptable sont renforcées. Les loueurs doivent désormais justifier toutes les charges et amortissements, avec des déclarations plus détaillées (au plus tard le 20 mai 2026).
• Amortissement et plus-value : depuis le PLF 2025 (14 février 2025), l'amortissement pratiqué sur le bien immobilier et le mobilier est réintégré dans la plus-value lors de la revente. Cela signifie que la plus-value imposable sera augmentée du montant des amortissements précédemment déduits (cela induit une imposition plus élevée lors de la vente du bien).

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Réduire l’imposition du meublé : charges, amortissements, choix du bien…

Pour maximiser le rendement net en LMNP, plusieurs leviers sont disponibles :

• Déduction des charges réelles : inclure toutes les charges (sans exception) liées à la location, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les frais de gestion, les assurances, le mobilier et les travaux d’entretien.
• Amortissements : amortir le bien immobilier et le mobilier permet de réduire le bénéfice imposable. Toutefois, il est important de noter que ces amortissements seront réintégrés dans la plus-value lors de la revente.‍
• Choix du bien et localisation : privilégier les zones à forte demande locative et les biens avec travaux, pour réduire le risque de vacance locative et améliorer votre rentabilité.

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Les alternatives à l’investissement locatif meublé

Investir en LMNP, c’est bien, mais gérer un appartement prend du temps et de l’énergie. D’autres solutions “pierre-papier” comme les SCPI et les SCI permettent de profiter de l’immobilier sans gérer les locataires ni les travaux.

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Les SCPI : pierre-papier par excellence

Investir dans une SCPI permet de profiter de l’immobilier sans avoir à gérer directement un logement. La SCPI offre une diversification géographique et sectorielle, ce qui réduit le risque global par rapport à l’achat d’un bien unique. 

La liquidité est meilleure que pour un appartement individuel, même si le capital investi n’est pas garanti.

Lire aussi : SCPI : quel danger pour votre épargne ?

La gestion des SCPI est entièrement déléguée à des professionnels de l’immobilier, qui sélectionnent les biens, gèrent la location et assurent l’entretien. Le rendement moyen annuel historique se situe généralement entre 4 et 8 % depuis 1988* (source : France SCPI), selon la SCPI.

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Les SCI responsables : performance et impact social

Les SCI proposées par Goodvest se concentrent sur le recyclage urbain en transformant des bureaux obsolètes en logements, des espaces de coliving pour étudiants et seniors, ou des bureaux nouvelle génération économes en ressources. 

L’objectif est de répondre à la pénurie de logements tout en réduisant l’impact environnemental et en favorisant la mixité sociale (en savoir plus sur l’immobilier durable).

Cette approche offre un double objectif :

• Performance financière : rendement cible autour de 5 % par an, net de frais (non garanti).‍
• Impact environnemental et social : réduction de la consommation énergétique, logements sociaux, crèches et espaces collectifs.

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Conclusion : investissement locatif meublé ou non ?

Dans l’ensemble, la location meublée se montre plus intéressante que la location nue : loyers plus élevés, fiscalité optimisée et cash-flow (différence revenus/charges) souvent meilleur. 

Ensuite, le régime réel reste préférable au micro-BIC, surtout si vous prévoyez des travaux, car il permet d’amortir le bien et le mobilier. Ainsi, le réel reste encore intéressant même après les récentes réformes sur l’intégration des amortissements dans la plus-value.

Enfin, gardez en tête que peu importe le régime choisi, il s'agit dans tous les cas d’investissement locatif en direct qui implique des contraintes : gestion des locataires, vacance locative, entretien, ce qui demande du temps et parfois des mauvaises surprises…

Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier, des alternatives passives existent chez Goodvest : SCPI ou SCI. Elles peuvent venir compléter votre allocation globale avec une gestion 100 % déléguée (société agréée par l’AMF) ainsi qu’un potentiel de rendement attractif.

Lire aussi :SCPI ou investissement locatif : Comparatif (rendement, fiscalité...)

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