SCPI ou investissement locatif : Comparatif (rendement, fiscalité...)

De l’autre côté, l’investissement locatif en direct (appartement, studio ou immeuble) continue de séduire pour son potentiel de rendement net, d’effet de levier du crédit, et de valorisation à long terme.

Mais faut-il investir dans une SCPI ou acheter un studio, un appartement à louer ? Quels sont les risques et avantages de chacun ? Entre la fiscalité, la gestion, la rentabilité et la liquidité, les critères de choix sont nombreux.

Dans cet article, nous comparons SCPI et immobilier locatif (appartement ou studio) pour vous aider à prendre une décision.

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SCPI ou investissement locatif : 2 solutions bien différentes

Avant de comparer la rentabilité ou la fiscalité de ces deux solutions, comment fonctionnent-elles ? 

D’un côté, les SCPI permettent un investissement immobilier passif, diversifié et accessible, de l’autre, l’immobilier locatif en direct vous demandera plus d’implication, mais offre un certain contrôle sur votre bien et votre locataire.

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Qu’est-ce qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ?

Une SCPI est un placement collectif qui permet à un investisseur d’acheter des parts dans une société qui détient un portefeuille immobilier diversifié. Elles possèdent généralement des bureaux, commerces, entrepôts ou même du résidentiel, en France comme en Europe.

Concrètement, investir en SCPI, c’est :

• Participer indirectement à l’investissement immobilier.
• Bénéficier d’une mutualisation des risques locatifs.
• Recevoir des revenus réguliers (généralement mensuels ou trimestriels).
• Accéder à un support via assurance vie, achat en direct ou à crédit.

C’est une solution clé en main, sans gestion à assurer, accessible dès quelques centaines d’euros selon les SCPI.

Lire aussi : SCPI en direct ou assurance vie : quelle est la meilleure option pour investir ?

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Qu’est-ce que l’investissement locatif direct ?

L’investissement locatif direct consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer. Il peut s’agir d’un studio, d’un appartement, d’un immeuble entier, en fonction de votre budget.

Ce type d’investissement implique :

• La recherche, le financement, et l’achat physique du bien.
• La gestion du locataire, des éventuels travaux et de la fiscalité.
• L’espérance d’un revenu locatif régulier et/ou d’une plus-value à la revente.

C’est une solution plus exigeante, mais aussi potentiellement plus flexible si vous savez gérer ou déléguer efficacement.

Lire aussi : Pourquoi investir dans l’immobilier locatif responsable ?

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Studio : une alternative crédible aux SCPI ?

Le studio est souvent le bien de prédilection pour un premier investissement locatif : petit, facile à louer, abordable (en théorie), et idéal pour le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Toutefois, il nécessite :

• Un apport personnel (généralement 10 % minimum),
• Une gestion locative récurrente (ou des frais d’agence qui abaissent votre rendement).
• Une fiscalité à optimiser, par exemple via le statut LMNP.

La SCPI, en revanche, est une alternative passive qui permet de s’exposer au marché immobilier sans contrainte de gestion ni localisation unique (un seul bien).

Lire aussi : SCPI : quel danger pour votre épargne ?

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Tableau comparatif SCPI vs Studio (investissement locatif)

*Source : France SCPI et Codegim. 

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Lire aussi : Quel investissement immobilier est rapidement rentable ?

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Comparatif SCPI VS immobilier locatif

Pour choisir entre SCPI et investissement locatif, il faut analyser plusieurs critères fondamentaux : accessibilité, gestion, rendement et risques.

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Ticket d’entrée, financement et accessibilité

Le ticket d’entrée est un facteur déterminant dans le choix de votre investissement immobilier.

Les SCPI sont accessibles dès 200 à 1 000 €, sans besoin d’emprunter. Elles vous permettent donc d’investir même avec un budget modeste, en plus de diversifier vos placements.

L’investissement locatif direct nécessite généralement un apport minimum autour de 10 000 € à 30 000 € (en moyenne 10 % du prix d’achat). Le recours à un crédit bancaire est quasi systématique, et essentiel afin d’optimiser votre fiscalité, mais avec les démarches administratives associées.

Ainsi, la SCPI est meilleure pour sa flexibilité (investissement programmés etc.) et son faible ticket d’entrée, tandis que l’achat immobilier physique demande un budget plus conséquent et une bonne capacité d’endettement, mais le rendement sera potentiellement plus élevé, notamment dans le cas d’un bien à rénover vendu moins cher que le prix du marché.

Pour un accompagnement personnalisé dans le choix de votre investissement, prenez rendez-vous avec l’un de nos conseillers.

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Gestion locative : le choix de la tranquillité

Un autre critère important est la gestion du bien. Avec la SCPI, la gestion est 100 % déléguée : vous n’avez aucune démarche à effectuer. La société de gestion s’occupe de la location, des travaux, des relances, et vous verse un revenu net de toute gestion. 

Ce niveau de tranquillité est idéal pour les investisseurs passifs.

En revanche, un investissement locatif en direct demande une implication beaucoup plus importante :

• Gérer les relations avec les locataires,
• Organiser les travaux d’entretien ou de rénovation,
• Anticiper les périodes de vacance locative qui impactent la rentabilité.

Si vous passez pour une agence de gestion locative, vous devez prévoir des frais de gestion entre 5 % et 10 % des loyers perçus (selon les prestataires), ce qui réduit d’autant votre rendement net.

Lire aussi : Commencer à investir dans l'immobilier : nos conseils

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Rendement, risques et performance nette

Les SCPI affichent un rendement net de frais annuel moyen compris entre 4 % et 8 % (rendement historique constaté, non garanti). Toutefois, ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui impacte la performance nette de fiscalité.

L’immobilier locatif direct peut proposer un rendement brut supérieur, parfois au-delà de 10 %, selon la localisation et la qualité du bien. Mais il faut déduire de ce rendement :

• Les charges (taxes foncières, travaux, assurances),
• Les frais de gestion éventuels,
• La fiscalité qui peut être lourde pour les foyers les plus imposés (TMI > 30 %).

Après imposition, le rendement net locatif se situe généralement entre 3 % et 5 % (non garanti).

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SCPI ou immobilier locatif : pour quel profil ?

Si les chiffres sont importants, le bon investissement ne se résume pas à un tableau comparatif. Le choix entre SCPI ou investissement locatif dépend surtout de votre situation personnelle : niveau de revenus, fiscalité, temps disponible, objectifs etc.

Voyons à quels profils correspondent le mieux ces deux options.

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SCPI : pour les investisseurs à la recherche de simplicité

La SCPI est idéale pour les épargnants qui souhaitent investir dans l’immobilier sans contraintes de gestion. C’est un outil accessible et adapté à différents contextes :

• Débutants dans l’investissement immobilier, qui veulent se lancer sans se soucier de la gestion locative ou des travaux.
• Expatriés / non-résidents fiscaux, qui ne peuvent pas gérer un bien en France mais souhaitent continuer à se constituer un patrimoine.
• Épargnants prudents, qui préfèrent la mutualisation des risques et un rendement plus prévisible.

Niveau fiscalité : les SCPI sont particulièrement intéressantes si vous êtes peu ou pas imposé. En revanche, si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée, mieux vaut les loger dans une assurance vie (pour les SCPI éligibles), un PER, voire dans certains cas via une SCI à l’IS, pour optimiser la fiscalité.

Exemple : Un investisseur fortement imposé (TMI 41 %) qui perçoit 20 000 € de revenus SCPI par an paiera environ 11 640 € (8 200 € d’impôts et 3 440 € de prélèvements sociaux), alors qu’en assurance vie après 8 ans, la fiscalité tombe à 17,2 % seulement, soit 3 440 € avec l’abattement.

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Investissement locatif en direct : pour l’effet de levier et l'optimisation (fiscalité, rendement)

L’immobilier locatif physique reste la meilleure option pour les investisseurs qui visent le développement d’un patrimoine à moyen-long terme. Cette stratégie convient à ceux qui peuvent et veulent s’impliquer davantage :

• Investisseurs avec une bonne capacité d’endettement, qui souhaitent profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.
• Investisseurs actifs qui sont prêts à investir leur temps (gestion, travaux) dans l’espoir d’un meilleur rendement.
• Profils à forte imposition, qui peuvent optimiser leur fiscalité avec des dispositifs comme le LMNP, le Denormandie, le Malraux ou le régimes réel.

Lire aussi : Nos 5 conseils pour réduire ses impôts sur le revenu

Exemple : l’achat d’un studio à 120 000 € financé à 90 % par crédit sur 20 ans permet de se constituer un bien payé en grande partie par les loyers perçus. Avec une bonne gestion et un marché porteur, la revente peut générer une plus-value nette de plusieurs dizaines de milliers d’euros, en plus des loyers encaissés pendant la détention.

Mais attention : la gestion locative demande du temps, et les imprévus (vacances, impayés, travaux…) peuvent réduire la rentabilité réelle. 

Lire aussi : Commencer à investir dans l'immobilier : nos conseils

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Immobilier fractionné, crowdfunding, OPCI, SCI : les alternatives à connaître

En parallèle des 2 solutions étudiées précédemment, de nouvelles formes d’investissement immobilier se développent. Immobilier fractionné, crowdfunding, OPCI, SCI : tour d’horizon des alternatives qui peuvent vous intéresser.

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Immobilier fractionné vs SCPI : quelles différences ?

L’immobilier fractionné repose sur un principe simple : vous achetez une fraction d’un bien immobilier physique (souvent un appartement loué en meublé) via une plateforme dédiée, généralement à partir de 500 à 5 000 €. Contrairement à une SCPI, ici vous détenez une part concrète d’un actif immobilier ciblé.

La gestion locative est souvent déléguée à une société spécialisée, mais l’approche reste plus individualisée qu’une SCPI : on investit dans un bien précis, avec des locataires réels et des loyers mensualisés.

Fiscalement, l'immobilier fractionné permet parfois de bénéficier du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), avec amortissement du bien et réduction de l’imposition sur les loyers. Toutefois :

• Il est moins liquide qu'une SCPI : revendre ses parts peut prendre du temps.
• Les risques sont moins mutualisés, car le portefeuille est souvent limité à un ou deux biens.

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OPCI et crowdfunding immobilier

Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) sont souvent présentés comme des cousins des SCPI, mais avec une différence notable : ils investissent non seulement dans de l’immobilier (environ 60 %), mais aussi dans des actifs financiers (actions, obligations, liquidités).

Cela les rend :

• Plus liquides que les SCPI (retrait possible sous quelques jours),
• mais aussi plus volatils, en fonction des marchés financiers.

Côté rendement, les OPCI visent en moyenne 3 à 4 % brut annuel (rendement non garanti), mais les performances sont très variables selon les périodes et les supports.

Le crowdfunding immobilier, quant à lui, permet de financer un projet immobilier spécifique, souvent une opération de promotion (construction, rénovation…). L'investissement se fait via des plateformes, avec des tickets d’entrée faibles (100 à 1 000 €).

• Les rendements affichés sont attractifs : 8 à 12 % brut (source : Ramify) sur 12 à 36 mois,
• mais le risque de perte en capital est élevé, surtout si le promoteur rencontre des difficultés.
• La fiscalité des intérêts est assez lourde : 30 % de PFU (flat tax) en France.

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Les SCI : accès à l’immobilier durable

Les SCI (Sociétés Civiles Immobilières) n’ont pas les contraintes de gestion directe. Contrairement à la SCI classique utilisée en famille, ici, l’épargnant souscrit à des parts de SCI gérées par des professionnels, notamment au sein d’un contrat d’assurance vie.

Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

Voici les avantages des SCI en assurance vie :

• Une diversification immobilière : résidentiel, bureaux, logistique, santé…
• Un cadre fiscal avantageux : en profitant de la fiscalité de l’assurance vie (surtout au-delà de 8 ans).
• Une liquidité plus souple qu’un bien détenu en direct (retrait via l’assurance vie possible selon les conditions du contrat).
• Des tickets d’entrée accessibles dès 100 €.

Les rendements des SCI patrimoniales varient généralement entre 4 % et 6 % brut, selon les stratégies et actifs détenus. 

Rappel : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Chez Goodvest, nous vous proposons deux SCI responsables et performantes :

• Novaxia R : axée sur la reconversion de bureaux en logements, avec une forte dimension sociale et environnementale.‍
• Iroko Next : investie dans des actifs européens diversifiés, avec une stratégie orientée sur la performance et la durabilité.

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SCPI ou locatif en direct, à chacun sa stratégie

Il n’existe pas de réponse universelle entre SCPI ou investissement locatif.

Le choix dépend de votre budget, de votre fiscalité et surtout de votre temps disponible pour gérer votre patrimoine. Là où les SCPI offrent simplicité, diversification et accessibilité dès quelques centaines d’euros, l’immobilier locatif permet une approche plus personnalisée et potentiellement plus rentable… au prix de contraintes de gestion et de risques plus élevés.

Vous pouvez aussi envisager des solutions hybrides comme les SCI responsables, les OPCI ou l’immobilier fractionné, qui viennent enrichir votre stratégie immobilière sans forcément tout miser sur une seule enveloppe.

Envie d’être accompagné dans votre choix ? Réservez votre rendez-vous pour faire le point sur votre situation.