Notre avis sur la SCPI Accimmo Pierre
Par
Antoine Lagadec
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Le
03
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08
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2026
•
15
minutes de lecture
SCPI de bureaux de BNP Paribas REIM, Accimmo Pierre est concentrée sur l'Île-de-France au moment où ce marché corrige. Son prix de part est passé de 205 € à 141 €, et les demandes de retrait s'accumulent. Le taux de distribution de 4,77 % en 2025 vient de cette baisse de prix, pas d'une hausse des loyers. Un véhicule en repositionnement, à réserver au long terme.
Accimmo Pierre est l'une des plus anciennes et des plus grosses SCPI du marché. C'est aussi l'une des plus concentrées : à dominante bureaux, et fortement exposée à l'Île-de-France, au moment précis où ces deux segments traversent une correction.
Son prix de part suivant la valeur de son patrimoine, il a reculé deux années de suite, et les parts en attente de revente s'accumulent depuis. En clair, ce n'est pas une SCPI « cassée », mais un véhicule installé en phase de repositionnement, à réserver à un investisseur de long terme qui accepte la concentration bureaux/Île-de-France, l'illiquidité actuelle et la fiscalité foncière en détention directe.
Qu'est-ce que la SCPI Accimmo Pierre ? La présentation en bref
Accimmo Pierre est une SCPI de rendement à capital variable gérée par BNP Paribas REIM France, créée au début des années 1990 (1992 selon les données rétrospectives).
C'est l'un des plus gros véhicules du marché : sa capitalisation s'établissait à 2 657,59 M€ au 31/12/2025, pour environ 59 798 associés et 136 immeubles (au 31/12/2025).
Elle investit exclusivement en France, dans l'immobilier tertiaire (bureaux en premier lieu, puis commerces, logistique, hôtellerie et santé). Elle est classée Article 8 au sens du règlement SFDR et a obtenu le label ISR immobilier le 22 décembre 2021 (certification Afnor, renouvelable tous les trois ans avec audits annuels ; le périmètre courant court jusqu'au 31/12/2027).
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Quelle est la stratégie de la SCPI Accimmo Pierre ?
L'objectif d'Accimmo Pierre est de constituer un patrimoine tertiaire diversifié (par typologie d'actifs et par géographie) générant des revenus locatifs réguliers.
Historiquement centrée sur les bureaux franciliens, la SCPI a engagé depuis plusieurs années une diversification progressive vers les commerces (retail parks), la logistique, l'hôtellerie et la santé.
Le rapport annuel 2025 décrit une gestion active que l’on peut résumer en 3 points :
- un plan de cessions visant à financer des travaux,
- réduire l'endettement de la SCPI,
- réinvestir vers des classes d'actifs jugées plus adaptées au cycle actuel.
Concrètement, fin 2025, la SCPI a finalisé l'acquisition de deux EHPAD (à Pons et Argenteuil) pour 13,4 M€ acte en main, illustrant ce virage vers des actifs plus « alternatifs ».
Une spécificité forte : Accimmo Pierre est une SCPI 100 % française, à rebours de la tendance récente à l'internationalisation des SCPI. Pour l'investisseur, cela rend la lecture du véhicule simple (on est exposé au marché immobilier d'entreprise français), mais cela signifie aussi une absence de diversification hors de France et une fiscalité intégralement de source française (un point sur lequel nous revenons plus bas).
La dominante bureaux franciliens, enfin, annonce un profil de risque particulier dans le contexte post-2023 de baisse des valeurs et de hausse de la vacance sur ce segment.
Lire aussi : SCPI : avis et conseils pour bien investir
La répartition géographique d'Accimmo Pierre
| Catégorie | Part du patrimoine |
|---|---|
| Région parisienne (hors Paris) | 47,5 % |
| Autres régions françaises | 33,3 % (dont 0,1 % à l'étranger, via détention indirecte) |
| Paris intra-muros | 19,2 % |
Source : BNP Paribas REIM, bulletin trimestriel T4 2025.
La SCPI était concentrée à hauteur de 66,7 % en Île-de-France au 31/12/2025, dont près de la moitié du patrimoine en région parisienne hors Paris (47,5 %). Cette concentration géographique constitue un facteur de risque notable : la performance dépend très largement des dynamiques d'un seul marché, celui de l'immobilier d'entreprise francilien, dont les sous-marchés (première couronne notamment) ont connu d'importants ajustements de valeur depuis 2023.
La répartition sectorielle d'Accimmo Pierre
| Catégorie | Part du patrimoine |
|---|---|
| Bureaux | 68,5 % |
| Commerces | 16,3 % |
| Hôtellerie, tourisme, loisirs | 6,3 % |
| Logistique et locaux d'activité | 5,3 % |
| Santé et éducation | 3,6 % |
Source : BNP Paribas REIM, bulletin trimestriel T4 2025.
La typologie restait nettement dominée par les bureaux (68,5 % au 31/12/2025), malgré la diversification engagée. C'est précisément ce segment qui est le plus exposé aux mutations actuelles des modes de travail (télétravail, rationalisation des surfaces), ce qui explique en partie la tension observée sur l'occupation et la valeur du patrimoine.
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Quels sont les rendements de la SCPI Accimmo Pierre ?
Commençons par l'idée simple, parce qu'elle est souvent mal comprise. La vraie performance d'une SCPI repose sur deux choses, pas une seule :
- le loyer qu'elle vous verse chaque année (le taux de distribution),
- l'évolution du prix de votre part.
C'est exactement comme un appartement locatif : il ne suffit pas de regarder le loyer encaissé, il faut aussi savoir si la valeur de l'appartement a monté ou baissé pendant que vous le déteniez.
Beaucoup d'épargnants ne regardent qu'un seul chiffre : le taux de distribution (c'est le loyer annuel versé, exprimé en pourcentage du prix de la part). Et c'est là que l'on peut se tromper. Un taux de distribution qui grimpe peut sembler flatteur, alors même que la valeur globale du placement recule, tout simplement parce que le prix de la part a baissé. Le taux de distribution monte « mécaniquement » quand son dénominateur (le prix de la part) diminue, sans qu'un seul euro de loyer supplémentaire n'ait été versé. C'est précisément le cas d'Accimmo Pierre ces dernières années, comme le détaille le tableau ci-dessous.
Conseil de Goodvest : l'indicateur le plus complet est le TRI (taux de rendement interne). Il tient compte du prix d'achat réel, des frais d'entrée (souvent 8 à 12 % sur une SCPI) et du moment de chaque versement et de chaque encaissement. C'est lui qui mesure le mieux ce qu'un investisseur a réellement gagné sur la durée, mais il n'a de sens que sur un horizon long. Selon le bulletin trimestriel T4 2025 d'Accimmo Pierre, le TRI est de -4,51 % sur 5 ans et +1,12 % sur 10 ans.
La performance de la SCPI Accimmo Pierre
Comment lire ce tableau ? La « performance globale » additionne le loyer versé (taux de distribution) et l'évolution du prix de la part sur l'année. Un taux de distribution élevé ne suffit donc pas, à lui seul, à juger de la performance : une année où le prix de part recule fortement peut afficher un loyer correct mais une performance globale négative.
| Année | Taux de distribution | Variation du prix de part | Performance globale |
|---|---|---|---|
| 2021 | 3,82 % | 0,00 % | +3,82 % |
| 2022 | 3,80 % | 0,00 % | +3,80 % |
| 2023 | 3,51 % | −17,07 % | −13,56 % |
| 2024 | 3,83 % | −17,06 % | −13,23 % |
| 2025 | 4,77 % | 0,00 % | +4,77 % |
Sources : rapport annuel 2025 et bulletins trimestriels BNP Paribas REIM (tableau rétrospectif du taux de distribution et historique des prix de souscription). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
L'histoire que raconte ce tableau est claire :
- En 2023 puis 2024, le prix de souscription a reculé de −17,07 % puis −17,06 %, ce qui a entraîné des performances globales nettement négatives (−13,56 % en 2023, −13,23 % en 2024) malgré des loyers maintenus autour de 3,5-3,8 %.
- À l'inverse, en 2025, le prix de part étant resté stable à 141 €, la performance globale s'est de nouveau confondue avec le taux de distribution (+4,77 %). Autrement dit, la « remontée » du taux de distribution de 3,51 % (point bas 2023) à 4,77 % en 2025 ne traduit pas une amélioration des revenus : le dividende par part est, lui, orienté à la baisse depuis 2018 (8,04 € par part en 2018, contre une distribution de 6,72 € par part au titre de 2025).
La hausse du taux vient donc pour l'essentiel de la baisse du dénominateur (le prix de la part).
Accimmo Pierre a-t-elle baissé ou augmenté son prix de part ?
Le prix de souscription d'une SCPI n'est jamais figé. La règle, posée par l'AMF, est qu'il doit rester dans une fourchette de 10 % autour de la valeur de reconstitution (la valeur estimée du patrimoine, frais et droits inclus). Quand le prix s'approche d'une surcote de +10 %, la société de gestion est tenue d'ajuster à la baisse ; à l'inverse, une décote constitue un « matelas » qui éloigne le risque de baisse. Suivre l'écart prix / valeur de reconstitution est donc le meilleur indicateur de la probabilité d'un futur ajustement.
L'historique d'Accimmo Pierre, daté, est sans ambiguïté :
- 27 juillet 2023 : le prix passe de 205 € à 170 € (−17,07 %).
- 1ᵉʳ mars 2024 : ajustement de 170 € à 168 € (−1,18 %).
- 10 septembre 2024 : nouvelle baisse de 168 € à 141 € (−16,07 %), portant le recul cumulé de 2024 à −17,06 %.
- Depuis, le prix est resté stable à 141 € (valeur de retrait théorique : 128,41 €).
En parallèle, la valeur de reconstitution a continué de se replier : 153,16 € fin 2023, 138,16 € fin 2024, 137,79 € au 30 juin 2025, puis 136,27 € au 31 décembre 2025. Résultat : au 31 décembre 2025, le prix de souscription de 141 € présentait une surcote d'environ +3,5 % sur la valeur de reconstitution. Cette surcote reste modérée et nettement en deçà du seuil réglementaire de +10 %, mais elle a tendance à se creuser tant que la valeur de reconstitution baisse. Tant que les expertises ne se stabilisent pas franchement, le risque d'un nouvel ajustement de prix ne peut être écarté. Il s'agit d'un indicateur de probabilité, non d'un calendrier garanti.
Lire aussi : SCPI : quel danger pour votre épargne ?
Le taux d'occupation financier (TOF) d'Accimmo Pierre
Le taux d'occupation financier mesure la part des loyers effectivement facturés rapportée au loyer potentiel que la SCPI percevrait si tout son patrimoine était loué (définition ASPIM en vigueur depuis 2022). C'est un thermomètre de la santé locative.
| Période | TOF | Source / date |
|---|---|---|
| Période antérieure (réf. bulletin) | ≈ 92 % | Comparatif bulletin BNP Paribas REIM |
| T4 2025 (31/12/2025) | 87,41 % | Bulletin T4 2025, BNP Paribas REIM |
| T1 2026 (31/03/2026) | 86,62 % | Bulletin T1 2026, BNP Paribas REIM |
Comme repères d'interprétation : au-dessus d'environ 95 %, la santé locative est solide ; entre 90 et 95 %, elle reste correcte ; en dessous de 90 %, c'est un signal de vacance ou de tension qui pèse sur les revenus. Avec un TOF passé de l'ordre de 92 % à 87,41 % au 31/12/2025, puis 86,62 % au 31/03/2026, Accimmo Pierre était sous le seuil des 90 % sur les derniers points connus. Le rapport annuel 2024 reliait cette dégradation à des congés de locataires sur des immeubles de bureaux franciliens (départs libérant plusieurs milliers de m² à Montrouge, notamment).
Ce point mérite d'être relié à la distribution : le patrimoine comptait 344 locataires pour 136 immeubles au 31/12/2025 (une mutualisation correcte du risque locatif), mais la durée résiduelle moyenne des baux (WALB) n'était que de 4,6 ans, un horizon relativement court qui implique un renouvellement soutenu du portefeuille à moyen terme. Un taux de distribution qui se maintient alors que le TOF recule invite à la prudence : il faut vérifier que la distribution n'est pas soutenue par des réserves ou des produits exceptionnels plutôt que par les seuls loyers courants.
La liquidité d'Accimmo Pierre est-elle à risque ?
C'est l'un des points les plus sensibles aujourd'hui. Une SCPI à capital variable n'est liquide que tant que de nouveaux investisseurs souscrivent : leurs apports financent les retraits de ceux qui veulent sortir. Quand la collecte se tarit, les demandes de retrait ne trouvent plus de contrepartie suffisante et des parts se retrouvent en attente de retrait (la sortie n'est alors plus garantie en termes de délai).
Chez Accimmo Pierre, cet encours en attente de retrait a fortement progressé. Au 31/12/2023, il restait 137 024 parts en attente de retrait (environ 0,7 % du total). Au T4 2025, ce nombre atteignait 691 529 parts.
La société de gestion a anticipé ce risque sur le plan des outils : lors de l'assemblée générale de 2024, elle a fait introduire un mécanisme supplémentaire de gestion de la liquidité, prévoyant notamment la possibilité de suspendre puis rétablir la variabilité du capital. C'est un dispositif de protection du fonds, mais sa simple existence rappelle que, concrètement, un associé souhaitant sortir aujourd'hui peut faire face à un délai d'exécution non connu à l'avance, et que ce délai dépend du retour de la collecte. Pour qui investit sur un horizon long, c'est gérable ; pour qui pourrait avoir besoin de récupérer son capital à court terme, c'est un vrai point d'attention.
Quels sont les frais d'Accimmo Pierre ?
En détention directe, la commission de souscription d'Accimmo Pierre s'élevait à environ 8,93 % HT (soit de l'ordre de 10,72 % TTC).
Concrètement, cela se lit dans l'écart entre le prix de souscription (141 € au 31/12/2025) et le prix de retrait (128,41 € à la même date) : un investisseur qui revendrait immédiatement récupérerait nettement moins que sa mise, l'essentiel de cet écart correspondant aux frais d'entrée.
C'est la raison pour laquelle une SCPI ne s'envisage que sur un horizon long : il faut plusieurs années de loyers pour « amortir » ces frais d'entrée avant que le placement ne devienne réellement rentable.
À ces frais d'entrée s'ajoute :
- la commission de gestion annuelle, fixée à 10,80 % HT et assise sur les loyers (hors taxes) et les produits financiers nets encaissés par la SCPI (selon la note d'information). Elle n'est pas prélevée directement sur votre compte : elle est imputée sur les revenus avant distribution, ce qui réduit d'autant le dividende versé.
- les frais de cession indirects (de l'ordre de 3,00 % TTC sur la vente d'actifs immobiliers, 2,10 % TTC sur celle de titres).
Conseil de Goodvest : Aucun placement de ce type n'est « sans frais » : la question n'est pas de les éviter, mais de mesurer leur impact sur le rendement net et le délai de récupération. Bon à savoir : le taux de distribution annoncé (4,77 % au titre de 2025) est déjà exprimé net des frais de gestion et de la commission de souscription, mais avant votre fiscalité personnelle.
Quelle est la fiscalité d'Accimmo Pierre pour un particulier ?
La fiscalité est l'un des points où la détention directe d'Accimmo Pierre pèse le plus lourd et c'est d'autant plus vrai que la SCPI est 100 % française :
- Les loyers qu'elle distribue sont des revenus fonciers : ils s'ajoutent à vos autres revenus et sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI), à laquelle s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Pour un contribuable dans une tranche élevée (par exemple 30 %, 41 % ou 45 %), le rendement net après impôt peut être amputé de moitié, voire davantage.
- À cela s'ajoute l'IFI : les parts entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (la valeur IFI d'Accimmo Pierre s'établissait à 125,55 € par part au 31/12/2025), ce qui alourdit encore la note pour les patrimoines concernés.
Contrairement à une SCPI européenne (dont une partie des revenus de source étrangère bénéficie d'un traitement souvent plus favorable et échappe aux prélèvements sociaux), Accimmo Pierre n'offre, en direct, aucun amortisseur fiscal de ce type : l'intégralité de ses revenus est de source française et pleinement fiscalisée.
À quels investisseurs s'adresse la SCPI Accimmo Pierre ?
Accimmo Pierre n'est ni à fuir ni à recommander à tout le monde : tout dépend de votre profil et de votre objectif. Quelques repères pour vous situer.
Elle peut convenir à un investisseur qui :
- raisonne sur le long terme (10 ans minimum) et n'a pas besoin de récupérer son capital à court terme ;
- cherche une exposition simple et lisible à l'immobilier d'entreprise 100 % français, sans diversification européenne ;
- privilégie un véhicule installé et de grande taille (2 657,59 M€ de capitalisation et 136 immeubles au 31/12/2025, 344 locataires), adossé à une société de gestion solide avec un endettement maîtrisé ;
- adhère à la logique de repositionnement en cours (cessions de bureaux, réinvestissement vers la santé, les commerces et la logistique) et accepte qu'elle prenne du temps ;
- apprécie un ticket d'entrée accessible (141 € la part au 31/12/2025).
Elle conviendra moins à un investisseur qui :
- souhaite investir dans un secteur en croissance ;
- pourrait avoir besoin de revendre rapidement : la liquidité était dégradée fin 2025 ;
- est fortement fiscalisé et veut optimiser l'imposition de ses revenus immobiliers : en détention directe, les loyers sont lourdement taxés ;
- souhaite diversifier hors de France ou réduire son exposition aux bureaux franciliens, très majoritaires dans le patrimoine.
En résumé, Accimmo Pierre se présentait fin 2025 comme un véhicule de fond de portefeuille immobilier français, pour un horizon long et un investisseur conscient de la concentration bureaux/Île-de-France et de la phase de transition que traverse la SCPI.
Investir dans l'immobilier durable via une enveloppe fiscale : l'approche Goodvest
Concentration bureaux/Île-de-France, liquidité sous tension, baisses de prix, fiscalité foncière lourde sur des revenus 100 % français : si ces frictions d'Accimmo Pierre vous freinent, il existe une autre façon d'investir dans la pierre.
L'idée de Goodvest tient en une phrase : investir en SCI triées sur le volet, logées dans une assurance-vie ou un PER, et orientées vers un immobilier durable. Vous cumulez trois leviers :
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- Une sélection exigeante et diversifiée. Des SCI choisies une à une, réparties sur plusieurs classes d'actifs et géographies, là où Accimmo Pierre reste très concentrée sur les bureaux franciliens. De plus, au sein de la même enveloppe, vous pouvez les combiner avec d’autres produits d’investissement comme des ETF, des fonds actions etc. pour maximiser votre diversification.
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Quelques garde-fous, parce qu'aucun placement n'échappe au risque : investir en SCI via une enveloppe comporte un risque de perte en capital, la liquidité est portée par l'assureur sans garantie en toutes circonstances, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
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Contenu à vocation informative et pédagogique. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.
Rédacteur spécialisé Finance et Juridique
Antoine Lagadec
Juriste d’affaires et économiste de formation, Antoine Lagadec rédige des contenus pédagogiques sur l’investissement, l’épargne et l’immobilier afin d’aider les épargnants à mieux comprendre leurs options et à construire une stratégie d’investissement adaptée à leurs objectifs.
Questions fréquentes en Immobilier
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