SCPI ISR : Investir dans l’immobilier responsable

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Immobiliers

Par

Goodvest

•

2026

•

minutes de lecture

Une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’Investissement Socialement Responsable) est une SCPI qui combine investissement immobilier et engagement environnemental, social et/ou de gouvernance (ESG)

Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?

Une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’Investissement Socialement Responsable) est une SCPI qui combine investissement immobilier et engagement environnemental, social et/ou de gouvernance (ESG).

Ce qui la distingue des SCPI classiques, c’est sa philosophie d’investissement responsable.

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Comment fonctionne la SCPI ?

Pour rappel, la SCPI, surnommée "pierre-papier", est un véhicule d'investissement qui permet aux particuliers d'acquérir des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. Le principe est simple :

L'épargnant investit une somme d'argent pour acheter des parts.

La société de gestion utilise cet argent pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.).
L'investisseur perçoit en retour, des loyers au prorata des parts qu'il détient, sans les contraintes de la gestion locative en direct.

L'investissement en SCPI est un placement immobilier. Il présente un risque de perte en capital.

Pour plus d’informations : Blog Goodvest dédié à l'immobilier

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Quelles thématiques d’investissement pour une SCPI ISR ?

Les SCPI engagées pour l’environnement

Une SCPI ISR est donc une SCPI qui s'engage, via sa stratégie d'investissement et la gestion de son patrimoine, à respecter et améliorer les critères ESG de ses actifs immobiliers. Plus concrètement, elle peut investir dans des biens immobiliers respectueux de l’environnement, par exemple qui vise :

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L’efficacité énergétique et réduction carbone :

Les bâtiments basse consommation ou à haute performance énergétique.
La mise en place de systèmes de production d'énergie renouvelable sur site (panneaux solaires, géothermie).
Le suivi et la réduction des émissions de gaz à effet de serre et de l'empreinte carbone des immeubles.

La gestion des ressources et biodiversité :

L’utilisation de matériaux écologiques, durables et locaux (circuit court, faible impact).
L’intégration de systèmes innovants de gestion de l’eau et de gestion des déchets.
La préservation et développement de la biodiversité sur les sites (murs végétalisés, toitures vertes, zones de refuge pour la faune).

Les enjeux sociaux

La SCPI peut également privilégier des projets à fort impact social, comme :

Améliorer la qualité de vie et l’accessibilité :

Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et tous les utilisateurs.
Qualité de l’air intérieur
Création d'espaces de services, de coworking ou communautaires au sein ou à proximité des immeubles.
Intégration d'espaces verts, jardins ou zones de détente pour les occupants.

Contribuer aux enjeux sociétaux :

Investissement dans des logements abordables, sociaux ou intermédiaires, répondant à des besoins sociétaux critiques.
Contribution au dynamisme de l'emploi local par le choix d'entreprises locales pour la gestion, la rénovation et l'entretien des actifs.
Prise en compte du bien-être des locataires et mise en place de conditions de location éthiques.

Les SCPI labellisées ISR immobilier

Les fonds immobiliers, y compris les SCPI, sont éligibles au label ISR depuis 2020. Ce label a été créé en 2016 par le Ministère de l'Économie et des Finances. C’est l’un des outils de référence en France pour identifier les placements qui répondent à des critères ESG.

Jusqu'en 2020, le label ISR était principalement réservé aux fonds d'actifs mobiliers (actions, obligations). Face à l'essor de la finance durable, le label a été étendu aux fonds immobiliers, incluant les SCPI.

En résumé, il existe plusieurs types de SCPI durables. Leur objectif n'est donc pas seulement de louer pour générer du revenu, mais d'améliorer activement les performances des immeubles.

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Caractéristiques de la SCPI

SCPI en direct : Tableau Récapitulatif

Précision : L'investissement en SCPI ne se limite pas à l'acquisition directe de parts. Il est également possible d'y accéder indirectement, en les intégrant comme Unités de Compte (UC) au sein de véhicules d'investissement tels que l'assurance-vie, le plan épargne retraite ou le compte-titres. Dans ce cas, la fiscalité applicable sera celle du cadre d'investissement choisi.

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Critère	SCPI en direct
Ticket minimum	Ticket d’entrée faible : de 200 € à 5 000 € selon les SCPI, via souscription de parts.
Nature de l'actif	Parts de SCPI qui détient un parc immobilier diversifié.
Objectif Principal	Percevoir des revenus réguliers (loyers) et valorisation du capital à long terme.
Implication	Faible : investissement passif, gestion 100 % externalisée.
Fiscalité des Revenus	Revenus fonciers (imposés au barème progressif de l'IR + 17,2% de prélèvements sociaux).
Rendement moyen	Depuis 35 ans : rendement* net moyen de 6%. Selon la SCPI, le rendement est compris entre 4% et 8%. (source : France SCPI)
Liquidité	Non garantie, dépend du marché secondaire (délai potentiellement long pour la revente).
Réinvestissement des revenus	Revenus versés directement à l'investisseur (sauf option de réinvestissement possible).
Crédit	Possible de financer l'achat des parts à crédit.
Horizon de placement	Très long terme (10 ans minimum pour amortir les frais et bénéficier de la fiscalité des plus-values).

SCPI en direct : Tableau Récapitulatif

*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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Pour aller plus loin, consultez notre article dédié : SCI ou SCPI ? Le comparatif 2025 (rendement, fiscalité, différences...)

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Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI responsable ?

Selon la SCPI, le rendement est compris entre 4% et 8% (source : France SCPI). En plus de ces performances attractives, le montage des SCPI en direct peut être avantageux.

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Des revenus réguliers sans les contraintes de gestion

La SCPI ISR est une solution pour celles et ceux qui souhaitent générer un complément de revenu sans avoir à gérer eux-mêmes un bien locatif. La société de gestion s’occupe de tout : recherche des locataires, gestion des loyers, entretien et travaux. Vous profitez ainsi de revenus potentiels et d’une valorisation progressive sans les contraintes de la gestion directe.

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Une solution intéressante pour optimiser sa fiscalité

Les SCPI ISR peuvent également s’intégrer dans une stratégie fiscale avantageuse, notamment grâce au démembrement temporaire de propriété. Ce dispositif permet d’acquérir des parts à prix réduit en renonçant temporairement aux revenus. À la fin de la période (généralement entre 5 et 10 ans), l’investisseur retrouve la pleine propriété des parts et bénéficie d’une valorisation patrimoniale optimisée.

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Préparer sa retraite en toute sérénité

Investir dans une SCPI ISR est aussi un excellent moyen de préparer sa retraite. Ce type de placement permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers sans les tracas de la gestion locative. En choisissant le démembrement temporaire, il est possible de planifier le moment où les revenus commenceront à être perçus, par exemple à l’âge de la retraite, lorsque les besoins financiers augmentent.

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Comment choisir une SCPI durable ?

Vérifier la philosophie d’investissement de la SCPI ainsi que les actifs financés et leur politique ESG.
Analyser la stratégie d’investissement : types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé), géographie, qualité du parc immobilier.
Examiner les rendements distribués* et l’évolution de la valeur des parts.

*les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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Exemple de SCPI ISR

SCPI Iroko Zen

Labellisée ISR depuis 2021, Iroko Zen s’inscrit ainsi dans une démarche de gestion responsable qui concilie performance financière et impact positif.

Pour réduire l’impact environnemental de ses bâtiments, elle se concentre sur la mise en place de l’amélioration de l’isolation, l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge pour véhicules électriques, ainsi que la gestion optimisée de l’eau et de l’énergie.

La SCPI favorise également la biodiversité et le bien‑être des occupants (végétalisation, mobilité durable), tout en diversifiant son portefeuille immobilier (tertiaire, logistique, santé, commerces) pour répondre aux enjeux de durabilité.

En 2024, elle s'est distinguée en atteignant la deuxième place du classement de la meilleure performance globale*. Selon Iroko Zen, son taux de distribution s'élevait à 7,32% pour la même année. Très accessible avec un prix de part autour de 200 € (à fin 2024).

*les performances passées ne préjugent pas des performances futures

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Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ISR ?

Investir dans une SCPI ISR comporte plusieurs risques qu’il est important de connaître.

Risque de marché : la valeur des parts peut fluctuer selon l’évolution du marché immobilier et la demande locative.
Risque de rendement : les revenus distribués dépendent de l’occupation des biens et de la solvabilité des locataires, et ne sont pas garantis.
Risque de liquidité : la revente des parts peut prendre du temps, le capital n’est pas immédiatement disponible.
Risque lié à la gestion : la performance dépend de la société de gestion et de ses décisions d’investissement.

Ainsi, la SCPI ISR est un placement à moyen ou long terme adapté aux investisseurs acceptant un certain niveau de fluctuation et d’illiquidité, dans le cadre d’une stratégie diversifiée.

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Investir dans une SCPI en direct avec Goodvest : comment ça marche ?

Bien que chez Goodvest nous ne proposions pas encore de SCPI en direct, cela est imminent ! En effet, nous préparons activement la commercialisation de SCPI en direct, pour offrir à nos clients l’accès à une gamme de SCPI responsables triées sur le volet.

Si cette offre vous intéresse, nous vous invitons à suivre de près l'actualité de Goodvest sur notre site. Vous pouvez également vous préinscrire en cliquant sur 👉 ce lien. Vous pouvez également parler avec l’un de nos conseillers pour avoir plus de précisions.

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Pourquoi passer par Goodvest ?

Investir dans une SCPI en direct signifie que vous devenez directement propriétaire des parts, sans passer par une assurance-vie ou un autre produit.

Passer par Goodvest vous permet d’offrir une approche simple et flexible, car vous bénéficierez des meilleurs conseils pour la gestion et que toutes vos SCPI seront regroupées au sein d'un même espace client. Cette centralisation facilite la gestion et le suivi des investissements. Ainsi, vous n’avez pas besoin de jongler entre différentes plateformes ou identifiants.

Le plus important, Goodvest vous propose un accompagnement pour investir dans l’immobilier responsable. Vous bénéficiez de l’expertise de Goodvest en investissement responsable. De plus, Goodvest vous aide à comprendre les risques, les frais et les modalités de souscription etc.

En attendant, vous avez déjà accès aux meilleures SCI éligibles via nos contrats d'assurance-vie Goodvie et Goodlife et notre Plan d’Épargne Retraite.

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Des références telles que :

Iroko Next : La SC Iroko Next est un fonds immobilier responsable et performant, axé sur la rénovation énergétique et l'impact social et solidaire. La SC investit 62%* de sa poche immobilière (qui représente 85% du total de la SC) dans son fonds maison Iroko Zen mentionnée précédemment. 5% sont investis dans un fonds à impact ESUS.

*au T3 2025

Terra Europe : La SC Terra Europe investit dans des actifs fonciers forestiers, viticoles et agricoles diversifiés.
Pierre Impact : La SC Pierre Impact vise à accélérer l'accès au logement pour le plus grand nombre (jeunes actifs, étudiants, seniors, etc.) et s'engager dans la lutte contre le mal-logement tout en améliorant la performance environnementale des actifs.