SCPI ISR : Investir dans l’immobilier responsable
Par
Félix Rivierre
•
Le
26
/
02
/
2026
•
24
minutes de lecture
Une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’Investissement Socialement Responsable) est une SCPI qui combine investissement immobilier et engagement environnemental, social et/ou de gouvernance (ESG)
Qu’est-ce qu’une SCPI ISR ?
Une SCPI ISR (Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’Investissement Socialement Responsable) est une SCPI qui combine investissement immobilier et engagement environnemental, social et/ou de gouvernance (ESG).
Ce qui la distingue des SCPI classiques, c’est sa philosophie d’investissement responsable.
Comment fonctionne la SCPI ?
Pour rappel, la SCPI, surnommée "pierre-papier", est un véhicule d'investissement qui permet aux particuliers d'acquérir des parts d'un patrimoine immobilier géré par une société de gestion. Le principe est simple :
- L'épargnant investit une somme d'argent pour acheter des parts.
- La société de gestion utilise cet argent pour acquérir et gérer un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.).
- L'investisseur perçoit en retour, des loyers au prorata des parts qu'il détient, sans les contraintes de la gestion locative en direct.
L'investissement en SCPI est un placement immobilier. Il présente un risque de perte en capital.
Pour plus d’informations : Blog Goodvest dédié à l'immobilier
Quelles thématiques d’investissement pour une SCPI ISR ?
Les SCPI engagées pour l’environnement
Une SCPI ISR est donc une SCPI qui s'engage, via sa stratégie d'investissement et la gestion de son patrimoine, à respecter et améliorer les critères ESG de ses actifs immobiliers. Plus concrètement, elle peut investir dans des biens immobiliers respectueux de l’environnement, par exemple qui vise :
L’efficacité énergétique et réduction carbone :
- Les bâtiments basse consommation ou à haute performance énergétique.
- La mise en place de systèmes de production d'énergie renouvelable sur site (panneaux solaires, géothermie).
- Le suivi et la réduction des émissions de gaz à effet de serre et de l'empreinte carbone des immeubles.
La gestion des ressources et biodiversité :
- L’utilisation de matériaux écologiques, durables et locaux (circuit court, faible impact).
- L’intégration de systèmes innovants de gestion de l’eau et de gestion des déchets.
- La préservation et développement de la biodiversité sur les sites (murs végétalisés, toitures vertes, zones de refuge pour la faune).
Les enjeux sociaux
La SCPI peut également privilégier des projets à fort impact social, comme :
Améliorer la qualité de vie et l’accessibilité :
- Accessibilité pour les personnes à mobilité réduite et tous les utilisateurs.
- Qualité de l’air intérieur
- Création d'espaces de services, de coworking ou communautaires au sein ou à proximité des immeubles.
- Intégration d'espaces verts, jardins ou zones de détente pour les occupants.
Contribuer aux enjeux sociétaux :
- Investissement dans des logements abordables, sociaux ou intermédiaires, répondant à des besoins sociétaux critiques.
- Contribution au dynamisme de l'emploi local par le choix d'entreprises locales pour la gestion, la rénovation et l'entretien des actifs.
- Prise en compte du bien-être des locataires et mise en place de conditions de location éthiques.
Les SCPI labellisées ISR immobilier
Les fonds immobiliers, y compris les SCPI, sont éligibles au label ISR depuis 2020. Ce label a été créé en 2016 par le Ministère de l'Économie et des Finances. C’est l’un des outils de référence en France pour identifier les placements qui répondent à des critères ESG.
Jusqu'en 2020, le label ISR était principalement réservé aux fonds d'actifs mobiliers (actions, obligations). Face à l'essor de la finance durable, le label a été étendu aux fonds immobiliers, incluant les SCPI.
En résumé, il existe plusieurs types de SCPI durables. Leur objectif n'est donc pas seulement de louer pour générer du revenu, mais d'améliorer activement les performances des immeubles.
Lire aussi : SCPI ou investissement locatif : Comparatif (rendement, fiscalité...)
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Quelles sont les SCPI labellisées ISR en 2026 ?
Au 30 juin 2026, la liste officielle du label recense 172 fonds immobiliers labellisés ISR, dont près de 79 SCPI. Leur taux de distribution (TD) 2025 s'échelonne de 3,20 % à 9,25 %, quand la moyenne du marché des SCPI ressort à 4,91 % en 2025 (contre 4,72 % en 2024), selon l'ASPIM.
Autrement dit, le label ISR ne dit rien du rendement : il certifie une démarche extra-financière, pas une performance. Près de la moitié des SCPI du marché sont aujourd'hui labellisées, avec des résultats très dispersés.
Le tableau complet des SCPI labellisées ISR
Voici l'ensemble des SCPI figurant dans la liste officielle du label ISR au 30 juin 2026, classées par taux de distribution 2025 décroissant. Le TD 2025, publié en février 2026, est la donnée de référence à ce jour.
| SCPI | Société de gestion | Labellisée ISR en | Typologie dominante | TD 2025 | TD 2024 |
|---|---|---|---|---|---|
| MomenTime | Arkéa REIM | 2024 | Commerces | 9,25 % | n.c. * |
| Sofidynamic | Sofidy | 2025 | Commerces | 9,04 % | 3,17 % * |
| Comète | Alderan | 2024 | Commerces, Europe | 9,00 % | 10,62 % |
| Edmond de Rothschild Europa | EdR REIM | 2024 | Commerces | 8,75 % | 2,30 % * |
| Mistral Sélection | Swiss Life AM | 2024 | Commerces | 8,07 % | 8,59 % |
| Eden | Advenis REIM | 2025 | Bureaux | 8,00 % | n.c. * |
| Transitions Europe | Arkéa REIM | 2022 | Diversifiée européenne | 7,60 % | 8,25 % |
| Darwin RE01 | Darwin | 2025 | n.c. | 7,54 % | 1,03 % * |
| Perial Opportunités Territoires | Perial AM | 2024 | n.c. | 7,50 % | n.c. * |
| Iroko Zen | Iroko | 2021 | Diversifiée | 7,14 % | 7,32 % |
| NCap Continent | Norma Capital | 2023 | Commerces | 7,10 % | 7,01 % |
| Linaclub | Aestiam | 2025 | n.c. | 7,10 % | n.c. * |
| Remake Live | Remake AM | 2022 | Diversifiée | 7,05 % | 7,50 % |
| Epsicap Nano (ex Epsilon 360°) | Epsicap REIM | 2022 | Commerces | 7,01 % | 6,55 % |
| Attraits Pierre | Groupama Gan REIM | 2024 | Commerces | 7,00 % | n.c. * |
| Osmo Énergie | Mata Capital IM | 2024 | n.c. | 7,00 % | 5,19 % |
| Épargne Pierre Europe | Atland Voisin | 2023 | Diversifiée européenne | 6,75 % | 6,75 % |
| Alta Convictions | Altarea IM | 2024 | n.c. | 6,57 % | 6,53 % |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 2023 | Diversifiée | 6,54 % | 6,51 % |
| Optimale | Consultim AM | 2022 | Bureaux | 6,50 % | 6,51 % |
| Cœur d'Europe | Sogenial | 2024 | Commerces | 6,25 % | 6,02 % |
| Log In | Theoreim | 2023 | Logistique / activités | 6,21 % | 6,30 % |
| Cœur de Régions | Sogenial | 2024 | Bureaux | 6,20 % | 6,20 % |
| Perial Opportunités Europe (ex PFO) | Perial AM | 2023 | Bureaux | 6,10 % | 6,27 % |
| Paref Hexa (ex Interpierre France) | Paref Gestion | 2022 | Bureaux | 6,00 % | 6,00 % |
| My Share Education | My Share Company | 2024 | Éducation | 6,00 % | 7,00 % |
| Corum Eurion | Corum | 2021 | Bureaux Europe | 5,73 % | 5,53 % |
| NCap Régions (ex Vendôme Régions) | Norma Capital | 2021 | Bureaux régions | 5,72 % | 5,72 % |
| Upêka | Axipit REP | 2024 | Activités | 5,71 % | 7,96 % |
| Elialys | Advenis REIM | 2022 | Bureaux Europe du Sud | 5,62 % | 5,71 % |
| Foncière des Praticiens | Foncière Magellan | 2021 | Santé | 5,50 % | 5,50 % |
| Novaxia Neo | Novaxia | 2020 | Bureaux | 5,50 % | 6,01 % |
| ActivImmo | Alderan | 2021 | Logistique | 5,49 % | 5,50 % |
| Sofidy Europe Invest | Sofidy | 2021 | Commerces | 5,41 % | 5,20 % |
| AEW Opportunités Europe (ex Fructirégions Europe) | AEW | 2023 | Bureaux | 5,41 % | 4,48 % |
| Laffitte Pierre | AEW | 2023 | Bureaux | 5,30 % | 4,27 % |
| Urban Cœur Commerce | Urban Premium | 2023 | Commerces | 5,30 % | 5,10 % |
| Épargne Pierre | Atland Voisin | 2021 | Diversifiée régions | 5,28 % | 5,28 % |
| Atlantique Mur Régions | Otoktone 3i | 2022 | Bureaux régions | 5,25 % | 4,62 % |
| Ficommerce | Fiducial Gérance | 2024 | Commerces | 5,10 % | 5,07 % |
| Buroboutic | Fiducial Gérance | 2024 | Commerces | 5,10 % | 5,07 % |
| Aestiam Horizon | Aestiam | 2023 | Bureaux | 5,10 % | 5,10 % |
| LF Avenir Santé | La Française REM | 2022 | Santé | 5,08 % | 5,20 % |
| Atream Hôtels | Atream | 2021 | Hôtellerie | 5,05 % | 5,05 % |
| Pierre Capitale | Swiss Life AM | 2021 | Diversifiée | 5,05 % | 5,23 % |
| Pierre Expansion Santé | Fiducial Gérance | 2022 | Santé | 5,04 % | 5,04 % |
| Altixia Commerces | Altixia REIM | 2023 | Commerces | 5,00 % | 5,12 % |
| Élysées Pierre | HSBC REIM | 2022 | Bureaux | 5,00 % | 4,37 % |
| My Share SCPI | My Share Company | 2021 | Bureaux | 5,00 % | 5,00 % |
| Metronome | Midi 2i | 2021 | Bureaux | 5,00 % | 5,00 % |
| Eurovalys | Advenis REIM | 2022 | Bureaux Allemagne | 4,98 % | 5,00 % |
| Fructipierre | AEW | 2023 | Bureaux | 4,94 % | 3,85 % |
| Perial Grand Paris (ex PF Grand Paris) | Perial AM | 2022 | Bureaux Grand Paris | 4,80 % | 5,10 % |
| Accimmo Pierre | BNP Paribas REIM | 2021 | Bureaux | 4,77 % | 3,88 % |
| Paref Evo (ex Interpierre Europe Centrale) | Paref Gestion | 2023 | Bureaux | 4,72 % | 6,00 % |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 2020 | Bureaux | 4,66 % | 4,40 % |
| Perial O2 (ex PFO2) | Perial AM | 2020 | Bureaux | 4,65 % | 4,91 % |
| NCap Education Santé (ex Fair Invest) | Norma Capital | 2020 | Santé / éducation | 4,52 % | 4,85 % |
| AEW Commerces Europe | AEW | n.c. | Commerces | 4,48 % | 4,46 % |
| Génépierre | Amundi Immobilier | 2022 | Bureaux | 4,38 % | 4,63 % |
| Atout Pierre Diversification | AEW | 2023 | Diversifiée | 4,32 % | 4,49 % |
| AEW Patrimoine Santé | AEW | 2022 | Santé | 4,20 % | 4,20 % |
| Sélectipierre 2 | Fiducial Gérance | 2023 | Bureaux Paris | 4,14 % | 4,08 % |
| Pierval Santé | Euryale AM | 2023 | Santé | 4,06 % | 4,05 % |
| Primovie | Praemia REIM | 2022 | Santé / éducation | 4,04 % | 4,20 % |
| Accès Valeur Pierre | June REIM | 2022 | Bureaux | 3,85 % | 3,53 % |
| Edissimmo | Amundi Immobilier | 2022 | Bureaux | 3,63 % | 4,27 % |
| Primopierre | Praemia REIM | 2020 | Bureaux | 3,62 % | 3,54 % |
| Opus Real | BNP Paribas REIM | 2021 | Bureaux Allemagne | 3,56 % | 3,22 % |
| Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | 2021 | Bureaux | 3,46 % | 3,89 % |
| AEW Diversification Allemagne | AEW | 2022 | Bureaux Allemagne | 3,20 % | 3,22 % |
| Aestiam Cap'Hébergimmo | Aestiam | 2023 | Hébergement / santé | n.c. | 3,18 % |
Sources : liste officielle des fonds labellisés ISR (lelabelisr.fr, au 30/06/2026) pour la labellisation ; taux de distribution 2024 et 2025 relevés auprès des sociétés de gestion et des agrégateurs de place ; moyenne de marché ASPIM/IEIF (communiqué du 10/02/2026). *TD portant sur une année incomplète (SCPI lancée en cours d'année) : il n'est pas comparable à une année pleine et ne traduit pas une progression de performance. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Investir en SCPI présente un risque de perte en capital.
Ce que le label ISR garantit, et ce qu'il ne garantit pas
Le label ISR est délivré par un organisme certificateur indépendant, pour une durée de 3 ans, après audit. Il atteste que la société de gestion applique une démarche ESG formalisée, avec des objectifs mesurables d'amélioration du patrimoine (performance énergétique, empreinte carbone, qualité d'usage) et un reporting régulier.
En revanche, il ne garantit ni le rendement, ni le capital :
- Aucune promesse de performance : en 2025, les SCPI labellisées affichent des TD allant de 3,20 % à 9,25 %. Le label n'est pas un indicateur de rentabilité.
- Le capital n'est pas garanti : la valeur des parts peut baisser, comme pour n'importe quelle SCPI.
- Le label porte sur la démarche de gestion, pas sur la qualité individuelle de chaque immeuble.
- Il doit être renouvelé tous les 3 ans : une SCPI labellisée en 2020 ne l'est pas automatiquement aujourd'hui. C'est pourquoi nous écrivons « labellisée en » et non « depuis ».
Comment vérifier qu'une SCPI est bien labellisée ISR ?
La seule source qui fait foi est la liste officielle des fonds labellisés, mise à jour chaque mois sur le site du label ISR. Deux pièges fréquents :
- Les listes périmées : plusieurs comparateurs diffusent encore des listes arrêtées en 2024, voire des SCPI qui n'y figurent plus.
- Les renommages : une même SCPI peut apparaître sous deux noms. Fair Invest est devenue NCap Education Santé, PFO2 est devenue Perial O2, PF Grand Paris est devenue Perial Grand Paris, Epsilon 360° est devenue Epsicap Nano et Interpierre France est devenue Paref Hexa.
Bon à savoir : certaines SCPI présentées comme labellisées par des sites tiers ne figurent pas dans la liste officielle au 30/06/2026. En cas de doute, demandez confirmation à la société de gestion et vérifiez la date de la liste que vous consultez.
Caractéristiques de la SCPI
SCPI en direct : Tableau Récapitulatif
Précision : L'investissement en SCPI ne se limite pas à l'acquisition directe de parts. Il est également possible d'y accéder indirectement, en les intégrant comme Unités de Compte (UC) au sein de véhicules d'investissement tels que l'assurance-vie, le plan épargne retraite ou le compte-titres. Dans ce cas, la fiscalité applicable sera celle du cadre d'investissement choisi.
|
Critère |
SCPI en direct |
|
Ticket minimum |
Ticket d’entrée faible : de 200 € à 5 000 € selon les SCPI, via souscription de parts. |
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Nature de l'actif |
Parts de SCPI qui détient un parc immobilier diversifié. |
|
Objectif Principal |
Percevoir des revenus réguliers (loyers) et valorisation du capital à long terme. |
|
Implication |
Faible : investissement passif, gestion 100 % externalisée. |
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Fiscalité des Revenus |
Revenus fonciers (imposés au barème progressif de l'IR + 17,2% de prélèvements sociaux). |
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Rendement moyen |
Taux de distribution moyen du marché : 4,91 % en 2025 (4,72 % en 2024), source ASPIM. Selon la SCPI, le TD 2025 s'échelonne d'environ 3 % à 9 %.* |
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Liquidité |
Non garantie, dépend du marché secondaire (délai potentiellement long pour la revente). |
|
Réinvestissement des revenus |
Revenus versés directement à l'investisseur (sauf option de réinvestissement possible). |
|
Crédit |
Possible de financer l'achat des parts à crédit. |
|
Horizon de placement |
Très long terme (10 ans minimum pour amortir les frais et bénéficier de la fiscalité des plus-values). |
SCPI en direct : Tableau Récapitulatif
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Pour aller plus loin, consultez notre article dédié : SCI ou SCPI ? Le comparatif 2026 (rendement, fiscalité, différences...)
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Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI responsable ?
Le taux de distribution moyen des SCPI s'est établi à 4,91 % en 2025 (source : ASPIM), avec de fortes disparités d'une SCPI à l'autre. Au-delà du rendement, le montage des SCPI en direct présente plusieurs atouts.
Des revenus réguliers sans les contraintes de gestion
La SCPI ISR est une solution pour celles et ceux qui souhaitent générer un complément de revenu sans avoir à gérer eux-mêmes un bien locatif. La société de gestion s’occupe de tout : recherche des locataires, gestion des loyers, entretien et travaux. Vous profitez ainsi de revenus potentiels et d’une valorisation progressive sans les contraintes de la gestion directe.
Une solution intéressante pour optimiser sa fiscalité
Les SCPI ISR peuvent également s’intégrer dans une stratégie fiscale avantageuse, notamment grâce au démembrement temporaire de propriété. Ce dispositif permet d’acquérir des parts à prix réduit en renonçant temporairement aux revenus. À la fin de la période (généralement entre 5 et 10 ans), l’investisseur retrouve la pleine propriété des parts et bénéficie d’une valorisation patrimoniale optimisée.
Lire aussi : SCPI et IFI : Comment déclarer et optimiser votre fiscalité en 2026 ?
Préparer sa retraite en toute sérénité
Investir dans une SCPI ISR est aussi un excellent moyen de préparer sa retraite. Ce type de placement permet de percevoir des revenus complémentaires réguliers sans les tracas de la gestion locative. En choisissant le démembrement temporaire, il est possible de planifier le moment où les revenus commenceront à être perçus, par exemple à l’âge de la retraite, lorsque les besoins financiers augmentent.
Lire aussi : SCPI en nue-propriété : est-ce un bon placement ?
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Comment choisir une SCPI durable ?
- Vérifier la philosophie d’investissement de la SCPI ainsi que les actifs financés et leur politique ESG.
- Analyser la stratégie d’investissement : types d’actifs (bureaux, commerces, logistique, santé), géographie, qualité du parc immobilier.
- Examiner les rendements distribués* et l’évolution de la valeur des parts.
*les performances passées ne préjugent pas des performances futures
Exemple de SCPI ISR
SCPI Iroko Zen
Labellisée ISR depuis 2021, Iroko Zen s’inscrit ainsi dans une démarche de gestion responsable qui concilie performance financière et impact positif.
Pour réduire l’impact environnemental de ses bâtiments, elle se concentre sur la mise en place de l’amélioration de l’isolation, l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge pour véhicules électriques, ainsi que la gestion optimisée de l’eau et de l’énergie.
La SCPI favorise également la biodiversité et le bien‑être des occupants (végétalisation, mobilité durable), tout en diversifiant son portefeuille immobilier (tertiaire, logistique, santé, commerces) pour répondre aux enjeux de durabilité.
En 2024, elle s'est distinguée en atteignant la deuxième place du classement de la meilleure performance globale*. Selon Iroko Zen, son taux de distribution s'élevait à 7,32% pour la même année. Très accessible avec un prix de part autour de 200 € (à fin 2024).
*les performances passées ne préjugent pas des performances futures
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Quels sont les risques d’investir dans une SCPI ISR ?
Investir dans une SCPI ISR comporte plusieurs risques qu’il est important de connaître.
- Risque de marché : la valeur des parts peut fluctuer selon l’évolution du marché immobilier et la demande locative.
- Risque de rendement : les revenus distribués dépendent de l’occupation des biens et de la solvabilité des locataires, et ne sont pas garantis.
- Risque de liquidité : la revente des parts peut prendre du temps, le capital n’est pas immédiatement disponible.
- Risque lié à la gestion : la performance dépend de la société de gestion et de ses décisions d’investissement.
Ainsi, la SCPI ISR est un placement à moyen ou long terme adapté aux investisseurs acceptant un certain niveau de fluctuation et d’illiquidité, dans le cadre d’une stratégie diversifiée.
Lire aussi : SCPI : avis et conseils pour bien investir
Investir dans une SCPI en direct avec Goodvest : comment ça marche ?
Bien que chez Goodvest nous ne proposions pas encore de SCPI en direct, cela est imminent ! En effet, nous préparons activement la commercialisation de SCPI en direct, pour offrir à nos clients l’accès à une gamme de SCPI responsables triées sur le volet.
Si cette offre vous intéresse, nous vous invitons à suivre de près l'actualité de Goodvest sur notre site. Vous pouvez également vous préinscrire en cliquant sur 👉 ce lien. Vous pouvez également parler avec l’un de nos conseillers pour avoir plus de précisions.
Pourquoi passer par Goodvest ?
Investir dans une SCPI en direct signifie que vous devenez directement propriétaire des parts, sans passer par une assurance-vie ou un autre produit.
Passer par Goodvest vous permet d’offrir une approche simple et flexible, car vous bénéficierez des meilleurs conseils pour la gestion et que toutes vos SCPI seront regroupées au sein d'un même espace client. Cette centralisation facilite la gestion et le suivi des investissements. Ainsi, vous n’avez pas besoin de jongler entre différentes plateformes ou identifiants.
Le plus important, Goodvest vous propose un accompagnement pour investir dans l’immobilier responsable. Vous bénéficiez de l’expertise de Goodvest en investissement responsable. De plus, Goodvest vous aide à comprendre les risques, les frais et les modalités de souscription etc.
En attendant, vous avez déjà accès aux meilleures SCI éligibles via nos contrats d'assurance-vie Goodvie et Goodlife et notre Plan d’Épargne Retraite.
Des références telles que :
- Iroko Next : La SC Iroko Next est un fonds immobilier responsable et performant, axé sur la rénovation énergétique et l'impact social et solidaire. La SC investit 62%* de sa poche immobilière (qui représente 85% du total de la SC) dans son fonds maison Iroko Zen mentionnée précédemment. 5% sont investis dans un fonds à impact ESUS.
*au T3 2025
Lire aussi : Investir dans les bâtiments écologiques avec Iroko Next
- Terra Europe : La SC Terra Europe investit dans des actifs fonciers forestiers, viticoles et agricoles diversifiés.
- Pierre Impact : La SC Pierre Impact vise à accélérer l'accès au logement pour le plus grand nombre (jeunes actifs, étudiants, seniors, etc.) et s'engager dans la lutte contre le mal-logement tout en améliorant la performance environnementale des actifs.
Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?
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Félix Rivierre
Questions fréquentes en Immobilier
Qu'est-ce qu'un placement ISR ?
SCPI ISR, c'est quoi ?
Est-ce que les SCPI entrent dans l'IFI ?
Est-il rentable d'investir 50 000 euros en SCPI ?
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