SCPI et succession : quelles conséquences en cas de décès ?

L’immobilier y occupe une place dominante puisqu’il représentait en 2021 environ 62 % du patrimoine des ménages français (source : INSEE - Les hauts patrimoines - édition 2024).

Contrairement à un bien immobilier classique, la transmission de SCPI porte un nombre de parts, et non sur un logement ou un immeuble indivisible, ce qui permet de répartir précisément le patrimoine entre héritiers.

Cela permet d’éviter les conflits d’indivision : par exemple, plutôt que de devoir se mettre d’accord sur la vente, qui habite le logement, qui paie les charges, ou encore qui gère les travaux, chacun reçoit un nombre défini de parts.

Dans cet article, nous allons détailler le déroulement d’une succession avec des SCPI, comparer la détention en direct, en assurance vie ou via une société, analyser les frais et la fiscalité, et explorer quelques stratégies d’optimisation telles que le démembrement.

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Que deviennent les parts de SCPI en cas de décès ?

Le traitement des parts de SCPI lors d’un décès dépend du mode de détention (en direct, via une assurance vie, ou au travers d’une société) : les conséquences juridiques et fiscales seront très différentes.

Les parts de SCPI ne sont pas automatiquement liquidées au décès. Elles sont intégrées dans le patrimoine à transmettre et les héritiers peuvent alors choisir de conserver ou de vendre leurs parts.

À savoir : Investir en SCPI rend la transmission plus simple que pour un bien immobilier détenu en direct. Contrairement à un appartement ou une maison en indivision entre héritiers, avec toutes les complications qui en découlent pour la gestion, les décisions de vente ou de répartition, les parts de SCPI peuvent être attribuées précisément à chaque héritier par le notaire. 

Chaque héritier reçoit un nombre défini de parts, ce qui permet de mettre fin immédiatement à l’indivision, de conserver la jouissance des revenus locatifs, et d’éviter les conflits entre héritiers.

Parts de SCPI en direct : intégration dans l’actif successoral

Lorsque vous détenez vos parts de SCPI en direct, elles font partie de votre patrimoine personnel et sont transmises à vos héritiers selon les règles de la dévolution successorale légale (article 724 du Code civil). Elles doivent être valorisées à la date du décès pour être intégrées à la déclaration de succession.

Dans ce cadre :

• vos héritiers deviennent propriétaires des parts de SCPI une fois la succession réglée,
• ils peuvent décider de conserver les parts pour percevoir les revenus ou de les vendre pour obtenir des liquidités.

En matière de fiscalité, la transmission des SCPI en direct est soumise aux droits de succession classiques, après application des abattements. Pour donner un ordre de grandeur :

• chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent (article 779 du Code Général des Impôts),
• le conjoint survivant est exonéré,
• au-delà de l’abattement, les taux progressifs vont de 5 % à 60 % selon le lien familial et la valeur transmissible.

Lire aussi : Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

Par exemple, si vous laissez 200 000 € de SCPI à un enfant :

• après abattement de 100 000 €, 100 000 € restent taxables,
• application des tranches progressives = environ 18 000 € de droits.*

*Simulation réalisée à titre indicatif, selon le barème progressif en vigueur.

À savoir : L’abattement de 100 000 € s’applique à l’ensemble du patrimoine transmis, qu’il soit immobilier ou financier. Ainsi, si le défunt possède déjà d’autres biens (comptes bancaires, actions, assurances-vie non rattachées, immobilier en direct…), la fraction de l’abattement utilisée par ces autres biens réduira la part disponible pour les SCPI.

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Parts de SCPI détenus en assurance vie : articles 990 I ou 757 B

Lorsque les SCPI sont logées dans un contrat d’assurance vie, le titulaire ne possède pas directement les parts, mais un contrat dont les SCPI constituent un support d’investissement. Les parts restent donc juridiquement la propriété de l’assureur.

Au décès, ce n’est pas la SCPI qui est transmise, mais la valeur du contrat, directement aux bénéficiaires désignés dans la clause bénéficiaire, conformément à l’article L132-12 du Code des assurances. Ce mécanisme présente plusieurs avantages :

• il évite l’indivision entre héritiers,
• la transmission est plus rapide que pour une succession classique,
• les héritiers reçoivent généralement un capital, qu’ils peuvent décider de réinvestir.

Lire aussi : SCPI sur assurance-vie : quels avantages ?

La fiscalité de l’assurance-vie dépend de l’âge au moment des versements :

• Avant 70 ans (article 990 I CGI) : abattement de 152 500 € par bénéficiaire, puis taxation de 20 % jusqu’à 700 000 €, puis 31,25 %.
• Après 70 ans (article 757 B CGI) : abattement global de 30 500 € pour l’ensemble des bénéficiaires, le surplus est soumis aux droits de succession classiques.

Lire aussi : Tableau fiscalité assurance-vie succession avant/après 70 ans

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Parts de SCPI détenues via une société (SCI ou holding)

Dans cette situation, la succession porte sur les parts sociales de la société et non sur les SCPI elles-mêmes. Les héritiers deviennent associés de la société, qui conserve la pleine propriété des SCPI (gestion et perception des revenus).

La valeur des parts sociales est déterminée à la date du décès en fonction :

• de la valeur des SCPI détenues,
• de la trésorerie et des dettes éventuelles,
• et parfois d’une décote pour minorité ou illiquidité.

La fiscalité reste celle des droits de succession classiques, avec abattement de 100 000 € par enfant. L’intérêt principal de ce montage est organisationnel : il permet de transmettre progressivement, de faciliter la gestion familiale et d’insérer des règles dans les statuts de la société.

Voici un tableau récapitulatif des droits de succession appliqués aux SCPI selon le mode de détention :

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Les avantages des SCPI pour transmettre un patrimoine

Les SCPI sont particulièrement efficaces pour organiser la transmission d’un patrimoine immobilier* : contrairement à un bien immobilier classique, qui entre parfois en indivision, les parts de SCPI peuvent être attribuées précisément à chaque bénéficiaire.

*Investir en SCPI comporte des risques (perte en capital, illiquidité). Prenez rendez-vous avec un conseiller afin d’établir un bilan personnalisé et étudier la pertinence de cette solution pour vous.

Au moment du décès, le processus se déroule généralement ainsi :

1. Constat du décès et information de la société de gestion : le notaire informe la SCPI du décès et fournit les documents nécessaires (acte de décès, acte de notoriété).
2. Évaluation des parts : la société de gestion détermine la valeur des parts à la date du décès, qui servira à la déclaration fiscale.
3. Intégration dans l’actif successoral : les parts sont intégrées à l’ensemble du patrimoine à transmettre, qu’il soit immobilier ou financier.
4. Partage notarial : le notaire attribue un nombre précis de parts à chaque héritier, mettant fin à l’indivision et permettant à chacun de devenir propriétaire de ses lots.
5. Mise à jour par la société de gestion : la SCPI enregistre officiellement les héritiers comme nouveaux associés, éventuellement avec des frais de mutation modestes.

En cas de détention dans un contrat d’assurance-vie, la transmission s’effectue selon la clause bénéficiaire du contrat d’assurance vie, sans intervention du notaire pour le partage des parts : les bénéficiaires reçoivent directement la valeur du contrat.

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Quels sont les frais de succession sur des parts de SCPI ?

Ces frais se décomposent principalement en fiscalité successorale et frais annexes liés à la formalité du partage.

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La fiscalité successorale des SCPI

Les parts de SCPI sont soumises aux droits de succession, calculés sur la valeur des parts au jour du décès selon l’article 666 du CGI. Le barème applicable est progressif, et des abattements sont prévus selon le lien de parenté (article 757 CGI).

Abattements et exonérations spécifiques :

1. Conjoint survivant ou partenaire de PACS : exonération totale
2. Enfants : 100 000 € par parent et par enfant
3. Petits-enfants : 31 865 €
4. Frères et sœurs : 15 932 €

À savoir : Les droits de succession s'appliquent sur la masse successorale qui comprend l’ensemble du patrimoine transmis (financier, immobilier, professionnel), et non seulement les SCPI.

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Les autres frais liés à la succession de SCPI

Au-delà de la fiscalité, plusieurs coûts annexes peuvent être appliqués :

1. Frais de notaire : ils couvrent les émoluments proportionnels, les débours et les taxes d’enregistrement, généralement compris entre 1 % et 2,5 % de l’actif successoral selon la valeur des parts.
2. Frais de mutation facturés par la société de gestion : après le partage, la SCPI doit mettre à jour son registre des associés. Ces frais administratifs peuvent être un montant fixe (100 à 500 €) ou un pourcentage de la valeur des parts (0,5 à 1 %) selon la SCPI.
3. Droit de partage : en cas d’indivision temporaire avant partage notarial, le taux est de 2,5 % de la valeur des parts attribuées (article 746 CGI).

L’indivision temporaire n’est pas systématique lors de la transmission de SCPI : elle survient uniquement si le défunt n’a pas prévu d’attribution précise de parts. Dans ce cas, les héritiers deviennent copropriétaires de l’actif successoral et un droit de partage.

Lire aussi : En quoi consiste la donation avec réserve d'usufruit ?

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Comment optimiser la transmission de SCPI ?

Pour réduire la fiscalité successorale et sécuriser la transmission de votre patrimoine, il est possible d’anticiper la succession des parts de SCPI grâce à des mécanismes tels qie le démembrement de propriété.

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SCPI en démembrement

Le démembrement de propriété repose sur l’article 669 du CGI, qui fixe la valorisation de la nue-propriété et de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier :

• L’usufruitier continue de percevoir les revenus des parts (loyers) jusqu’à son décès.
• Le Nu-propriétaire détient le capital mais ne perçoit pas les revenus tant que l’usufruit existe.

Exemple : Monsieur Dupont, 65 ans, détient 200 000 € de parts de SCPI. Il transmet la nue-propriété à ses deux enfants.

• Valeur de la nue-propriété (âge 65 ans) = 50 % de la pleine propriété = 100 000 €
• Abattement en ligne directe = 100 000 € par enfant
• Droits de donation = 0 € (sous réserve d’abattement non utilisé), tout en conservant les revenus de ses SCPI

Cette approche permet de* :

• Réduire la base taxable pour les droits de succession ou donation
• Transmettre progressivement via des donations tous les 15 ans (abattement renouvelable)

*Ceci n’est pas un conseil personnalisé. Avant toute décision de transmission ou de démembrement de SCPI, consultez un professionnel afin d’adapter la stratégie à votre situation.

À la mort de l’usufruitier, l’article 617 du CGI prévoit que l’usufruit s’éteint automatiquement et que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. Cela permet :

• Une transmission sans droits additionnels sur la réunion usufruit/nue-propriété
• Une succession simplifiée,
• La continuité des revenus pour l’usufruitier pendant sa vie, avec un transfert automatique du capital aux héritiers

Le démembrement peut également s’appliquer au sein d’une SCI détenant des SCPI, ce qui facilite la gestion pour plusieurs héritiers tout en maintenant la liquidité relative des parts.

À savoir : Il ne faut pas confondre la donation en démembrement et l’investissement en SCPI en nue‑propriété. Dans le premier cas, cela consiste à transmettre temporairement la nue‑propriété d’un actif tout en conservant l’usufruit (les revenus) jusqu’à votre décès. 

Dans le second cas, une SCPI en nue‑propriété est un placement où vous achetez des parts de SCPI sans usufruit, généralement à un prix réduit, et vous ne percevez pas de revenus pendant la période de nue‑propriété : vous récupérez la pleine propriété à l’issue du terme prévu. Ce type de placement est souvent utilisé pour préparer une baisse de revenus (ex : retraite).

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SCPI en assurance-vie : sécuriser la transmission

Il existe un autre moyen dé réduire la fiscalité des SCPI lors de la succession : détenir vos SCPI via un contrat d’assurance-vie. Cela permet :

• Transmission directe aux bénéficiaires : le capital investi en SCPI est transmis sans passer par le partage notarial classique, ce qui évite les frais de mutation de 2 à 3 % habituellement appliqués par les sociétés de gestion sur les SCPI en direct.
• Exonération partielle ou totale selon l’âge et les abattements : les bénéficiaires peuvent recevoir jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire (pour les primes versées avant 70 ans) sans droits de succession.
• Liquidité : les parts de SCPI sont détenues par l’assureur qui est chargé de les vendre, ce qui accélère la transmission.

Lire aussi : SCPI en direct ou assurance vie : quelle est la meilleure option pour investir ?

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SCPI et succession : les points à retenir

Préparer la transmission de vos SCPI nécessite de maîtriser à la fois les aspects juridiques et fiscaux. Les parts de SCPI sont intégrées au patrimoine successoral (sauf assurance-vie sous conditions) mais peuvent être transmises au préalable aux héritiers afin de réduire la fiscalité.

Voici ce qu’il faut retenir :

• Transmission SCPI vs immobilier classique : les SCPI permettent d’attribuer un nombre de parts précis à chaque héritier, afin d’éviter l’indivision et les conflits familiaux.
• Droits de succession : les parts sont soumises au barème progressif de 5 % à 60 % après application des abattements (ex. 100 000 € par enfant en ligne directe).
• Démembrement de propriété : en transmettant la nue-propriété, la base taxable est réduite, l’usufruitier conserve les revenus jusqu’au décès.

Assurance vie : détenir vos SCPI via un contrat d’assurance vie permet de transmettre directement le capital aux bénéficiaires désignés, sans indivision et avec des abattements pouvant atteindre 152 500 € par bénéficiaire (article 990 I du CGI).

*Investir en SCPI comporte des risques. Il est important d’étudier votre situation (projets, horizon, profil de risque) avec un conseiller en gestion de patrimoine avant de prendre une décision.

Lire aussi : SCPI : avis et conseils pour bien investir

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Ceci est un contenu à vocation informative et pédagogique. Cela ne constitue pas un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée.

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