Statut de Bailleur Privé 2026 : le remplaçant du Pinel expliqué

Le Statut de Bailleur Privé, qu'est-ce que c'est exactement ?

La fin du dispositif Pinel fin 2024 a eu plusieurs conséquences sur le marché : selon Que Choisir, seuls 20 % des logements vendus en 2025 ont été achetés pour être mis en location (les 80 % restants étant des résidences principales ou secondaires). Ainsi, l'État a dû réagir à cette baisse avec la loi de finances pour 2026, promulguée le 20 février 2026, en créant un nouveau mécanisme fiscal.

Vous croiserez deux appellations pour ce seul et même dispositif :

• Le Statut de Bailleur Privé (SBP) est le nom officiel retenu par le texte de loi.
• Le dispositif Jeanbrun est son surnom courant, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui l'a porté devant le Parlement.

Enfin, « Relance Logement » désigne le plan gouvernemental plus large dans lequel s'inscrit ce dispositif, aux côtés d'autres mesures de soutien à la construction.

Dans la suite de cet article, nous emploierons indifféremment ces deux premiers termes : ils renvoient exactement au même mécanisme.

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La fin du Pinel et la naissance du dispositif Jeanbrun

Le Pinel reposait sur un principe simple : une réduction d'impôt calculée en pourcentage du prix d'achat, accordée en contrepartie d'un engagement de location. Ce mécanisme a pris fin pour les acquisitions réalisées après 2024.

Le contexte qui a motivé la création du Statut de Bailleur Privé est préoccupant : les mises en chantier de logements sont tombées en dessous de 270 000 en 2025, un des niveaux les plus bas, loin des plus de 430 000 logements construits en 2017 (source : Insee, Logements mis en chantier).

Le gouvernement affiche, avec ce nouveau dispositif, un objectif chiffré de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an.

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Le principe : l'amortissement plutôt que la réduction d'impôt

Le Statut de Bailleur Privé abandonne la réduction d'impôt immédiate (Pinel) au profit d'un mécanisme d'amortissement comptable, jusqu'ici réservé à la location meublée via le statut LMNP.
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Lire aussi : Investissement locatif meublé (LMNP) : Guide complet 2026
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Concrètement, vous achetez un logement pour le louer, et chaque année, vous avez le droit de déduire une partie de son prix d'achat de vos loyers imposables, comme si le bien « perdait de la valeur » comptablement, même si ce n'est pas le cas dans la réalité. 

Cette déduction s'ajoute aux charges déjà déductibles habituellement (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière). Ainsi, vos revenus fonciers imposables diminuent, et donc l'impôt que vous payez dessus aussi, parfois jusqu'à l'annulation complète pendant plusieurs années. L'avantage n'est plus immédiat, mais lissé sur toute la durée de location, ce qui suppose une vision de long terme.

Le gain fiscal dépend directement de votre taux marginal d'imposition (TMI) et du niveau de vos loyers : plus vous êtes imposé, plus la déduction est mécaniquement avantageuse.

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À titre d'illustration simplifiée (non contractuelle) : pour un logement acheté 250 000 €, vous pourriez amortir jusqu'à 80 % de ce prix (soit 200 000 €, le reste correspondant à la valeur du terrain, non amortissable). Avec un taux de 3,5 % par an, cela représente 7 000 € déduits chaque année de vos loyers imposables, dans la limite des plafonds annuels détaillés plus loin dans cet article.

Cet exemple est fourni à titre purement illustratif et simplifié. Ces informations ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. 

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Le Statut de Bailleur Privé permet, certes, de réduire son impôt sur le revenu (selon les cas), mais il s'accompagne inévitablement des contraintes classiques de l'immobilier locatif direct :

• La recherche et la gestion des locataires, avec les risques d'impayés ou de dégradations.
• Le suivi de la vacance locative (avec l'obligation de reloger sous 12 mois maximum).
• Les travaux d'entretien et de mise aux normes énergétiques sur toute la durée de détention.
• Un engagement pendant au moins 9 ans, sous peine de perdre l'avantage fiscal.

D'autres solutions existent pour réduire son impôt, avec des contraintes différentes. Le PER, par exemple, permet de déduire vos versements de votre revenu imposable sans aucune gestion de locataire, puisqu'il s'agit d'une enveloppe financière. Sa contrepartie est différente : l'épargne reste bloquée jusqu'à la retraite, hors cas de déblocage anticipé.

Investir comporte un risque de perte en capital. Le PER implique un blocage des fonds jusqu'à la retraite (hors cas spécifiques) et une fiscalité à la sortie. Son intérêt dépend de votre situation (TMI actuelle, revenus futurs, horizon d’investissement). Ces informations ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

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Fin du Pinel remplacement : ce qui change concrètement

Plusieurs paramètres distinguent le statut de bailleur privé du Pinel.

• Aucun zonage : contrairement au Pinel, réservé aux zones tendues (A, A bis, B1), le Statut de Bailleur Privé est applicable sur tout le territoire français, métropole et outre-mer compris.
• Réservé aux appartements : seuls les logements situés dans des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles, à l'exclusion des maisons individuelles, même jumelées ou en copropriété.
• Une fenêtre temporelle définie : le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, avec la signature de l'acte authentique (ou le dépôt du permis de construire) comme date de référence.

À savoir : Le dispositif Jeanbrun s'applique aussi bien à un achat en direct qu'à un investissement réalisé via une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés. En cas d'acquisition à plusieurs, en indivision, chaque indivisaire bénéficie de l'avantage à hauteur de sa quote-part, à condition que tous les co-indivisaires s'engagent à respecter les conditions de location. 
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Ces règles sont susceptibles d'évoluer selon les décrets d'application à venir. Ces informations ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.

Statut bailleur privé : conditions d'éligibilité et engagements

L'avantage fiscal du Statut de Bailleur Privé repose sur plusieurs conditions cumulatives, à la fois sur le bien acquis et sur les modalités de sa mise en location. 
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Les conditions : comment être éligible ?

Le dispositif s'adresse largement aux particuliers, avec quelques restrictions précises sur la nature du bien. Sont éligibles :

• Tous les contribuables, y compris ceux domiciliés fiscalement à l'étranger, investissant en direct ou via une SCI non soumise à l'IS.
• Les logements neufs, en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), en construction, ou anciens ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition.
• Les acquisitions en pleine propriété exclusivement : un achat en démembrement de propriété (nue-propriété/usufruit) est explicitement exclu du dispositif.

À savoir : En cas de décès d'un conjoint soumis à imposition commune, le survivant attributaire du bien peut reprendre le dispositif à son profit pour la durée restant à courir, y compris s'il n'hérite que de l'usufruit.
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Un engagement de location strict sur 9 ans

Vous devez louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de 9 ans, décomptée de date à date à compter du premier bail.

Cet engagement s'accompagne de règles strictes que vous devez respecter tout au long de la période :

• La location meublée et la location saisonnière sont exclues : seule la location nue ouvre droit au dispositif.
• La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du logement (ou des travaux), et le bien ne peut rester vacant plus de 12 mois consécutifs entre deux locataires.
• Il est interdit de louer à un membre de votre foyer fiscal ou à un parent jusqu'au 2ᵉ degré inclus (parent, grand-parent, enfant, petit-enfant, frère ou sœur), une restriction qui s'applique aussi, indirectement, aux associés d'une SCI.
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Trois secteurs locatifs, trois niveaux de contrainte

Vous devez choisir, au moment de la mise en location, l'un des trois secteurs locatifs prévus par le dispositif  :

• Le secteur intermédiaire, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire alignés sur ceux de l'ancien dispositif Pinel.
• Le secteur social, aux plafonds plus resserrés, alignés sur le dispositif Loc'Avantages « Loc 2 ».
• Le secteur très social, le plus contraignant, aligné sur « Loc 3 ».

Ainsi, plus vous acceptez de louer sous le prix du marché (une décote pouvant atteindre 15 à 45 % selon les estimations), plus le taux d'amortissement qui vous est accordé augmente. 

C’est un compromis qu'il convient d'évaluer selon votre priorité : maximiser l'avantage fiscal ou préserver un rendement locatif proche du marché.

Dernier point de vigilance administratif : l'option pour le dispositif n'est pas automatique. Elle doit être formalisée par un engagement écrit, joint à votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition du logement (formulaire n° 2044 EB), et cette option est irrévocable.
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Les conditions décrites correspondent au cadre légal issu de la loi de finances pour 2026 et de ses décrets d'application, susceptibles d'évoluer ou d'être précisés ultérieurement. Ces informations ont une vocation informative et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé.

Avant de vous engager sur 9 ans, faites le point sur votre situation avec un conseiller Goodvest.

Bailleur privé amortissement : le calcul de l'avantage fiscal

Combien peut-on réellement déduire, et sous quelles limites ? Le calcul de l’amortissement repose sur trois paramètres : le taux applicable selon le type de bien, la base de calcul, et les plafonds annuels qui encadrent l'ensemble.
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Les taux d'amortissement selon le type de bien

Le taux d'amortissement annuel varie selon que vous investissez dans le neuf ou dans l'ancien avec travaux, et selon le secteur locatif retenu (intermédiaire, social ou très social, détaillés dans notre partie précédente) :

• Dans le neuf ou en VEFA, le taux s'échelonne de 3,5 % à 5,5 % par an.
• Dans l'ancien avec travaux de réhabilitation, le taux est légèrement inférieur, de 3 % à 4 % par an, la logique étant de récompenser davantage la construction neuve, prioritaire pour l'État.

Ce taux s'applique à une base de calcul spécifique, et non à la totalité du prix payé. Seuls 80 % du prix d'acquisition sont amortissables : les 20 % restants correspondent, par convention forfaitaire, à la valeur du terrain, qui ne « s'use » pas comptablement et n'est donc pas déductible. 

Exemple : Pour un bien acheté 250 000 €, la base amortissable s'élève ainsi à 200 000 €.

À savoir : Cet amortissement est cumulable dans le temps, jusqu'à un plafond global de 80 % du prix d'acquisition. Au taux le plus élevé (5,5 %), il faut ainsi environ 15 ans pour consommer intégralement cette base ; au taux le plus bas (3 %), près de 27 ans. Le dispositif n'est donc pas conçu pour être reconduit indéfiniment : il finit par « consommer » la totalité de la base amortissable, bien au-delà de 9 ans.
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Les plafonds annuels à connaître

Le taux d'amortissement ne s'applique jamais sans limite : un plafond annuel de déduction vient encadrer le dispositif, variable selon le secteur locatif choisi :

• 8 000 € par foyer fiscal et par an dans le secteur intermédiaire.
• 10 000 € dans le secteur social.
• 12 000 € dans le secteur très social, celui qui impose la décote de loyer la plus importante.

Au-delà de ces plafonds, la fraction de votre investissement qui dépasse le seuil n'est pas amortissable : elle ne se reporte pas sur l'année suivante.

À ces plafonds s'ajoute un mécanisme distinct, celui du déficit foncier, qui reste imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour un logement rénové sortant du statut de passoire thermique). 

Ces deux dispositifs (amortissement et déficit foncier) peuvent se combiner selon votre situation, mais obéissent à des règles distinctes qu'il convient de ne pas confondre.
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Le risque à la sortie : reprise fiscale et plus-value

Si vous ne respectez pas vos engagements (vente anticipée avant la fin des 9 ans, non-respect des plafonds de loyer ou de ressources du locataire, changement d'usage du bien), l'administration procède à la réintégration des amortissements déjà déduits dans votre revenu imposable de l'année de rupture. 

Concrètement, l'avantage fiscal dont vous avez bénéficié vous est repris, majoré des intérêts de retard applicables.

Le dispositif prévoit néanmoins trois exceptions, qui vous permettent de sortir sans pénalité en cas de force majeure :

• Le décès du bailleur ou de son conjoint soumis à imposition commune.
• L'invalidité (reconnaissance en 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie) du bailleur ou de son conjoint.
• Le licenciement du bailleur ou de son conjoint.

Enfin, sachez qu’à la revente, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, exactement comme c'est déjà le cas pour le statut LMNP depuis 2025.

Les taux, plafonds et modalités décrits correspondent au cadre légal issu de la loi de finances pour 2026 et de ses décrets d'application, susceptibles d'évoluer ou d'être précisés ultérieurement. Ces informations ont une vocation informative et ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé.

Si les contraintes du dispositif Jeanbrun vous semblent trop lourdes au regard de l'avantage obtenu, sachez qu'il existe des alternatives plus souples, notamment la pierre-papier (ex : les SCPI).
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Lire aussi : Quels sont les meilleurs placements immobiliers en 2026 ? 
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Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Les loyers et le prix des parts ne sont pas garantis. Ceci n'est pas un conseil en investissement personnalisé.

Bailleur privé ou alternative : quelle stratégie choisir ?

Le Statut de Bailleur Privé n'est pas la seule voie pour investir dans l'immobilier. Entre la gestion locative directe et les solutions pensées pour s'exposer à la pierre sans les contraintes du quotidien, plusieurs stratégies s'offrent à vous, et le bon choix dépend avant tout de votre profil et de votre disponibilité.
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Un dispositif exigeant, à réserver à un profil précis

En statut bailleur privé, vous devez assumer sur 9 ans fermes :

• La gestion locative directe : recherche de locataire, rédaction du bail, état des lieux, suivi des loyers.
• Le respect de loyers plafonnés, en dessous du prix du marché, avec un locataire dont les ressources sont elles-mêmes encadrées.
• Le risque locatif classique : vacance, impayés, dégradations, sinistres.
• Les travaux d'entretien et de mise en conformité énergétique sur toute la durée de détention.

Ce couple rendement/contrainte est sensiblement plus exigeant qu'avec l'ancien Pinel. C'est un dispositif qui suppose du temps, de la disponibilité, et une réelle tolérance au risque locatif.
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Investir dans la pierre sans les contraintes de gestion (SCPI, SCI…)

Les SCPI et les SCI offrent une alternative structurellement différente. Vous n'êtes plus propriétaire d'un bien précis, mais détenteur de parts d'une société qui possède et gère elle-même un parc immobilier diversifié.
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Lire aussi : SCI ou SCPI ? Le comparatif 2026 (rendement, fiscalité, différences...)

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Les avantages concrets par rapport à l'investissement locatif direct sont nombreux :

• Aucune gestion locative : la recherche de locataires, l'entretien et le suivi des loyers sont assurés par la société de gestion.
• Aucun engagement de location de 9 ans, ni de plafond de loyer imposé à titre individuel.
• Une diversification automatique sur plusieurs dizaines, voire centaines de biens et de zones géographiques, impossible à atteindre avec un seul bien détenu en direct.

À savoir : Logées au sein d'une assurance-vie, ces parts bénéficient en outre d'une fiscalité et d'une liquidité bien plus souples qu'un bien immobilier détenu en nom propre.

Chez Goodvest, par exemple, vous pouvez accéder à plusieurs SCI dédiées à l'immobilier durable (notamment Iroko Next, Territoires Avenir, Terres Invest) directement au sein de votre assurance-vie ou de votre PER.

Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

Ces informations ont une vocation purement informative et ne constituent pas un conseil personnalisé. Investir en SCPI ou en SCI comporte des risques (perte en capital, liquidité, baisse des loyers).
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Diversifier son patrimoine immobilier en cohérence avec ses valeurs

Investir en immobilier ne signifie pas renoncer à un investissement responsable, bien au contraire. Les SCI proposées par Goodvest sont sélectionnées selon des critères ESG exigeants, et privilégient un immobilier tourné vers la réhabilitation énergétique et l'impact social.
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Lire aussi : Comment l’immobilier vert transforme le marché en 2026 ? 
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Cette allocation immobilière s'intègre dans une gestion pilotée globale, ajustée selon votre situation, votre profil de risque et votre horizon de placement : elle peut venir compléter un investissement locatif direct pour diversifier vos sources de revenus

Lire aussi : Faut-il investir dans une assurance vie ou dans l'immobilier ? 
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*Malgré tout le soin apporté à sa rédaction, cet article peut contenir des erreurs ou des informations amenées à évoluer avec la législation. Il a une vocation informative et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement personnalisé. Chaque situation étant spécifique, il est recommandé de se faire accompagner avant toute décision.