Investissement locatif saisonnier : rentabilité potentielle et fiscalité 2026

Investissement locatif saisonnier : principe et avantages en 2026

Louer un appartement à la semaine sur la côte bretonne ou un studio à la nuitée près d'une station de ski : l'idée séduit, et pas seulement pour le rendement potentiel. 

Encore faut-il comprendre ce qui distingue réellement ce modèle de la location classique, et pourquoi continue-t-il d'attirer autant d'investisseurs malgré un cadre de plus en plus strict, notamment avec la loi Le Meur expliquée plus loin dans l'article.

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Location longue durée vs saisonnière : quelles différences

L'investissement locatif saisonnier consiste à louer un bien meublé pour de courtes durées (à la nuitée, à la semaine ou au mois) à une clientèle de passage : touristes, professionnels en déplacement, étudiants en stage. 

Rien à voir avec la location nue classique, où un même locataire occupe les lieux pendant des années avec un bail stable.

Cette différence change votre quotidien :

• Un rendement brut potentiellement supérieur, porté par un prix à la nuitée bien plus élevé que le loyer mensuel équivalent.
• Un taux d'occupation jamais acquis : chaque nuitée doit être « vendue » à un nouveau voyageur, là où un bail classique sécurise le revenu sur la durée.
• Une gestion active permanente : réservations, accueil, ménage entre chaque séjour. 

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Pourquoi ce modèle séduit encore certains investisseurs

Malgré cette charge de gestion, le locatif saisonnier garde de sérieux arguments.

1. Le premier est financier : dans les zones à forte attractivité touristique, les loyers à la nuitée peuvent dégager un rendement brut supérieur de 20 à 30 % au marché locatif classique du même secteur, à condition (et c'est tout l'enjeu), d'atteindre un taux d'occupation suffisant. 
2. Le deuxième est plus personnel : vous conservez souvent la possibilité de profiter du logement vous-même une partie de l'année, ce qu'un bail de longue durée interdit de fait.
3. Le troisième tient au marché lui-même : les plateformes de réservation en ligne ont considérablement abaissé la barrière à l'entrée (ex : Airbnb, Booking), en mettant la clientèle mondiale à portée de n'importe quel propriétaire, sans agence ni réseau professionnel.

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À savoir : Méfiez-vous du rendement brut affiché par les simulateurs en ligne : un studio annoncé à 8 % par an brut peut, dans la réalité, tomber sous les 4 % nets une fois intégrés une vacance de 40 % hors saison, les commissions de plateforme (15 à 20 % par réservation), le ménage, la taxe de séjour, l'assurance spécifique et la fiscalité.

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Ces chiffres sont donnés à titre purement illustratif. La rentabilité réelle dépend de chaque bien, de sa localisation et de votre situation. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.

Si vous souhaitez y voir plus clair, sachez que vous pouvez discuter de votre projet d'investissement avec nos conseillers Goodvest. Ils vous aident à confronter votre projet à votre situation patrimoniale globale, à votre horizon et à vos objectifs, pour vous permettre de décider en toute connaissance de cause.

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Les profils de biens et zones les plus recherchés

En location saisonnière plus qu'ailleurs, l'emplacement fait la rentabilité. Les zones les plus prisées des investisseurs restent les stations balnéaires et de montagne, les grandes métropoles touristiques (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice) et certaines villes étudiantes, où la demande de courte durée tourne toute l'année.

Côté typologie, les studios et T2 meublés dominent les recherches : ticket d'entrée accessible, rotation locative, gestion plus simple qu'un grand logement familial. Ce sont aussi les biens les plus liquides à la revente, un critère à ne pas négliger dans un marché réglementaire qui évolue.

Ces informations ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

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À savoir : La localisation ne détermine pas seulement votre rentabilité potentielle : elle conditionne également votre exposition aux nouvelles règles communales issues de la loi Le Meur. Un même projet peut être parfaitement viable dans une ville et fortement contraint dans la commune voisine. Nous y venons dans la partie suivante. 

Loi Le Meur : ce qui a changé pour les loueurs saisonniers

Entrée en vigueur début 2025, la loi Le Meur a redessiné les règles de la location meublée de courte durée, avec un double objectif : donner aux communes les moyens d'encadrer une pratique accusée de déséquilibrer le marché locatif, et resserrer une fiscalité jugée trop favorable par rapport à la location classique.

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Un encadrement renforcé pour les communes

La loi Le Meur donne aux municipalités de nouveaux leviers réglementaires, selon les territoires. Trois mesures sont à connaître absolument avant d'acheter (liste non exhaustive) :

• Des quotas de meublés de tourisme : les communes peuvent désormais plafonner le nombre d'autorisations dans certaines zones. Concrètement, si le quota est atteint dans le quartier visé, votre bien ne pourra tout simplement pas être exploité en location saisonnière.
• Des zones réservées à la résidence principale : dans les secteurs ainsi délimités, toute construction neuve ne peut être destinée qu'à de l'habitation principale. La location de longue durée y reste possible, mais la courte durée est exclue d'office (à vérifier impérativement pour tout achat en VEFA).
• Une interdiction facilitée en copropriété : le règlement peut désormais être modifié pour interdire la location de courte durée à la majorité des deux tiers des voix (contre l'unanimité auparavant), à condition que le règlement en vigueur interdise déjà expressément toute activité commerciale dans les lots non commerciaux. Ainsi, même propriétaire de votre lot, vous n'êtes pas à l'abri d'un vote de la copropriété qui mettrait fin à votre activité.

À savoir : Face à toutes ces contraintes (gestion quotidienne, quotas communaux, exigences énergétiques), des alternatives existent pour s'exposer à l'immobilier autrement. 

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Il s'agit notamment des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) : vous détenez des parts d'une société qui possède et gère elle-même un parc immobilier diversifié, et vous percevez des revenus potentiels sans aucun locataire à gérer.

Pas de réservations à suivre, pas de ménage à organiser, pas de DPE à mettre aux normes, pas de quota communal à surveiller : la société de gestion s'occupe de tout, moyennant des frais de gestion. De plus, vous mutualisez le risque sur des dizaines, voire des centaines de biens, là où le locatif saisonnier concentre tout sur un seul logement.

Nous avons d'ailleurs consacré un comparatif complet à ce sujet : SCPI ou investissement locatif : Comparatif (rendement, fiscalité...). 

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Investir en SCPI comporte des risques : perte en capital, liquidité limitée et revenus non garantis, susceptibles de varier à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ce type de placement doit s'apprécier au regard de votre profil, de votre horizon d'investissement et de votre tolérance au risque. Ces informations ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

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DPE : de nouvelles exigences énergétiques

Deuxième volet de la réforme, et non des moindres : la performance énergétique devient une condition d'accès à la location saisonnière.

Depuis la loi Le Meur, toute nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage exige un DPE de classe E au minimum. Et le calendrier ne s'arrête pas là : à compter du 1er janvier 2034, tout logement loué en courte durée devra atteindre la classe D et s'aligner sur les exigences de la location de longue durée. 

La pierre-papier (SCPI, SCI…) n'est pas pour autant exempte de risques : perte en capital, liquidité limitée, revenus non garantis et frais de gestion restent à prendre en compte. Ces informations ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

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Lire aussi : SCPI ISR : Investir dans l’immobilier responsable 

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Micro-BIC : la réforme fiscale qui redistribue les cartes

La loi Le Meur a sévèrement raboté l'avantage fiscal du régime micro-BIC, applicable par défaut aux revenus de location meublée sous certains seuils.

Le durcissement varie selon le type de meublé :

• Meublés de tourisme non classés : plafond de recettes abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € jusqu'en 2024) et abattement forfaitaire ramené à 30 % (contre 50 %).
• Meublés classés et chambres d'hôtes : plafond ramené à 77 700 € (contre 188 700 €) et abattement à 50 % (contre 71 %).

Double conséquence pour les loueurs : un basculement plus fréquent (parfois subi) vers le régime réel, les plafonds étant nettement plus bas, et une hausse mécanique de l'imposition pour ceux qui restent au micro-BIC.

Les règles décrites correspondent au cadre légal issu de la loi Le Meur, applicable en 2026, et sont susceptibles d'évoluer selon les décrets d'application et la réglementation locale de chaque commune.

Rentabilité du meublé de tourisme : le calcul (avec exemple)

Une fois le cadre réglementaire posé, il reste une question : que vous restera-t-il réellement en poche, une fois les charges payées et l'impôt acquitté ? 

La réponse dépend premièrement du régime fiscal que vous choisirez, notamment depuis la réforme du micro-BIC.

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Micro-BIC ou régime réel : quel choix en 2026

Deux régimes d'imposition s'offrent à vous pour déclarer vos revenus de location saisonnière.

Le régime micro-BIC reste le plus simple administrativement : vous déclarez vos recettes brutes, et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges.

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À savoir : La mauvaise nouvelle est que cet abattement a fondu : 30 % pour un meublé non classé depuis 2025, contre 50 % auparavant. Ainsi, sur 14 000 € de recettes annuelles, vous êtes désormais imposé sur 9 800 € (au lieu de 7 000 € avant la réforme), auxquels s'appliquent votre taux marginal d'imposition et les prélèvements sociaux. Pour un contribuable à un TMI de 30 %, cela représente environ 1 300 € d'impôt supplémentaire par an, à recettes identiques.

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Le régime réel, plus exigeant en gestion comptable, permet à l'inverse de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion) et surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bien : vous déduisez chaque année une fraction de son prix d'acquisition de vos recettes imposables. 

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À savoir : Le passage obligatoire au régime réel n'intervient qu'après un dépassement du plafond de recettes pendant deux années consécutives. Un dépassement isolé ne vous fait donc pas basculer automatiquement. 

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À l'inverse, vous pouvez opter volontairement pour le régime réel même sous les plafonds, si le calcul vous est favorable (option à exercer auprès de l'administration fiscale). 

Les règles fiscales et les chiffres présentés sont susceptibles d'évoluer. Ces informations ne constituent pas un conseil personnalisé. Rapprochez-vous d'un professionnel afin d'établir une stratégie cohérente avec votre situation, votre profil et votre horizon de placement.

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Les charges à intégrer dans le calcul de rentabilité réelle

Le rendement brut d'un meublé de tourisme peut impressionner sur le papier. 

Toutefois, entre ce chiffre et votre rentabilité nette s'ajoute une liste de charges bien plus longue qu'en location classique.

Commencez par les commissions des plateformes de réservation, qui prélèvent généralement 15 à 20 % de chaque séjour. Ajoutez les frais de ménage et de blanchisserie, récurrents par nature dans une activité à forte rotation de voyageurs. Si vous déléguez à une conciergerie, comptez 20 à 30 % des loyers encaissés. 

N'oubliez ni la taxe de séjour à collecter et reverser, ni l'assurance spécifique à la courte durée, ni la taxe foncière et les charges de copropriété qui courent toute l'année, que le bien soit loué ou non.

Reste enfin le poste le plus sous-estimé : la vacance locative hors saison. Dans de nombreuses zones touristiques, 30 à 40 % des nuitées de l'année ne trouvent tout simplement pas preneur. 

C'est l'addition de tous ces postes qui explique l'écart parfois important entre le rendement affiché et le rendement réel perçu : un bien annoncé à 8 % brut peut tomber entre 3 et 4,5 % nets une fois toutes les charges et la fiscalité intégrées (rentabilité donnée à titre d'exemple, non garantie).

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Exemple : la rentabilité réelle d'un T2 en zone touristique

Voici un exemple chiffré pour mesurer l'écart entre le rendement affiché et la réalité. 

Prenons un T2 acheté 180 000 € (frais de notaire inclus) dans une ville touristique, loué en meublé de tourisme non classé à 118 € la nuitée : il s'agit du tarif moyen constaté sur les plateformes en France en 2025 (source : rapport Welkeys, 2025).

Sur le papier, avec une hypothèse optimiste de 200 nuitées louées par an, les recettes brutes atteignent 23 600 €, soit un rendement brut affiché de 13 %. Le chiffre qui fait rêver. 

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Voyons ce qu'il en reste avec un taux d'occupation plus réaliste de 150 nuitées (environ 41 % de l'année, dans la fourchette basse des taux constatés en France, qui oscillent entre 47 % et 71 % dans les grandes villes mais descendent nettement en zone saisonnière) :

• Recettes brutes : 150 nuitées × 118 € = 17 700 €
• Commissions de plateforme (17 % en moyenne) : - 3 009 €
• Ménage et blanchisserie (40 séjours × 45 €) : - 1 800 €
• Assurance spécifique, taxe de séjour, abonnements : - 700 €
• Taxe foncière et charges de copropriété : - 1 900 €
• Entretien courant et petites réparations : - 800 €

Restent environ 9 500 € avant impôt, soit un rendement net de charges de 5,3 %. Appliquons maintenant la fiscalité au micro-BIC : abattement de 30 %, donc 12 390 € imposables. 

Pour un TMI à 30 %, comptez environ 3 720 € d'impôt sur le revenu et 2 300 € de prélèvements sociaux (18,6 %), soit près de 6 020 € de fiscalité.

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À savoir : Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée (LMNP) sont passés de 17,2 % à 18,6 %, conséquence de la hausse de la CSG actée par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. En revanche, les revenus fonciers (location nue) ont été explicitement exclus de cette hausse.

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Finalement, le cash-flow net final tombe à environ 3 480 € par an, soit un rendement net de 1,9 %, avant même d'intégrer un éventuel crédit immobilier, une année de travaux ou le recours à une conciergerie (qui prélèverait 20 à 30 % des loyers).

Ce calcul illustre trois réalités : le poids déterminant du taux d'occupation réel (le passage de 200 à 150 nuitées fait fondre le rendement), l'impact de la réforme du micro-BIC (au régime réel avec amortissement, la fiscalité aurait pu être bien moindre), et l'intérêt de raisonner systématiquement en net (charges, taxes et fiscalité).

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Cet exemple est entièrement fictif et fourni à titre purement illustratif et pédagogique. Les montants, taux d'occupation, charges et niveaux de fiscalité varient fortement selon la localisation, le bien, le mode de gestion et votre situation fiscale personnelle. Il ne s'agit ni d'une simulation contractuelle, ni d'une promesse de rendement, ni d'un conseil fiscal ou d'investissement personnalisé.

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Simuler avant d'investir : les pièges à éviter

1. Avant de signer un bien locatif, le premier réflexe est de ne jamais vous fier au seul rendement brut affiché sans intégrer la saisonnalité réelle de la zone : un taux d'occupation de 85 % en août ne dit rien de celui de novembre, et seule la moyenne annuelle compte pour votre trésorerie.
2. Le deuxième réflexe est d'anticiper l'impact du DPE et des règles communales sur la valeur de revente : un bien qui deviendrait inéligible à la location saisonnière perdrait mécaniquement une partie de sa valeur sur ce segment de marché. 
3. Le troisième, enfin, consiste à chiffrer plusieurs scénarios d'occupation (pessimiste, réaliste, optimiste) et à vérifier que votre équilibre financier tient même dans l'hypothèse basse.

Ces informations ont une vocation informative et ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.

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Si vous souhaitez confronter votre projet à un regard extérieur avant de vous engager, nos conseillers Goodvest peuvent faire le point avec vous sur votre stratégie patrimoniale.

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Locatif saisonnier : est-ce une bonne idée ?

L'investissement locatif saisonnier ne convient pas à tous les profils. Il est donc légitime de se demander si des alternatives permettent de s'exposer à l'immobilier différemment.

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Un investissement chronophage et un risque réglementaire

Récapitulons ce que suppose un investissement locatif saisonnier en 2026. 

D'abord, une gestion active et récurrente (réservations, accueil, ménage, maintenance, imprévus) qui s'apparente à une activité d'hôtelier à petite échelle, et non à un placement passif. 

Ensuite, un cadre réglementaire évolutif : quotas communaux, zones réservées à la résidence principale, DPE renforcé, fiscalité durcie. 

Enfin, un risque concentré : tout votre capital repose sur un seul bien, dans une seule ville, soumis à une seule réglementation locale (une exposition que peu d'investisseurs accepteraient sur leurs placements financiers).

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Lire aussi : Comment bien diversifier son portefeuille ?

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Alternatives : la pierre-papier (SCI, SCPI…)

Pour obtenir une exposition à l'immobilier sans les servitudes de la gestion, il est possible de s’orienter (après étude de votre situation, profil et horizon) vers la pierre-papier.

Vous pouvez détenir des parts d'une société qui possède et gère elle-même un parc immobilier diversifié, et vous percevez une quote-part des revenus potentiels générés.

Certaines de ces parts sont logeables dans une assurance-vie ou un PER, avec une fiscalité différente (parfois plus avantageuse) qu'un bien détenu en nom propre.

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Lire aussi : SCI et assurance-vie : la combinaison gagnante ?

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L’investissement sur les supports en unités de compte comporte un risque de perte en capital puisque leur valeur est sujette à fluctuation, à la hausse comme à la baisse.

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Au sein de nos contrats, vous pouvez accéder dès 300 € pour Goodvie (ou 500 € pour Goodlife) à une sélection de fonds d'investissements durables, choisis selon des critères extra-financiers exigeants et classés Article 8 ou 9 selon le règlement européen SFDR. 

Parmi eux, il existe notamment Iroko Next (labellisée Finansol), qui soutient les transitions générationnelles et digitales tout en consacrant 5 % de sa capitalisation à des fonds à impact social, ou encore Pierre Impact, dédiée à l'immobilier résidentiel efficace énergétiquement, dont 5 à 10 % des investissements financent des logements solidaires. 

Selon les contrats, d'autres supports comme Terra Europe (forêts gérées durablement, vignobles français, label Greenfin) ou Territoires Avenir complètent cette gamme.

Ces supports sont présentés à titre indicatif. Notre offre est susceptible d'évoluer : consultez notre site pour connaître les supports actuellement proposés. Il ne s'agit pas d’une recommandation d'investissement portant sur un produit spécifique : toute décision d'investissement doit être précédée d'une étude de votre situation personnelle, de vos objectifs et de votre profil de risque.

Ces supports peuvent s'intégrer dans notre gestion pilotée qui permet d'obtenir une diversification équilibrée entre les différentes classes d'actifs. 

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Lire aussi : Quelles sont les meilleures assurances-vie en gestion pilotée en 2026 ?

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